Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer / Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer September 2020

[Anrede]

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

[Einführung – Standard]

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen

1. Ärztliche Notfallpraxis unterliegt nicht der Abzugsbeschränkung für ein häusliches Arbeitszimmer

   Ist ein Zimmer in einem privaten Wohnhaus als Behandlungsraum eingerichtet und wird er auch als solcher genutzt, findet die Abzugsbeschränkung für häusliche Arbeitszimmer keine Anwendung. Das gilt selbst dann, wenn die Patienten den Raum nur über einen privaten Flur erreichen können.

   Hintergrund

   Die Augenärztin A betrieb zusammen mit anderen Ärzten eine Gemeinschaftspraxis in Form einer GbR. Daneben unterhielt sie im Keller ihres privaten Wohnhauses einen ausschließlich für die Behandlung von Patienten in Notfällen genutzten und entsprechend eingerichteten Raum. Im Kellergeschoß befanden sich außerdem privat genutzte Räume (Heizraum, Hauswirtschaftsraum usw.). Zu dem Behandlungsraum gelangten die Patienten über die vom Erdgeschossflur abgehende Kellertreppe. Der Flur im Erdgeschoss führte auch zu den Wohnräumen. Der Keller war nicht über einen gesonderten Kellereingang erreichbar.

   A machte ihre Aufwendungen für den Notbehandlungsraum als Sonderbetriebsausgaben im Rahmen der Feststellungerklärung der GbR geltend. Das Finanzamt und das Finanzgericht verweigerten den Betriebsausgabenabzug. Sie waren der Ansicht, dass es sich mangels einer leichten Zugänglichkeit nicht um einen betriebsstättenähnlichen Raum handelte. Die Aufwendungen seien auch nicht unter dem Gesichtspunkt eines häuslichen Arbeitszimmers abziehbar. Denn A ständen die Behandlungsräume in der Praxis zur Verfügung. Daher greife das Abzugsverbot des § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b Satz 1 EStG.

   Entscheidung

   Der Bundesfinanzhof entschied dagegen, dass die Aufwendungen für den Notbehandlungsraum nicht dem Abzugsverbot des § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b Satz 1 EStG unterliegen. Denn es handelte sich um einen betriebsstättenähnlichen Raum und nicht um ein häusliches Arbeitszimmer. Die Aufwendungen sind daher in vollem Umfang als Betriebsausgaben abziehbar.

   Aufwendungen für Räume innerhalb des privaten Wohnbereichs, die nicht dem Typus des häuslichen Arbeitszimmers entsprechen, können unbeschränkt als Betriebsausgaben/Werbungskosten abziehbar sein, wenn sie betrieblich/beruflich genutzt werden und sich der betriebliche/berufliche Charakter des Raums und dessen Nutzung anhand objektiver Kriterien feststellen lassen.

   Ob ein Behandlungsraum als betriebsstättenähnlich anzusehen ist, bestimmt sich sowohl nach der Ausstattung des Raums als auch dessen leichter Zugänglichkeit für Dritte. Die Anforderungen an eine leichte Zugänglichkeit des Raums für Dritte können nicht völlig losgelöst von dessen Ausstattung bestimmt werden. Jedenfalls dann, wenn bei einem Raum aufgrund seiner Einrichtung und Nutzung eine private (Mit-)Nutzung ausgeschlossen ist, begründet allein der Umstand, dass ihn die Patienten nur über einen dem privaten Bereich zuzuordnenden Flur erreichen können, keine Abzugsbeschränkung.

   Hiervon ausgehend ist der im Keller gelegene Behandlungsraum aufgrund seiner Ausstattung und Nutzung als betriebsstättenähnlicher Raum zu qualifizieren. Eine private Mitbenutzung durch A war praktisch ausgeschlossen. Die Patienten mussten zwar die dem privaten Bereich zuzuordnende Flure durchqueren, um in den Behandlungsraum zu gelangen. Die dadurch gegebene räumliche Verbindung zu den Privaträumen bzw. eingeschränkte Zugänglichkeit für Dritte ist jedoch gering ausgeprägt. Sie fällt angesichts der Ausstattung des Raums und der tatsächlichen beruflichen Nutzung nicht entscheidend ins Gewicht.

2. Mieterhöhung wegen Modernisierung: Erhaltungsanteil muss herausgerechnet werden

   Im Anschluss an eine modernisierende Erneuerung alter Bauteile darf der Vermieter die Miete wegen der Modernisierung erhöhen. Dabei muss er jedoch einen Anteil für Instandhaltung herausrechnen – und zwar auch dann, wenn die Bauteile noch funktionsfähig und die Instandhaltungsmaßnahmen noch nicht fällig waren.

   Hintergrund

   Die Vermieter einer Wohnung hatten verschiedene Baumaßnahmen im Haus durchführen lassen. Bis zum Austausch waren alle Bauteile funktionsfähig und wiesen keine Mängel auf.

   Nach Abschluss der Arbeiten erklärten die Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung. Bei der Berechnung der Mieterhöhung setzten sie die für die Erneuerung der genannten Teile angefallenen Kosten in voller Höhe an, ohne Abzug anteiliger ersparter Instandhaltungskosten.

   Die Mieterin ist mit der Mieterhöhung nicht einverstanden und klagt auf Feststellung, dass die Mieterhöhung unberechtigt ist. Das Landgericht beanstandete die Mieterhöhung hinsichtlich der genannten Arbeiten nicht.

   Entscheidung

   Der Bundesgerichtshof e...