Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 21 ... / D. Veräußerung von Miet- und ...

Prof. Dr. Alois Nacke

Rn. 343

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Werden Miet- und Pachtzinsforderungen veräußert, so sind die Einnahmen aus der Veräußerung nach § 21 Abs 1 Nr 4 EStG zu versteuern. Als Einnahmen ist der Veräußerungspreis im Zeitpunkt des Zuflusses zu erfassen (Mellinghoff in Kirchhof/Seer, § 21 EStG Rz 47, 20. Aufl). Die spätere Einziehung der Miet- oder Pachtzinsforderung durch den Erwerber ist dann steuerlich nicht zu erfassen. Bei dieser Einziehung handelt es sich wirtschaftlich gesehen um die Geltendmachung einer abgetretenen Forderung und nicht um Mieteinnahmen (Schallmoser in Brandis/Heuermann, § 21 EStG Rz 467, November 2019).

Rn. 344

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Für den Fall, dass im Rahmen einer Veräußerung des Grundstücks auch für die Zeit, in der der Veräußerer noch Besitzer des Grundstücks ist, ein Kaufpreisanteil für die Miet- und Pachtzinsen gezahlt werden, ist dieser Anteil nach § 21 Abs 1 Nr 4 EStG als Einnahmen aus VuV beim Veräußerer zu erfassen. Dies regelt § 21 Abs 1 Nr 4 EStG ausdrücklich. Voraussetzung für die Besteuerung ist aber, dass die Forderung im Zeitpunkt der Veräußerung bereits entstanden ist (BFH BStBl II 1986, 794; 1986, 815). Damit erfasst die Vorschrift nur die Mietzins- oder Pachtzinsforderungen, die im Zeitpunkt der Veräußerung (= Zeitpunkt des Kaufvertrages) zwar bereits bestanden, aber noch nicht eingezogen worden sind. Anders ist der Fall, wenn der Veräußerer eines Grundstücks eine weitere eigene Nutzung des Grundstücks (zB für 30 Monate) bis zur Übergabe vereinbart. Hier ist davon auszugehen, dass der Kaufpreis so bemessen wurde, dass die Parteien die vorbehaltene Nutzung berücksichtigt haben, so dass der Erwerber Einkünfte aus VuV nach § 21 EStG erzielt hat (FG Nbg EFG 2000, 316). Dies ist aber kein Fall des § 21 Abs 1 Nr 4 EStG.

Rn. 345

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Die Vorschrift setzt eine Veräußerung der Mietzins- bzw Pachtzinsforderungen voraus. Mit Veräußerung ist die endgültige Übertragung der Mietzins- oder Pachtzinsforderungen gemeint.

Rn. 346

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Nicht unter § 21 Abs 1 Nr 4 EStG fällt die Weiterveräußerung von Miet- und Pachtzinsen. Die Vorschrift dient der Vermeidung von Umgehungen. Zwar würde nach dem Wortlaut auch dieser Fall erfasst, aber durch die Einkünfteerfassung beim erstmaligen Veräußerer ist die Steuerverstrickung gewährleistet. Im Rahmen einer teleologischen Reduktion ist daher mE dieser Vorgang nicht zu besteuern. Eine weitere Einkünfteerfassung ist nicht erforderlich. Wird dagegen der Miet- und Pachtzins zunächst durch den Eigentümer unentgeltlich abgetreten und dann vom Abtretungsempfänger entgeltlich weiterveräußert, so sind mE die Einnahmen beim Abtretungsempfänger als Einnahmen aus VuV nach § 21 Abs 1 Nr 4 EStG zu erfassen.

Rn. 347

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Die Vorschrift des § 21 Abs 1 Nr 4 EStG erfasst "Mietzins"-Forderungen. Der Wortlaut ist noch nicht an die Neuregelung in § 535ff BGB angepasst worden, wonach seit 2001 das Entgelt für die Überlassung des Mietobjekts als "Miete" bezeichnet wird.

Rn. 348

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Die Regelung ist nur deklaratorisch. Wegen der Generalklausel des § 24 EStG, wonach auch an Stelle einkommensteuerbarer Einnahmen Surrogate zu versteuern sind, hätte es der Regelung nicht bedurft (Schallmoser in Brandis/Heuermann, § 21 EStG Rz 468, November 2019; Mellinghoff in Kirchhof/Seer, § 21 EStG Rz 47, 20. Aufl).