Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 4. Kostenmiete

Rz. 79

^{[Autor/Stand]} Die übliche Miete kann schließlich ausnahmsweise anhand der (pauschalierten) Kostenmiete geschätzt werden. Ausgehend von der Annahme, der Vermieter werde die Miete für sein Grundstück so hoch bemessen, dass er seine Kosten decken kann, vertrat der BFH in seiner früheren Rechtsprechung die Auffassung, bei Fehlen von Vergleichsgrundstücken sei die pauschalierte Kostenmiete als übliche Miete heranzuziehen, wenn sie auf dem Wohnungsmarkt durchsetzbar sei.^[2] Diese Schätzungsmethode hat wesentliche Nachteile.

Die Ermittlung der pauschalierten Kostenmiete geht von den tatsächlichen (historischen) Grundstücks- und Baukosten aus. Die Umrechnung dieser Kosten auf die Wertverhältnisse vom 1.1.1964 wird mit zunehmender Länge des Hauptfeststellungszeitraums immer fragwürdiger und ist m.E. für Neubauten nicht mehr zulässig (s. Anm. 98). Außerdem ist die Kostenmiete wegen der hohen Grundstücks- und Baukosten nur ausnahmsweise auf dem Wohnungsmarkt durchsetzbar. Die Schätzung der üblichen Miete anhand der Kostenmiete führt zudem regelmäßig zu erheblich höheren Werten als nach den Mietspiegeln der Finanzverwaltung.^[3]

Rz. 80

^{[Autor/Stand]} Es ist deshalb nachvollziehbar, dass sich der BFH der Rechtsprechung verschiedener Finanzgerichte^[5] angeschlossen hat und von der pauschalierten Kostenmiete als vorrangigem Maßstab für die übliche Miete abgerückt ist. Der BFH^[6] räumt der Ermittlung der üblichen Miete anhand der Mietspiegel der Finanzverwaltung Vorrang vor der Kostenmiete ein. Die pauschalierte Kostenmiete, die in der höchstrichterlichen Rechtsprechung und im Schrifttum bisher nahezu ausschließlich die Aufmerksamkeit auf sich zog, ist daher nur noch in Ausnahmefällen von Bedeutung. Im Folgenden sollen dementsprechend zunächst Einzelheiten zur Anwendung der Mietspiegel (s. Anm. 81 bis 92) und anschließend Einzelfragen zur Kostenmiete behandelt werden (s. Anm. 93 f.).

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[2] BFH v. 11.10.1974 – III R 103/73, BStBl. II 1975, 54; v. 13.12.1974 – III R 82/73, BStBl. II 1975, 191; v. 28.1.1977 – III R 58/76, BStBl. II 1977, 376.

[3] FG Nds. v. 2.6.1975 – I 126/72, EFG 1976, 58.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[5] FG Hess. v. 21.8.1973 – III 11/72, EFG 1974, 139; FG BW v. 13.12.1973 – VI 59/73, EFG 1974, 139; FG Nds. v. 2.6.1975 – I 126/72, EFG 1976, 58.

[6] BFH v. 10.8.1984 – III R 41/75, BStBl. II 1985, 36; v. 10.8.1984 – III R 82/75, BStBl. II 1985, 234.