Rz. 46
[Autor/Stand] Die Höhe des Grundstückswerts ist vom Bewertungsgegenstand abhängig. Nach § 70 Abs. 1 BewG, der auch für die Bedarfsbewertung anzuwenden ist (vgl. § 138 Abs. 3 Satz 2 BewG), ist Bewertungsgegenstand das Grundstück i.S. des Bewertungsgesetzes. Bei der Frage, was zur wirtschaftlichen Einheit des Grundstücks gehört, kommt es nicht auf das Zivilrecht, sondern auf die Verkehrsanschauung an.
Maßgebend hierfür ist die Begriffsbestimmung in § 68 BewG (§ 138 Abs. 3 BewG). Danach gehören zum Grundvermögen und zu den wie Grundvermögen zu bewertenden Betriebsgrundstücken der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör (§ 68 Abs. 1 Nr. 1 BewG). Mit dazu rechnen als Bestandteile die subjektiv-dinglichen Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind und seinem Eigentümer zustehen (insbesondere Überbaurechte i.S. des § 912 BGB, Grunddienstbarkeiten i.S. des § 1018 BGB und das dingliche Vorkaufsrecht i.S. des § 1094 BGB). Nicht dazu gehören Nießbrauchs- und Wohnrechte, da sie nach Inhalt und Entstehung nicht mit der Beschaffenheit des Grundstücks zusammenhängen. § 68 Abs. 1 Nr. 2 BewG erwähnt nur das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht. Nach Auffassung der Finanzverwaltung soll ein nachgewiesener gemeiner Wert, der aufgrund von Nutzungsrechten, z.B. aufgrund eines Nießbrauchs oder eines Wohnrechts, gemindert wurde, ohne Korrektur als Grundstückswert i.S. von § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG festgestellt werden können.[2] An dieser Auffassung hält die Finanzverwaltung auch für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2006 fest.[3] Damit weicht der Umfang der wirtschaftlichen Einheit, für den nach § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG der Wert ohne Berücksichtigung von Nutzungsrechten ermittelt wird, von dem nachgewiesenen Verkehrswert i.S. des § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG ab, weil sich bei Letzterem das Nutzungsrecht wertmindernd auswirkt. Wegen der Bedenken gegen diese Gesetzesauslegung vgl. § 138 BewG Anm. 128 und 142 ff. zu.
Zu einer wirtschaftlichen Einheit dürfen nur Flächen zusammengefasst werden, die demselben Eigentümer gehören.[4] Darüber hinaus müssen diese Flächen auch zu derselben Vermögensart rechnen.[5]
I. Verkehrsanschauung maßgebend
Rz. 47
[Autor/Stand] Nach § 70 Abs. 1 BewG, der auch für die Bedarfsbewertung gilt (§ 138 Abs. 3 Satz 2 BewG), ist Bewertungsgegenstand oder wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens das Grundstück i.S. des Bewertungsgesetzes. Der Begriff "Grundstück" ist dabei nicht gleichbedeutend mit dem Begriff des Grundstücks i.S. des bürgerlichen Rechts.[2] Maßgebend für die Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit ist allein § 2 BewG, nach dem es auf die Verkehrsanschauung ankommt. Dabei sind die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit zu berücksichtigen (§ 2 Abs. 1 BewG). Wegen weiterer Einzelheiten vgl. auch die Erläuterungen zu § 2 und § 70 BewG.
Rz. 48
[Autor/Stand] Ein größeres Baugelände, das noch nicht durch Vermessung in einzelne Bauparzellen aufgeteilt ist, wird bewertungsrechtlich als eine wirtschaftliche Einheit behandelt, und zwar auch dann, wenn der Eigentümer einzelne Teilflächen an unterschiedliche Pächter verpachtet hat. Sobald das Baugelände parzelliert und die einzelne Bauparzelle in ihrem Ausmaß festgelegt wird, ist jede einzelne Parzelle für sich als wirtschaftliche Einheit anzusehen. Dabei ist dem Umstand, dass sich die gesamte Fläche noch im Eigentum einer Person befindet, keine Bedeutung beizumessen.
Rz. 49
[Autor/Stand] Die Frage der wirtschaftlichen Einheit dürfte sich in der Praxis häufig bei Grundstücken stellen, die zusätzlich zu der bebauten Fläche über eine größere unbebaute Fläche verfügen. Dies ist auch aus Tz. 37 Abs. 2 Satz 2 der gleich lautenden Erlasse vom 2.4.2007[5] ersichtlich. Dort wird der Fall genannt, dass eine unbebaute Fläche an eine Grundstücksfläche grenzt, die mit einem Einfamilienhaus bebaut ist. Bei Wohngegenden mit geschlossener Bauweise dürfte die unbebaute Fläche i.d.R. eine Baulücke sein, die als selbstständiges unbebautes Grundstück zu bewerten ist. Solche Grundstücksflächen können neben der bebauten Fläche liegen, sie können aber auch dahinter liegen und an eine Parallelstraße angrenzen. Bei Wohngegenden mit offener Bauweise haben die einzelnen Grundstücke häufig einen großen Garten oder eine zusätzliche Grünfläche. Hier wird es nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung der örtlichen Gewohnheit im Allgemeinen nicht möglich sein, die angrenzende unbebaute Teilfläche als wirtschaftliche Einheit getrennt zu behandeln. Dies gilt vor allem dann, wenn diese Teilfläche nach außen erkennbar in den Gesamtkomplex einbezogen ist, z.B. durch die einheitliche Gestaltung von Außenanlagen. Aller...
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