Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 9. Ermittlung der üblichen Miete

Rz. 242

^{[Autor/Stand]} § 146 Abs. 3 BewG gibt keine Auskunft darüber, wie die übliche Miete in der Praxis zu ermitteln ist. Hier helfen die Bestimmungen des BGB bzw. in "älteren" Fällen das Miethöhengesetz weiter. Danach kann die übliche Miete durch Heranziehung von Vergleichsmieten, durch Rückgriff auf einen Mietspiegel, mit Hilfe einer Mietdatenbank oder durch ein Mietgutachten ermittelt werden.

Aus dem Bericht des Finanzausschusses des Deutschen Bundestages^[2] ergibt sich, dass die übliche Miete vorrangig aus Vergleichsmieten abzuleiten ist. Steuerpflichtige und Finanzverwaltung müssen sich in der Praxis über die Höhe des Mietansatzes einig werden. Christoffel/Geckle/Pahlke^[3] sprechen in diesem Zusammenhang von der sog. Einigungsmiete. In diese Richtung geht auch das Schreiben des Bayerischen Staatsministeriums der Finanzen v. 1.8.1997^[4]. Die Finanzverwaltung wird auch versuchen, ihre Mietansätze durch Rückgriff auf örtliche Mietspiegel oder auf selbstgewonnene Erfahrungswerte zu stützen. Sollte es zwischen Steuerpflichtigen und Finanzamt nicht zu einer Einigung über die Höhe des Mietansatzes kommen, kann die Erstellung eines Mietgutachtens durch einen Sachverständigen in Erwägung gezogen werden, um außerhalb des finanzgerichtlichen Verfahrens zu einer Einigung zu kommen. Die Finanzverwaltung geht davon aus, dass ein Mietgutachten nur in Ausnahmefällen erstellt wird und überlässt diesen Nachweis dem Steuerpflichtigen.^[5] Das Finanzamt wird das Mietgutachten – inhaltliche Richtigkeit vorausgesetzt – regelmäßig als Nachweis anerkennen, wenn es von einem Sachverständigen oder dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss erstellt worden ist.

Rz. 243

^{[Autor/Stand]} Bei der Ermittlung der Jahresmiete werden auch Entgelte für Stellplätze berücksichtigt. Es stellt sich daher die Frage, ob bei der Schätzung der üblichen Miete für Stellplätze ebenfalls ein Mietwert anzusetzen ist. Aus praktischen Erwägungen sollte man hierauf verzichten. Denn die Frage, ob bei einem eigengenutzten Objekt ein Stellplatz vorhanden ist, dürfte häufig kaum zu beantworten sein.

Beispiel

Auf einem Einfamilienhausgrundstück befindet sich eine Garage mit einer etwas längeren Einfahrt. In der Garage steht der Pkw des Ehemanns und in der Einfahrt häufig der Zweitwagen der Ehefrau. Hier würde sich beispielsweise die Frage stellen, ob die Einfahrt schon als Stellplatz anzusehen ist. ebenso problematisch wäre die Frage, wie zu verfahren ist, wenn die Einfahrt etwas breiter angelegt ist, damit der Ehemann ungehindert mit seinem Pkw in die Garage fahren kann und die Ehefrau noch die Möglichkeit hat, in der Einfahrt ihren Pkw "ohne Behinderung" des anderen Pkw abzustellen.

a) Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten

Rz. 244

^{[Autor/Stand]} Die übliche Miete soll vorrangig individuell aus Vergleichsmieten abgeleitet werden. In den gleich lautenden Ländererlassen v. 28.5.1997^[8] ist die übliche Miete in folgenden Fällen aus Vergleichsmieten abzuleiten:

• Bei eigengenutzten und vermieteten Räumlichkeiten in einem Objekt kann die übliche Miete bei vergleichbarer Ausstattung aus den vereinbarten Jahresmieten abgeleitet werden. Dies gilt nicht nur für Mietwohngrundstücke, sondern auch für Zweifamilienhäuser, in denen eine Wohnung vermietet und eine Wohnung eigengenutzt ist. Dies setzt allerdings voraus, dass beide Wohnungen in ihrer Ausstattung vergleichbar sind und die Miete für die vermietete Wohnung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist. Bei der Einheitsbewertung 1964 wurde die Miete für die Wohnung im Obergeschoss geringfügig höher angesetzt als die Miete für die Wohnung im Erdgeschoss.^[9] Diesem Umstand dürfte bei der Grundstücksbewertung ab 1996 keine Bedeutung beizumessen sein.
• Ist der Steuerpflichtige Eigentümer mehrerer Objekte, die in unmittelbarer Nachbarschaft zu dem eigengenutzten Objekt belegen sind, besteht auch hier die Möglichkeit, die übliche Miete aus den Vergleichsmieten der vermieteten Objekte abzuleiten. Dazu muss der Steuerpflichtige dem Finanzamt die Vergleichsobjekte benennen.
• Liegen dem Finanzamt Vergleichsmieten, z.B. aus ertragsteuerlichen Unterlagen, vor, können diese Mieten ebenfalls für eine Mietableitung zugrundegelegt werden. Dabei ist das Steuergeheimnis (§ 30 AO) zu beachten. Trotz des Steuergeheimnisses kann der Grundstückseigentümer nähere Angaben über die bei der Grundstücksbewertung zugrundegelegten Vergleichsobjekte verlangen.^[10] Wegen der Bekanntgabe der Vergleichsgrundstücke vgl. BFH-Urteil v. 18.11.1998^[11].

Rz. 245

^{[Autor/Stand]} Häufig wird es sich bei den Vergleichsmieten um Bestandsmieten handeln. Diese liegen i.d.R. wegen der Langfristigkeit der ihr zugrundeliegenden Mietverhältnisse unter der ortsüblichen Marktmiete, so dass nicht die Gefahr einer "zu hohen Bewertung" besteht. Ideal für die Ableitung der üblichen Miete wäre dagegen ein gleichrangiges Mischungsverhältnis zwischen Bestands- und Neuabschlussmieten.^[13] Dies dürfte allerdings in der Praxis kaum vorzufinden sein. Liegen den Vergl...