Rz. 12
[Autor/Stand] „Bei der dem Ertragswertverfahren zugrunde liegenden Wertermittlung nach dem Reinertrag wird unterschieden zwischen der Kapitalisierung des auf den Grund und Boden entfallenden Ertragsanteils (Bodenertragsanteil) und desjenigen Ertragsanteils, der auf das Gebäude entfällt (Gebäudeertragsanteil). Diese Unterscheidung ist dadurch bedingt, dass der Wert des Grund und Bodens sich nicht durch Verschleiß oder durch Veralten mindert, das Gebäude dagegen trotz regelmäßiger baulicher Unterhaltung nur eine beschränkte Lebensdauer hat. Dementsprechend muss bei der Kapitalisierung berücksichtigt werden, dass bei dem Grund und Boden ein Dauerertrag und bei dem Gebäude ein befristeter Ertrag vorliegt. Der Bodenertragsanteil wird als ein durch Anwendung eines Zinssatzes auf den Bodenwert sich ergebender Ertrag angesehen und führt deshalb als Dauerertrag kapitalisiert wieder zum Bodenwert. Hingegen muss der auf das Gebäude einschließlich der Außenanlagen als Wirtschaftsgüter von begrenzter Lebensdauer entfallende Ertragsanteil als Jahresbetrag einer Zeitrente betrachtet werden, deren Laufzeit durch die Restnutzungsdauer des Gebäudes bestimmt wird. Der Jahresbetrag dieser Zeitrente wird zu einem Teil für die Verzinsung des Gebäudewerts und zum anderen Teil für die Bildung einer Rücklage nach den Grundsätzen der Zinseszinsrechnung während der Restnutzungsdauer verwendet. Diese Rücklage soll das Gebäudekapital ständig erhalten; sie soll dem Eigentümer in jedem Zeitpunkt ermöglichen, den Zeitwert des Gebäudes am Bewertungsstichtag während der verbleibenden Restnutzungszeit wieder voll anzusparen. Die Jahresbeträge für die Rücklage sind so bemessen, dass die Summen der jährlichen Rücklagebeträge und der Guthabenzinsen bis zum Ende der Restnutzungsdauer zusammen den Gebäudezeitwert am Bewertungsstichtag ergeben. Bei der Kapitalisierung des Gebäudeertragsanteils müssen deshalb außer der normalen Sollverzinsung noch Habenzinsen für die Erneuerungsrücklage berücksichtigt werden. Die Sollzinsen sind als Schuldzinsen für das investierte Kapital anzusehen. Dagegen sind die Habenzinsen Guthabenzinsen, die dem Eigentümer aus dem Rücklageguthaben zufallen. Die Berücksichtigung der Rücklage stellt sich als Abschreibung vom Gebäudeneuwert dar,ohne dass der Neuwert besonders ermittelt wird. Die Summe von Bodenwert und Gebäudewert einschließlich des Werts der Außenanlagen führt zum Grundstückswert.
Bodenwert, Gebäudewert und Wert der Außenanlagen werden nicht wie bei einem in reiner Form durchgeführten Reinertragsverfahren getrennt ermittelt und dann zusammengerechnet, sondern in einem Arbeitsvorgang insgesamt erfasst. Das ist auf der Grundlage einer Wertermittlung nach dem Reinertrag dadurch ermöglicht worden, dass zunächst der Bodenertragsanteil nicht aus dem Bodenwert des einzelnen Grundstücks ermittelt wird, sondern mit durchschnittlichen, nach Grundstücksarten, Bauart und Bauausführung, Baujahrgruppen und Gemeindegrößenklassen differenzierten Anteilen erfasst wird. Diese aus Probewertungen abgeleiteten und auf Erfahrungssätzen beruhenden Bodenertragsanteile sind der Höhe nach für jedes zu bewertende Grundstück festgelegt [s. Anm. 23]. Da infolge der Pauschalierung der Bodenertragsanteile und der Bewirtschaftungskosten [s. Anm. 16 ff.] Reinertrag und Rohertrag innerhalb der vorgesehenen Grundstücksgruppen in einem bestimmten Verhältnis zueinander stehen, ist es möglich, die Reinertragsvervielfältiger in Rohertragsvervielfältiger umzurechnen.”
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