I. Ermittlung und Vereinfachungsregelung
Rz. 66
[Autor/Stand] Zur Ermittlung des Gebäudesachwerts ist vom Gebäuderegelherstellungswert eine stichtagsbezogene Alterswertminderung abzuziehen (§ 190 Abs. 2 BewG i.d.F. bis 31.12.2015). Diese ergibt sich aus dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015.
Rz. 67
[Autor/Stand] Seitens der Finanzverwaltung bestehen keine Bedenken, das Alter des Gebäudes durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes vom Jahr des Bewertungsstichtags zu bestimmen.[3] Demnach kann das Alter des Gebäudes durch die Subtraktion ‚Jahr des Besteuerungszeitpunktes abzüglich Jahr der Bezugsfertigkeit‘ ermittelt werden (z.B. 2015 – 1975 = Alter 40 Jahre).
Rz. 68
[Autor/Stand] Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden ergibt sich aus Anlage 22 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015. Diese gilt sowohl im Ertragswertverfahren als auch im Sachwertverfahren. Die Anlage 22 zum BewG ist durch das StÄndG[5] vom 2.11.2015 für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 geändert worden (vgl. § 205 Abs. 10 BewG). Damit gilt die Anlage 22 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015 für Bewertungsstichtage bis einschließlich 31.12.2015. Weitere Einzelheiten ergeben sich aus den Ausführungen zu § 185 BewG Rz. 63 ff. und § 190 BewG bis 31.12.2022 Rz. 127 f.
Rz. 69
[Autor/Stand] Die Alterswertminderung im Sachwertverfahren wird in linearer Form vorgenommen, d.h. über den Zeitraum der Gesamtnutzungsdauer erfolgt eine jährlich gleiche Wertminderung.
II. Begrenzung der Alterswertminderung
Rz. 70
[Autor/Stand] Die Alterswertminderung ist im Ergebnis auf maximal 60 % des Gebäuderegelherstellungswerts begrenzt, da der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert regelmäßig mit mindestens 40 % des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen ist (§ 190 Abs. 2 Satz 4 BewG i.d.F. bis 31.12.2015).
Rz. 71
[Autor/Stand] Durch den Mindestrestwertansatz von 40 % des Gebäuderegelherstellungswerts wird berücksichtigt, dass ein laufend instand gehaltenes Gebäude auch bei zunehmendem Alter nicht völlig wertlos wird, sondern noch einen Restwert behält. Die Regelung berücksichtigt einen durchschnittlichen Erhaltungszustand und macht in vielen Fällen die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer des Gebäudes infolge baulicher Maßnahmen verlängert wurde (s. Rz. 78 ff.).
Rz. 72
[Autor/Stand] Steht eine geringere Nutzungsdauer, z.B. bei vertraglicher Abbruchverpflichtung für das Gebäude, objektiv fest (s. Rz. 96 ff.), kann der Mindestansatz unterschritten werden.
Rz. 73
[Autor/Stand] Die folgende Tabelle zeigt in Abhängigkeit der Gesamtnutzungsdauer die jährliche Alterswertminderung für die verschiedenen Gebäudetypen und bei welchem Alter die maximale Alterswertminderung von 60 % erreicht wird:
| Gebäudetyp | Gebäudeklasse[5] | Typisierte Gesamtnutzungsdauer[6] (in Jahren) | jährliche Alterswertminderung (in %) | Alter bis zur maximalen Alterswertminderung von 60 % (in Jahren) |
|---|---|---|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhaus | 1 | 80 | 1,25 % | 48 |
| Wohnungseigentum | 2 | 80 | 1,25 % | 48 |
| Gebäudetyp | Gebäudeklasse[7] | Typisierte Gesamtnutzungsdauer[8] (in Jahren) | jährliche Alterswertminderung (in %) | Alter bis zur maximalen Alterswertminderung von 60 % (in Jahren) |
|---|---|---|---|---|
| Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke[9] | 3.1 | 70 | 1,43 % | 42 |
| 3.2 | 60 | 1,67 % | 36 | |
| 3.3 | 50 | 2,00 % | 30 | |
| 3.4 | 40 | 2,50 % | 24 | |
| 4 | 50 | 2,00 % | 30 |
Rz. 74– 75
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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