Rz. 77.1
[Autor/Stand] Nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG ist die übliche Miete zu ermitteln, indem vergleichbare vermietete Grundstücke herangezogen werden. Aus der Jahresrohmiete dieser Vergleichsgrundstücke ist die übliche Miete für das zu bewertende Grundstück abzuleiten. Dabei genügt es regelmäßig nicht, nur ein Vergleichsgrundstück heranzuziehen. Im Allgemeinen lässt sich erst anhand der Mieten mehrerer Vergleichsgrundstücke feststellen, in welcher Höhe Vergleichsmieten "regelmäßig" gezahlt werden. Diese gesetzlichen Anforderungen an die Ermittlung der üblichen Miete ließen sich schon bei der Hauptfeststellung zum 1.1.1964 nur selten erfüllen. Gerade bei der problematischen Gruppe von Grundstücken, für welche die übliche Miete zu ermitteln war, insbesondere bei den selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, waren nur ausnahmsweise vergleichbare vermietete Objekte vorhanden. War ein Ein- oder Zweifamilienhaus in der näheren Umgebung des Bewertungsobjekts – der überregionale Markt soll außer Betracht bleiben[2] – ausnahmsweise vermietet, ließ es sich häufig mit dem zu bewertenden Grundstück nicht vergleichen, weil es baulich anders gestaltet, anders gelegen, anders finanziert oder das Grundstück anders zugeschnitten war. Im Wesentlichen gab es nur bei Reiheneigenheimen und Eigentumswohnungen ohne individuelle Gestaltung sowie bei Mietwohnungen brauchbare Vergleichsgrundstücke. Die Spiegelmieten sind deshalb überwiegend aus solchen Vergleichsfällen abgeleitet.
War die Schätzung der üblichen Miete anhand von Vergleichsgrundstücken schon am 1.1.1964 nur ausnahmsweise möglich, ist sie für die nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt errichteten Gebäude regelmäßig ausgeschlossen. Denn Neubauten lassen sich insbesondere wegen ihrer besseren baulichen Gestaltung und Ausstattung im Allgemeinen nicht mit Gebäuden vergleichen, die bereits am 1.1.1964 vorhanden und vermietet waren. Der BFH führt hierzu in seinem Urteil v. 23.11.1988[3] aus, dass die übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen ist, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung am 1.1.1964 regelmäßig gezahlt wurde. Mangels Vergleichbarkeit der Objekte kann daher regelmäßig auf die Spiegelmiete (s. Anm. 78 f.) zurückgegriffen werden.[4]
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