Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 1. Abweichende Geschossflächenzahl

Rz. 93

^{[Autor/Stand]} Wird im Flächennutzungsplan das allgemeine Maß der baulichen Nutzung dargestellt, genügt nach § 16 Abs. 1 BauNVO die Angabe der Geschossflächenzahl, der Baumaßzahl und der Höhe baulicher Anlagen. Im Bebauungsplan kann das Maß der baulichen Nutzung bestimmt werden durch Festsetzung

• der Grundflächenzahl oder der Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen,
• der Geschossflächenzahl oder der Größe der Geschossfläche, der Baumassenzahl oder der Baumaße,
• der Zahl der Vollgeschosse,
• der Höhe der baulichen Anlagen.^[2]

Wird das Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan festgesetzt, ist dafür stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen anzugeben.^[3] Die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe der baulichen Anlagen sind festzusetzen, wenn ohne ihre Festsetzung öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild, beeinträchtigt werden können. Damit steht häufig für das zu bewertende Grundstück eine Geschossflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen für eine Wertableitung zur Verfügung.

Rz. 94

^{[Autor/Stand]} In den Bodenrichtwertkarten wird die Geschossflächenzahl i.d.R. für Mietwohngrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke angegeben, weil die Geschossfläche als Maß der baulichen Nutzung erheblichen Einfluss auf den Bodenpreis hat. Bei Ein- und Zweifamilienhausbebauung – hier hat die baurechtlich zulässige Nutzungsmöglichkeit wegen der individuellen Gestaltung des Wohngrundstücks nur bedingt Einfluss auf die Höhe des Bodenpreises – wird der Bodenrichtwert in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße dargestellt, falls dem Gutachterausschuss hierfür ausreichendes Datenmaterial vorliegt. In Neubaugebieten ist es heute durchaus üblich, bei Ein- und Zweifamilienhausbebauung Geschossflächenzahlen vorzugeben, und zwar zusätzlich zu der Anzahl der Vollgeschosse und der Gebäudehöhe. Obwohl die bauliche Nutzungsmöglichkeit in diesen Fällen durch mehrere Merkmale umschrieben wird, ist nur eines der Merkmale für die Anpassung des Bodenrichtwerts heranzuziehen. Dabei wird auf das Merkmal zurückgegriffen, das für den Bodenrichtwert prägend ist, im vorliegenden Fall also die Geschossflächenzahl, die die Anzahl der Vollgeschosse und die Gebäudehöhe angemessen berücksichtigt.

Rz. 95

^{[Autor/Stand]} Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.^[6] Die Geschossflächenzahl ist somit der Quotient aus der Geschossfläche und der Grundstücksfläche. Hat z.B. ein Gebäude eine Geschossfläche von 300 m² und ist dieses Gebäude auf einer Grundstücksfläche von 600 m² errichtet, so ergibt sich unter Berücksichtigung der tatsächlichen Bebauung eine Geschossflächenzahl von

Die Geschossflächenzahl ist in der Bodenrichtwertkarte und dem Bebauungsplan als "Kreiszahl" vermerkt. In § 17 Abs. 1 BauNVO sind für die Geschossflächenzahl, abhängig von der Art der baulichen Nutzung, Obergrenzen vorgegeben. Sie betragen für Wohnbauflächen 0,8 bis 1,6, für gemischte Bauflächen 1,2 bis 3,0, für gewerbliche Bauflächen bis 2,4 und für Sonderbauflächen 0,2 bis 1,2 bzw. bei sonstigen Sondergebieten bis 2,4.

Rz. 96

^{[Autor/Stand]} Ist für das zu bewertende Grundstück im Bebauungsplan eine geringere Geschossflächenzahl als für das Bodenrichtwertgrundstück angegeben, ist der Bodenrichtwert für die Ermittlung des Grundstückswerts zu ermäßigen. Die Ermäßigung ergibt sich nicht unmittelbar aus dem Verhältnis der Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks zur Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertgrundstücks. Vielmehr hat die Verkehrswertermittlung gezeigt, dass vor Durchführung einer solchen Verhältnisrechnung eine Umrechnung der Geschossflächenzahlen i.d.R. in Umrechnungskoeffizienten erforderlich ist.^[8] Hiervon geht auch die Finanzverwaltung aus und schreibt für die Berechnung der Ermäßigung folgende Formel vor:^[9]

Zwischenwerte sind auf volle Cent abzurunden.^[10]

Beispiel

Der Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 300 EUR/m² bei einer Geschossflächenzahl von 0,8. Das zu bewertende Grundstück hat eine Geschossflächenzahl von 0,6. Für eine Geschossflächenzahl von 0,8 ergibt sich ein Umrechnungskoeffizient von 0,90 und für eine Geschossflächenzahl von 0,6 ein Umrechnungskoeffizient von 0,78.

Der Bodenrichtwert von 300 EUR/m² ist wie folgt für die Grundstücksbewertung zu korrigieren:

Rz. 97

^{[Autor/Stand]} In der Praxis können auch Fälle auftreten, in denen die Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks höher ist als die des Bodenrichtwertgrundstücks. Hier ist der Bodenrichtwert um einen Zuschlag zu erhöhen; dieser Zuschlag ergibt sich durch Anwendung der oa. Formel. Denn bei einer Ermäßigung ist das Verhältnis aus Umrechnungskoeffizient für die Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks zum Umrechnungskoeffizient für die Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertgrundstücks kleiner als 1, bei einem Zuschlag größer als 1.

Beispiel

Der Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 150 EUR/m² bei einer Geschossflächen...