Rz. 51
[Autor/Stand] Statt einer Einmalzahlung zu Beginn des Erbbaurechtsvertrags können auch Vorauszahlungen auf die Erbbauzinsen geleistet werden, die dann in der Folgezeit dazu führen, dass für einen bestimmten Zeitraum überhaupt keine Erbbauzinsen mehr zu zahlen sind oder sich die Erbbauzinsen für einen Teil der Laufzeit oder für die gesamte Laufzeit ermäßigen. Die vorausgezahlten Erbbauzinsen werden bei der Grundstücksbewertung nicht berücksichtigt, soweit sie vor dem Besteuerungszeitpunkt geleistet worden sind. Dies gilt selbst dann, wenn die Vorauszahlungen dazu führen, dass der jährlich zu zahlende Erbbauzins im Besteuerungszeitpunkt 0 EUR bzw. 0 DM[1] beträgt und somit für das erbbaurechtsbelastete Grundstück ein Grundstückswert von 0 EUR bzw. 0 DM[1] festzustellen ist.
Sind die im Besteuerungszeitpunkt zu zahlenden Erbbauzinsen wegen der Vorauszahlungen für einen bestimmten Zeitraum nach dem Besteuerungszeitpunkt zu ermäßigen, ist nach dem Gesetzeswortlaut der ermäßigte Erbbauzins, umgerechnet auf einen Jahresbetrag, bei der Grundstücksbewertung zugrunde zu legen. Die Finanzverwaltung verfährt jedoch anders: Sie ermittelt die insgesamt für die Restlaufzeit des Erbbaurechts noch zu zahlenden Erbbauzinsen und dividiert sie durch die Restlaufzeit, ermittelt also einen durchschnittlichen Erbbauzins, den sie dann mit 18,6 kapitalisiert. Gegen eine solche Berechnungsmethode dürften wegen des Gesetzeswortlauts – maßgebend sind die im Besteuerungszeitpunkt zu leistenden Erbbauzinsen – Bedenken bestehen.
Sind die Vorauszahlungen teilweise oder insgesamt nach dem Besteuerungszeitpunkt zu leisten, fließen sie nach Auffassung der Finanzverwaltung in die Ermittlung des durchschnittlichen Erbbauzinses ein. Nach dem Gesetzeswortlaut sind die im Besteuerungszeitpunkt zu leistenden Erbbauzinsen, ggf. unter Berücksichtigung der zu diesem Zeitpunkt zu leistenden Vorauszahlungen, auf einen Jahresbetrag hochzurechnen. In diesen Fällen kann sich im Vergleich zur Auffassung der Finanzverwaltung ein höherer Betrag an Erbbauzinsen ergeben; von Seiten des erbbaurechtsbelasteten Grundstückseigentümers dürften gegen einen solchen Wertansatz keine Einwendungen erhoben werden. Diese wird nur der Erbbauberechtigte geltend machen, wenn er sich wegen des zu niedrigen Erbbauzinses – dieser führt bei ihm auch zu einer geringeren Kürzung des Gesamtwerts – benachteiligt fühlt.
Beispiel
A hat an seinem unbebauten Grundstück ein Erbbaurecht für 50 Jahre bestellt. Vertraglich sind Erbbauzinsen von jährlich 20 000 EUR vereinbart. In den ersten fünf Jahren hat der Erbbauberechtigte Vorauszahlungen auf die Erbbauzinsen von jährlich 100 000 EUR zu leisten. Diese Vorauszahlungen werden auf die während der gesamten Vertragsdauer zu leistenden Erbbauzinsen in der Weise angerechnet, dass sich die Jahresrate an Erbbauzinsen von 20 000 EUR nach Ablauf der ersten fünf Jahre auf 11 111 EUR ermäßigt. Die Übertragung des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks soll im zweiten Jahr der Vertragslaufzeit nach Zahlung von zwei Vorauszahlungen erfolgen.
Würde man nach dem Gesetzeswortlaut auf die im Besteuerungszeitpunkt maßgebenden Erbbauzinsen abstellen, wären dies 100 000 EUR. Nach Auffassung der Finanzverwaltung sind die nach dem Besteuerungszeitpunkt noch zu leistenden Vorauszahlungen von 300 000 EUR mit den jährlichen Erbbauzinsen von 11 111 EUR für 45 Jahre zusammenzurechnen und durch die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags, angenommen 47,5 Jahre zu dividieren. An Erbbauzinsen anzusetzen sind somit:
| Vorauszahlungen (3 × 100 000 EUR): | 300 000 EUR |
| jährlicher Erbbauzins (45 × 11 111 EUR): | + 499 995 EUR |
| Summe: | 799 995 EUR |
| durchschnittlicher jährlicher Erbbauzins (799 995 EUR : 47,5): | 16 842 EUR |
Der Eigentümer des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks wird sich somit für die Auffassung der Finanzverwaltung entscheiden.
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