Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / N. Mehrere Gebäude oder Gebäudeteile

I. Mehrere Gebäude oder selbstständige Gebäudeteile

Rz. 103

^{[Autor/Stand]} Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder selbstständigen Gebäudeteilen, die eine verschiedene Bauart aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, ist jedes Gebäude und jeder Gebäudeteil für sich zu bewerten.^[2] Vgl. ergänzend die Kommentierung zu § 190 BewG bis 31.12.2022 Rz. 185.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.08.2023

[2] R B 190.8 Abs. 1 ErbStR 2011.

II. Geschäftsgrundstück mit unselbstständigen Gebäudeteilen

Rz. 104

^{[Autor/Stand]} Liegt ein Geschäftsgrundstück mit mehreren unselbstständigen Gebäudeteilen verschiedener Bauart oder Nutzung vor (z.B. Bankgebäude mit Tiefgarage), ist von einer einheitlichen Gesamtnutzungsdauer, von einheitlichen Regelherstellungskosten und von einer einheitlichen Alterswertminderung^[2] auszugehen. Zur Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer ist dabei für das gesamte Gebäude die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015 maßgeblich, die dem durch die Hauptnutzung bestimmten Gesamtgepräge des Gebäudes entspricht^[3]. Ebenso sind die Regelherstellungskosten nach der Gebäudeklasse der Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. bis 31.12.2011 bzw. i.d.F. bis 31.12.2015 zu ermitteln, die dem durch die Hauptnutzung bestimmten Gesamtgepräge des Gebäudes entspricht. Ist keine der Nutzungen des Gebäudes prägend, wird für dieses Gebäude bei der Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer von den durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauern der jeweiligen Gebäudeklassen der Anlage 22 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015 ausgegangen. Entsprechend wird bei den Regelherstellungskosten von den durchschnittlichen Regelherstellungskosten der jeweiligen Gebäudeklassen der Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. bis 31.12.2011 bzw. i.d.F. bis 31.12.2015 ausgegangen.^[4]

Rz. 105

Beispiel:

Zu bewerten ist ein sechsstöckiges Hotel mit zweigeschossiger Tiefgarage (Baujahr 1984, mittlere Ausstattung). Bewertungsstichtag ist der 1.10.2015.

Das durch die Hauptnutzung als Hotel bestimmte Gesamtgepräge des Gebäudes ist für die Bewertung des Geschäftsgrundstücks mit unselbstständigem Gebäudeteil in Form der Tiefgarage maßgeblich. Dem Grundstück (Hotel und Tiefgarage) sind einheitlich die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eines Hotels (60 Jahre) und die Regelherstellungskosten 2010 für ein Hotel (Gebäudeklasse 3.27, 1 .550 EUR/m²) zu Grunde zu legen, obwohl die typisierte Gesamtnutzungsdauer einer selbstständigen Tiefgarage nur 50 Jahre betragen würde und sich die Regelherstellungskosten 2010 aus der Gebäudeklasse 3.353 (890 EUR/m²) ergeben würden.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.08.2023

[2] Vgl. R B 190.8 Abs. 3 ErbStR 2011.

[3] Analoge Anwendung der R B 185.3 Abs. 2 Satz 1 bis 4 ErbStR 2011.

[4] Analoge Anwendung der R B 185.3 Abs. 2 Nr. 2 ErbStR 2011.

III. Wohnungseigentum mit Tiefgaragenplatz

Rz. 106

^{[Autor/Stand]} Die Frage, wie die Bewertung von Wohnungseigentum mit einem Tiefgaragenplatz vorzunehmen ist, wurde zunächst nicht von der Finanzverwaltung beantwortet.

Rz. 107

^{[Autor/Stand]} Sofern der Tiefgaragenplatz nicht selbstständig veräußerbar ist, sondern als fester Bestandteil mit dem Wohnungseigentum verbunden ist, stellen Wohnungseigentum und Tiefgaragenplatz ein Grundstück (eine wirtschaftliche Einheit) mit unselbstständigem Gebäudeteil in Form des Tiefgaragenplatzes dar. Die Bewertung ist daher analog einem Geschäftsgrundstück mit unselbstständigem Gebäudeteil (s. Rz. 104) vorzunehmen. Die dieses Grundstück prägende Hauptnutzung ist das Wohnungseigentum. Demnach wären sowohl für das Wohnungseigentum als auch den Tiefgaragenplatz die Regelherstellungskosten^[3] und die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer^[4] des Wohnungseigentums maßgebend. Durch die Erbschaftsteuerhinweise 2011 ist jedoch klargestellt worden, dass der Tiefgaragenplatz auch bei einer wirtschaftlichen Einheit als gesonderter Gebäudeteil bewertet wird.^[5] Damit dürften für den Tiefgaragenplatz die Regelherstellungskosten für Tiefgaragen^[6] zum Ansatz kommen; die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer ist jedoch aufgrund des baulichen Zusammenhangs dem Wohnungseigentum zu entnehmen. Diese Regelung ist u.E. inkonsequent zur Regelung der Geschäftsgrundstücke mit unselbstständigen Gebäudeteilen (s. Rz. 104). Aufgrund der niedrigeren Regelherstellungskosten für Tiefgaragen im Vergleich zum Wohnungseigentum ist sie jedoch im Interesse des Steuerpflichtigen und wird daher nicht konfliktbehaftet sein.

Rz. 108

^{[Autor/Stand]} Ist der Tiefgaragenplatz selbstständig veräußerbar, kann er neben dem Wohnungseigentum eine eigene wirtschaftliche Einheit darstellen. In diesem Fall sind Wohnungseigentum und Tiefgaragenplatz als einzelne Grundstücke separat zu bewerten (s. Rz. 103). Die Regelherstellungskosten und die Gesamtnutzungsdauer des Tiefgaragenplatzes sind unabhängig vom Wohnungseigentum zu bestimmen. Maßgebend für den Tiefgaragenplatz wären wohl die Regelherstellungskosten^[8] und die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer^[9] für Tiefgaragen.

Rz. 109

^{[Autor/Stand]} Zur Ermittlung der Brutto-Grundfläche eines Tiefgaragenplatz...