Rz. 131
[Autor/Stand] Im Falle von Tiefgaragen ist der Wert von Grund und Boden im Allgemeinen aus dem durchschnittlichen Wert benachbarter Grundstücke abzuleiten. Insoweit ergeben sich für die Bewertung des Grund und Boden von Grundstücken mit Tiefgaragen grundsätzlich keine Besonderheiten.[2]
Rz. 132
[Autor/Stand] Einen Sonderfall stellen Tiefgaragen unter Grundstücken dar, die oberirdisch nicht bebaut werden dürfen, wie z.B. Tiefgaragen unter Verkehrs- und Grünflächen. In diesem Fall ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zunächst von dem Wert auszugehen, der für vergleichbares Straßenland angesetzt wird. Im Allgemeinen wird dieser Wert unter dem normalen Bodenwert liegen. Zu diesem Wert, der sich für eine oberirdische Flächennutzung ergibt, ist wegen der unterirdischen Nutzung durch die Tiefgaragen ein Zuschlag zu machen. Dieser ergibt sich aus dem Richtwert benachbarter Grundstücke durch Vergleich der gewogenen Geschossflächenzahlen.[4] Dabei wird für die unterirdischen Garagengeschosse eine Wertigkeit von 0,5, für die gewerblich genutzten Erdgeschossräume eine Wertigkeit von 2,0 und für die übrigen Geschosse eine solche von 1,0 zugrunde gelegt.[5]
Rz. 133
Beispiel:
- Grundstücksfläche: 600 qm
- Geschossflächen unterirdisch: 4
- Wert für oberirdische Fläche: 100 DM/qm
- Bebauung: 100 %
- Bodenrichtwert Nachbargrundstück: 200 DM/qm
- Gewichtete Geschossflächenzahl Nachbargrundstück: 3
| Bodenwert für oberirdische Fläche (600 qm × 100 DM) | 60.000,00 DM | |
| Zuschlag wg. unterirdischer Nutzung wg. Tiefgarage | ||
| 133,33 DM/qm | ||
| Zuschlag auf Gesamtfläche 600 qm × 133,33 DM/qm | 80.000,00 DM | |
| Bodenwert | 140.000,00 DM |
Rz. 134
[Autor/Stand] Sind steuerpflichtige Tiefgaragen Bestandteil eines ganz oder teilweise steuerfreien oberirdischen Gebäudes, so muss der Wert des Grund und Bodens auf den steuerpflichtigen und auf den steuerfreien Teil des Gebäudes aufgeteilt werden. Die Aufteilung erfolgt nach dem Anteil des umbauten Raums der steuerpflichtigen und der steuerfreien Gebäudeteile am gesamten Rauminhalt des Gebäudes.[7] Der steuerpflichtige Bodenwert ist anteilig entsprechend zu ermäßigen.[8]
Rz. 135
Beispiel:
- Grundstücksfläche: 1.500 qm
- Gesamtrauminhalt des Gebäudes: 30.000 qm
- Rauminhalt Garage: 10.000 qm
- Geschossflächen oberirdisch (steuerfrei): 5
- Geschossflächen unterirdisch: 4
- Bodenrichtwert: 300 DM/qm
- Bebauung: 100 %
| Anteiliger steuerpflichtiger Bodenwert: | ||
| 100 DM/qm | ||
| Bodenwert (1500 qm × 100 DM) | 150.000,00 DM |
Rz. 136
[Autor/Stand] Werden steuerpflichtige Tiefgaragen unter steuerfreien, nicht bebaubaren Flächen errichtet, so ist der Wert des zur unterirdischen Tiefgarage gehörenden anteiligen Grund und Bodens unabhängig von dem Wert für die steuerfreie Erdoberfläche zu ermitteln. Dieser Wert ergibt sich aus dem Richtwert benachbarter Baugrundstücke durch Vergleich der gewogenen Geschossflächenzahlen.
Rz. 137
Beispiel:
- Grundstücksfläche (steuerfrei): 600 qm
- Geschossflächen unterirdisch: 4
- Wert für oberirdische Fläche: 100 DM/qm
- Bebauung: 100 %
- Bodenrichtwert Nachbargrundstück: 200 DM
- Gewichtete Geschossflächenzahl
- Nachbargrundstück: 3
| Anteiliger steuerpflichtiger Bodenwert: | ||
| 133,33 DM/qm | ||
| Bodenwert (600 qm × 133,33 DM) | 80.000,00 DM |
Rz. 138– 150
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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