Rz. 26
Ein unterschiedlicher Entwicklungszustand zwischen dem Bodenrichtwertgrundstück und dem zu bewertenden Grundstück gehört gem. § 247 Abs. 1 S. 2 BewG zu den Ausnahmefällen, die bei der typisierten Grundsteuerbewertung zu berücksichtigen sind.
Als Entwicklungszustände kommen gem. § 3 ImmoWertV in Betracht:
- Flächen der Land- oder Forstwirtschaft (Abs. 1),
- Bauerwartungsland (Abs. 2),
- Rohbauland (Abs. 3) und
- baureifes Land (Abs. 4).
Flächen, die sich keinem der vorgenannten Entwicklungszustände zuordnen lassen, werden gem. § 3 Abs. 5 ImmoWertV als sonstige Flächen bezeichnet. In den Verwaltungsanweisungen werden nur die Entwicklungszustände nach § 3 Abs. 1–4 ImmoWertV genannt.[1]
Rz. 27
Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind nach § 3 Abs. 1 ImmoWertV Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind. Aus der Formulierung "land- und forstwirtschaftlich nutzbar sind",folgt, dass es nicht auf eine tatsächliche Nutzung als Fläche der Land- und Forstwirtschaft ankommt, sondern darauf, dass die Fläche nach ihren tatsächlichen und rechtlichen Grundstücksmerkmalen auch land- und forstwirtschaftlich genutzt werden kann.[2]
Bei der Grundsteuerbewertung wird typisierend auf die Flächen der Land- und Forstwirtschaft nach den §§ 232–242 BewG abgestellt.[3]
Rz. 28
Bewertung der unbebauten Grundstücke:
- Bodenrichtwert
- Bauerwartungsland
- Entwicklungszustand
Bauerwartungsland sind gem. § 3 Abs. 2 ImmoWertV Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen, insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung und nach der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.[4]
Ist damit zu rechnen, dass die Flächen innerhalb eines Zeitraums von 7 Jahren anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden und daher gem. § 233 Abs. 2 BewG als Grundvermögen anzusehen sind, werden diese Flächen bei der Grundsteuerbewertung regelmäßig als Bauerwartungsland angesetzt.[5]
Rz. 29
Rohbauland sind gem. § 3 Abs. 3 ImmoWertV Flächen, die nach den §§ 30, 33 oder 34 des BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.[6]
I. d. R. handelt es sich hierbei um größere, unerschlossene Grundstücksflächen, die die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Vermögen verloren haben, selbst wenn sie noch land- und forstwirtschaftlich genutzt werden. Eine Unterscheidung zwischen Bruttorohbauland, das die für öffentliche Zwecke benötigten Flächen des Planungsgebiets einschließt, und Nettorohbauland, das diese Flächen nicht umfasst, wird für die Ermittlung des Grundsteuerwerts – im Gegensatz zur Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer[7] - nicht vorgenommen.[8]
Rz. 30
Baureifes Land sind gem. § 3 Abs. 4 ImmoWertV Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.[9]
Rz. 31
Bei der Grundsteuerbewertung ist der Entwicklungszustand des Bodenrichtwertgrundstücks regelmäßig für das zu bewertende Grundstück zu übernehmen.[10] Weicht der Entwicklungszustand des Bodenrichtwertgrundstücks im Einzelfall vom zu bewertenden Grundstück ab, sollen die Abweichungen nach der Verwaltungsauffassung durch pauschalierte Ab- und Zuschläge berücksichtigt werden.[11] Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen für werdendes Bauland (Bauerwartungsland und Rohbauland) nur Bodenrichtwerte für baureifes Land vorliegen.[12]
Von den Gutachterausschüssen werden im allgemeinen Bodenrichtwerte für baureifes Land[13] und für Flächen der Land- und Forstwirtschaft ermittelt.
Für Bauerwartungsland und Rohbauland kann i. d. R. kein Bodenrichtwert ermittelt werden, da hierbei sehr individuelle Merkmale, wie z. B. die Wartezeit bis zur Herbeiführung der Baureife, berücksichtigt werden müssten.[14] Zudem scheitert die flächendeckende Ermittlungspflicht für Bodenrichtwerte nach § 196 Abs. 1 S. 1 BauGB bei Bauerwartungsland und Rohbauland häufig an der mangelnden Datenbasis aus der Kaufpreissammlung. Der Bundesrat hatte daher bei Einführung der flächendeckenden Ermittlungspflicht für Bodenrichtwerte im Wege des Erbschaftsteuerreformgesetzes v. 24.12.2008[15] vorgeschlagen, die Bodenrichtwertermittlung für Bauerwartungsland und Rohbauland auf die Fallkonstellation zu beschränken, dass hierfür geeignete Daten aus der Kaufpreissammlung zur Verfügung stehen. Die Bundesregierung sah hingegen keine Notwendigkeit für einen derartigen Vorbehalt. Sie führte vielmehr aus: "Wenn keine Marktdaten für die Ermittlung von Bodenrichtwerten für die genannten Entwicklungszustände vorliegen, ist dem örtlichen Gutachterausschuss die Erfüllung der gesetzlichen Verpflichtung unmöglich, sodass es schon nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen der empfohlenen Regelung nicht bedarf."[16]
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