I. Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit
Rz. 16
[Autor/Stand] Entsprechend den allgemeinen Grundsätzen zur Grundstücksbewertung ist auch bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks auf der Grundlage des Sachwertverfahrens vorab die wirtschaftliche Einheit abzugrenzen, die das betreffende Grundstück umfasst. Diese Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit ist beim Sachwertverfahren von besonderer Bedeutung, weil gem. § 83 Satz 1 BewG Bodenwert, Gebäudewert und Wert der Außenanlagen jeweils einzeln zu ermitteln sind. Für die Ermittlung des Bodenwerts muss daher zunächst durch Abgrenzung der Umfang des zu dem bebauten Grundstück gehörigen Grund und Bodens festgelegt werden. Die zur Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit erforderliche Abgrenzung, insbesondere von Fabrikgeländen, ist in erster Linie nach den in § 2 BewG aufgestellten Grundsätzen vorzunehmen (s. § 2 BewG Rz. 47 ff.).
Rz. 17
[Autor/Stand] Bei Fabrikgrundstücken hat die Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit im Allgemeinen verhältnismäßig großräumig zu erfolgen. Insbesondere geht es dabei um die Einbeziehung unbebauter Flächen. Die Hinzurechnung unbebauter Flächen hat unter Berücksichtigung der Betriebserfordernisse und der Erweiterungsnotwendigkeit zu erfolgen. Als vorsichtig zu handhabender Erfahrungssatz für die Größe des eigentlichen Fabrikgeländes kann das Vierfache der bebauten Fläche angesehen werden.
Rz. 18
[Autor/Stand] Die wirtschaftliche Einheit eines Fabrikgrundstücks umfasst das sog. Fabrikgelände. Zu dem Fabrikgelände zählen insbesondere
- die mit den zur Fabrik gehörenden Gebäuden bebauten Flächen;
- das zu Lagerzwecken dienende Gelände;
- die Hoffläche;
- das mit Gleisanlagen belegte Gelände;
- das Gelände mit Parkplätzen für Betriebsangehörige und Besucher;
- das übrige Gelände, das zwischen den einzelnen Fabrikgebäuden liegt.
Rz. 19
[Autor/Stand] Je nach Lage des einzelnen Falles kann die wirtschaftliche Einheit Fabrikgrundstück auch ein sog. Vorratsgelände umfassen. Begrifflich erfasst wird durch das Vorratsgelände das Gelände, das zur künftigen Verwendung für Zwecke des Fabrikbetriebs, d.h. zur Neuanlage oder zur Erweiterung des Betriebs, bestimmt ist oder vorgehalten wird. Nicht zum Vorratsgelände gehört dagegen das Gelände eines gewerblichen Betriebs, das künftig zwar für gewerbliche, jedoch nicht für eigene gewerbliche Zwecke verwendet werden soll.[5] Ob und inwieweit derartiges Vorratsgelände in die wirtschaftliche Einheit Fabrikgrundstück einzubeziehen ist, ist im jeweiligen Einzelfall nach § 2 BewG zu beurteilen.
Rz. 20
[Autor/Stand] Teile eines Fabrikgrundstücks werden in der Praxis gelegentlich anderen, insbesondere konzernverbundenen Unternehmen zur Errichtung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden überlassen. Die mit dem fremden Gebäude überbaute Fläche einschließlich einer dazugehörigen angemessenen umliegenden Fläche ist in diesem Fall aus der wirtschaftlichen Einheit des Fabrikgrundstücks herauszunehmen. Die dadurch isolierte Einheit bildet für sich genommen wieder eine eigene wirtschaftliche Einheit (vgl. hierzu im Einzelnen die § 94 BewG Rz. 30).
Rz. 21– 30
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
II. Wertermittlung
Rz. 31
[Autor/Stand] Der für den Grund und Boden von bebauten Grundstücken anzusetzende Wert ist in der gleichen Weise zu ermitteln, wie dies für unbebaute Grundstücke zu erfolgen hat, d.h. es ist der gemeine Wert des Grund und Bodens im Hauptfeststellungszeitpunkt zu festzustellen. Dabei können nur solche Umstände den gemeinen Wert des Grund und Bodens einer wirtschaftlichen Einheit beeinflussen, die auch zum Stichtag vorhanden sind und sich für eine Wertbildung objektiv messbar auswirken.[2] Bei Fortschreibungen sind gem. § 27 BewG der tatsächliche Bestand im Fortschreibungszeitpunkt sowie die Wertverhältnisse, d.h. der gemeine Wert, im Hauptfeststellungszeitpunkt maßgebend (wegen der Bodenwertermittlung im Einzelnen s. § 72 BewG Rz. 17 f.).
Rz. 32
[Autor/Stand] Der Grundstückswert ist entsprechend der allgemeinen Preisgestaltung für den Grund und Boden der betreffenden Region oder des Gebietes, in der das Grundstück belegen ist, zu ermitteln. Der gemeine Wert wird dabei wesentlich durch die Lage des Grundstücks bestimmt. Zu den Vergleichbarkeitskriterien gehören insbesondere:
- Verkehrslage,
- Erschließungszustand,
- bauliche Nutzungsmöglichkeit,
Größe
des in die Betrachtung einbezogenen Grundstücks.
Rz. 33
[Autor/Stand] Lässt sich der Wert nicht aus erzielten Verkaufspreisen für vergleichbare benachbarte Grundstücke ableiten, sind die Bodenrichtwerte zur Wertermittlung heranzuziehen.
Rz. 34
[Autor/Stand] Nach der Rechtsprechung des BFH[6] setzt eine unmittelbare Ableitung des gemeinen Werts aus Verkaufspreisen voraus, dass eine ausreichende Zahl von Verkau...
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