Rz. 80
[Autor/Stand] Der Grundstückswert vor Beginn der Baumaßnahme ist ohne Berücksichtigung des im Besteuerungszeitpunkt noch nicht fertiggestellten Gebäudes oder Gebäudeteils zu berechnen. Dabei bleiben bereits bezugsfertige Gebäudeteile, die zu den nicht abgeschlossenen Baumaßnahmen gehören, unberücksichtigt. Eine Ausnahme gilt für die Errichtung in Bauabschnitten. Bei einer solchen Bebauung ist für die Ermittlung des Grundstückswerts vor Beginn der Baumaßnahme darauf abzustellen, was im Besteuerungszeitpunkt als bezugsfertiges Gebäude anzusehen ist.
Rz. 81
[Autor/Stand] Beim Abbruch eines vorhandenen Gebäudeteils ist für die Ermittlung des Ausgangswerts nur der Zustand des Grundstücks maßgebend, der nach Beendigung der Abbrucharbeiten vorhanden ist. Handelt es sich bei der dann noch vorhandenen Bausubstanz um ein nicht benutzbares Gebäude, so erfolgt die Bewertung ohne Berücksichtigung der Bausubstanz wie bei einem unbebauten Grundstück. Die vorhandene Gebäudesubstanz des Altgebäudes fließt in diesem Fall in den Gebäudewert des noch fertigzustellenden Gebäudes ein, und zwar in der Weise, dass die Altbausubstanz mit ihrem gemeinen Wert den Herstellungskosten bis zum Besteuerungszeitpunkt zugerechnet wird. Handelt es sich bei der noch vorhandenen Bausubstanz um ein benutzbares Gebäude, ist für dieses zusammen mit dem Grund und Boden eine Wertermittlung im Ertragswertverfahren durchzuführen.
Rz. 82
[Autor/Stand] Bei der Bewertung im Ertragswertverfahren kommt es für die Berechnung des Grundstückswerts vor Beginn der Baumaßnahme auf den tatsächlichen Bestand im Zeitpunkt des Baubeginns an. Für die Wertverhältnisse ist der Besteuerungszeitpunkt maßgebend. Dies hat zum einen Auswirkungen auf den Ansatz der durchschnittlichen Jahresmiete bzw. üblichen Miete und zum anderen auch Folgen für die Höhe der Alterswertminderung.
Beispiel 1
F hat auf seinem Einfamilienhausgrundstück einen Anbau errichtet, der im Bewertungsstichtag noch nicht fertiggestellt ist. Die Jahresmiete für das ursprüngliche Einfamilienhaus beträgt zu Beginn der Baumaßnahme 1.500 EUR und im Besteuerungszeitpunkt 1.600 EUR.
Maßgebend für die Ermittlung des Grundstückswerts vor Beginn der Baumaßnahme ist die Jahresmiete im Bewertungsstichtag; also sind monatlich 1.600 EUR anzusetzen.
Rz. 83
[Autor/Stand] Die Frage, ob bei Wohngrundstücken mit nicht mehr als zwei Wohnungen, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, ein Zuschlag i.H.v. 20 % in Betracht kommt, richtet sich nach dem Zeitpunkt des Beginns der Baumaßnahme. Der Umstand, dass im Besteuerungszeitpunkt bereits eine dritte Wohnung im Bau befindlich ist, wirkt sich daher auf die Höhe des Grundstückswerts vor Baubeginn nicht aus.
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