Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / III. Steuermesszahlen für bebaute Grundstücke

Rz. 28

^{[Autor/Stand]} Die Steuermesszahl für bebaute Grundstücke betrug zunächst nach § 15 Abs. 1 Nr. 2 GrStG in der Fassung des GrStRefG vom 26.11.2019 – ebenso wie für unbebaute Grundstücke (s. o.) – 0,34 Promille. Der Gesetzesaufbau sah hier aber bereits eine mögliche Differenzierung zwischen den Steuermesszahlen für bebaute Grundstücke i.S.d. § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG, also Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum (§ 15 Abs. 1 Nr. 2a GrStG, sog. Wohngrundstücke) und für bebaute Grundstücke i.S.d. § 249 Abs. 1 Nr. 5 bis 8 BewG, also Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke (§ 15 Abs. 1 Nr. 2b GrStG, sog. Nichtwohngrundstücke) vor. In der ursprünglichen Gesetzesfassung war für beide Gruppen einheitlich eine Grundsteuermesszahl von 0,34 Promille vorgesehen.

Rz. 28.1

^{[Autor/Stand]} Mit der Änderung durch Art. 3 GrStRefUG vom 16.7.2021^[3] hat der Gesetzgeber eine Differenzierung bei den Steuermesszahlen für bebaute Grundstücke vorgenommen. Danach beträgt die Steuermesszahl für bebaute Grundstücke i.S.d. § 249 Abs. 1 Nr. 1 GrStG (sog. Wohngrundstücke) nur noch 0,31 Promille. Die Messzahl wurde somit um 0,03 Promillepunkte bzw. ca. 8,8 Prozent abgesenkt.

Rz. 28.2

^{[Autor/Stand]} Der folgenden Übersicht kann in Abhängigkeit der Grundstücksart die geltende Grundsteuermesszahl entnommen werden:

Grundstücksart	Steuermesszahl
Einfamilienhäuser	0,31 Promille (sog. Wohngrundstücke)
Zweifamilienhäuser
Mietwohngrundstücke
Wohnungseigentum
Teileigentum	0,34 Promille (sog. Nichtwohngrundstücke)
Geschäftsgrundstücke
gemischt genutzte Grundstücke
Sonstige bebaute Grundstücke

Rz. 28.3

^{[Autor/Stand]} Die Anpassung der Steuermesszahlen in § 15 Abs. 1 Nr. 2a GrStG für die Grundstücksarten der sog. Wohngrundstücke bzw. Wohngebäude war erforderlich geworden, da der Gesetzgeber durch Art. 1 GrStRefUG vom 16.7.2021^[6] die maßgebenden Nettokaltmieten in der zu § 254 BewG ergangenen Anlage 39, Teil I zum BewG an den Mikrozensus 2018 angepasst hat. Zuvor basierten die Nettokaltmieten auf den Mikrozensus 2014. Da mittlerweile aktuellere statistische Daten vorlagen, hatte sich der Gesetzgeber entschlossen, die in Anlage 39, Teil I zum BewG aufgeführten Nettokaltmieten zu aktualisieren bzw. fortzuschreiben. Die Fortschreibung der Daten über nur noch vier Jahre hinweg bis zur Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 verringert nach der Gesetzesbegründung^[7] deutlich das Einschätzungsrisiko. Die Neuberechnung der maßgebenden Nettokaltmieten hat zu veränderten und grds. höheren Wertansätzen geführt. Dies ist auf verschiedene Veränderungen in den Datengrundlagen zurückzuführen. Vor dem Hintergrund einer aufkommensneutralen Grundsteuerreform und der Absenkung der Grundsteuermesszahl für sog. Wohngrundstücke um ca. 8,8 Prozent dürften die Ansätze der Nettokaltmieten aufgrund der geänderten Datengrundlage im Durchschnitt um annähernd denselben Prozentsatz gestiegen sein. Vgl. dazu auch die Kommentierung zu § 254 BewG.

Rz. 29

^{[Autor/Stand]} In der noch bis zum 31.12.2024 auf die Einheitswerte anzuwenden Fassung des § 15 GrStG gelten für bebaute Grundstücke in Abhängigkeit der Grundstücksart unterschiedliche Steuermesszahlen. So beträgt die Steuermesszahl grundsätzlich 3,5 Promille. Davon abweichend gilt jedoch für

• Einfamilienhäuser mit Ausnahme des Wohnungseigentums und des Wohnungserbbaurechts einschließlich des damit belasteten Grundstücks eine Steuermesszahl von 2,6 Promille für die ersten 38.346,89 Euro (75.000 DM) des Einheitswerts oder seines steuerpflichtigen Teils und 3,5 Promille für den Rest des Einheitswerts oder seines steuerpflichtigen Teils. sowie
• für Zweifamilienhäuser 3,1 Promille.

Rz. 30

^{[Autor/Stand]} Die Grundsteuermesszahl in der ab 2025 geltenden Fassung reduziert sich je nach Grundstücksart auf ca. 8,8–12 % der bisherigen Messzahl. Auch bei den bebauten Grundstücken dürfte der Gesetzgeber wohl durchschnittlich von ca. zehn bis elffach höheren Grundsteuerwerten gegenüber den Einheitswerten ausgehen.

Rz. 30.1

^{[Autor/Stand]} Erste Praxiserfahrungen im Rahmen der Grundsteuerreform zeigen beim Bundesmodell, dass sich die Grundsteuermessbeträge (Grundsteuerwert × Grundsteuermesszahl) für Wohngrundstücke auf ähnlichem Niveau wie auf Grundlage der Einheitswerte einpendeln. Dagegen ergeben sich bei Nichtwohngrundstücken (z.B. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke) nach neuem Recht durchschnittlich niedrigere Grundsteuermessbeträge. Um ein gleichbleibendes Grundsteueraufkommen innerhalb einer Gemeinde zu sichern, wäre die Gemeinde gezwungen, den Hebesatz für die Grundsteuer B anzuheben. Damit dürften die Wohngrundstücke im Durchschnitt eine höhere Steuerbelastung als vor der Reform erfahren, gleichzeitigt dürfte sich für Nichtwohngrundstücke eher eine Entlastung ergeben. Sollten sich diese ersten Erfahrungen flächendeckend manifestieren, würde dies der Intention des Gesetzgebers, die Grundsteuer auf Wohnraum nicht spürbar zu erhöhen, zuwide...