Schrifttum:
Mark, Das Problem der Mindestbewertung bei der Einheitsbewertung des Grundvermögens, BB 1968, 1192; Mark in Raupach (Hrsg.), Werte- und Wertermittlung im Steuerrecht (DStJG 7), Köln 1984, S. 293, 305.
1. Voraussetzungen
Rz. 6
[Autor/Stand] Die Mindestbewertung nach § 77 BewG greift ein, wenn der für das bebaute Grundstück anzusetzende Wert unter dem Wert liegt, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Die Anwendung des § 77 Satz 1 BewG setzt zunächst voraus, dass ein bebautes Grundstück iS von § 74 BewG vorliegt. Deshalb scheidet die Anwendung des § 77 Satz 1 BewG für die in § 72 Abs. 2 und Abs. 3 BewG geregelten Fälle von vornherein aus; denn Grundstücke, auf denen sich Gebäude von untergeordneter Bedeutung befinden (§ 72 Abs. 2 BewG), und sog. Trümmergrundstücke (§ 72 Abs. 3 BewG) gelten bereits kraft Gesetzes als unbebaut.
Rz. 7
[Autor/Stand] Ferner ist es erforderlich ist, dass sowohl der Grund und Boden als auch das Gebäude gemeinsam eine wirtschaftliche Einheit bilden. Die Mindestbewertung ist daher bei der Bewertung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden nach § 94 BewG ausgeschlossen. Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden liegen zwei wirtschaftliche Einheiten vor. Dabei bildet der Grund und Boden einerseits als auch das Gebäude andererseits jeweils eine wirtschaftliche Einheit. Beide wirtschaftliche Einheiten sind getrennt zu bewerten.
Rz. 8
[Autor/Stand] Der Ansatz des Mindestwerts ist zwingend. Sind die Voraussetzungen des § 77 Satz 1 BewG erfüllt, muss der Mindestwert angesetzt werden.[4] Hat das Finanzamt bei der Feststellung des Einheitswerts eines bebauten Grundstücks die Prüfung unterlassen, ob die Mindestbewertung vorzunehmen ist, kann es nicht geltend machen, dass die aufgrund späterer Ermittlungen gewonnene Kenntnis des Bodenwerts eine neue Tatsache iS des § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO darstelle.[5] Auch die Anwendung des § 129 AO scheidet aus; in der unterlassenen Anwendung des § 76 BewG liegt keine offenbare Unrichtigkeit iS des § 129 AO. Ein bestandskräftig festgestellter Einheitswerts könnte allenfalls unter den Voraussetzungen des § 22 BewG im Wert fortgeschrieben werden.
2. Ermittlung des Mindestwerts
Rz. 9
[Autor/Stand] Anzusetzen ist der Wert, den der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück hätte. Wegen der Ermittlung des Werts des Grund und Bodens als unbebautes Grundstück vgl. die Erläuterungen zu § 72 BewG. Auch wenn der Wert aufstehender Gebäude nicht hinzugerechnet werden darf[2], umfasst der als Mindestwert festgestellte Einheitswert dem Grunde nach gleichwohl den Wert des Grund und Bodens sowie des aufstehenden Gebäudes und etwa vorhandener Außenanlagen.[3]
3. Berücksichtigung von Abbruchkosten
Rz. 10
[Autor/Stand] Es ist zu beachten, dass die Regelung des § 77 Satz 2 BewG derzeit nicht anwendbar ist (s. Anm. 2 sowie Anm. 12 f.).
Entgegen der früheren Rechtslage schreibt § 77 Satz 2 BewG ausdrücklich vor, dass bei der Mindestbewertung die Abbruchkosten zu berücksichtigen sind, wenn Gebäude oder Gebäudeteile wegen ihres baulichen Zustandes abgebrochen werden müssen. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers mindern die Abbruchkosten den gemeinen Wert des Grund und Bodens. Der Wert des Grund und Bodens kann nur um die Abbruchkosten gemindert werden, wenn das "Gebäude oder Gebäudeteile wegen ihres baulichen Zustandes abgebrochen werden müssen". Somit dürfen am Bewertungsstichtag einzelne auf dem Grundstück befindliche Gebäude oder Gebäudeteile nicht mehr benutzbar sein, so dass sie aus bautechnischen Gründen abgebrochen werden müssen.[2] Davon können zB ein Gebäudeflügel oder die oberen Stockwerke eines Gebäudes betroffen sein.
Werden mit dem Abbruch des nicht mehr benutzbaren Gebäudeteils gleichzeitig noch benutzbare Gebäude oder Gebäudeteile abgebrochen, dürfen die auf den Abbruch der noch benutzbaren Gebäude oder Gebäudeteile entfallenden Kosten nicht wertmindernd abgesetzt werden. Ebenso können Kosten, die dadurch entstehen, dass Gebäude oder Gebäudeteile nicht wegen ihres baulichen Zustandes, sondern aus anderen Gründen abgebrochen werden, bei der Ermittlung des Grundstückswerts nicht abgesetzt werden. Das wäre zB bei Maßnahmen denkbar, die dazu führen sollen, das Grundstück entsprechend seinem Bodenwert wirtschaftlich sinnvoller auszunutzen.
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