Rn. 75
Stand: EL 157 – ET: 04/2022
Nach § 21 Abs 2 S 1 EStG idF des JStG 2020 ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 % (vorher 66 %) der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Beträgt das Entgelt 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist nunmehr (wieder) eine Totalüberschussprognoseprüfung ab VZ 2021 vorzunehmen.
- Fällt diese Prüfung der Totalüberschussprognose positiv aus, ist für die verbilligte Wohnraumüberlassung Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug möglich.
- Führt die Totalüberschussprognoseprüfung hingegen zu einem negativen Ergebnis, ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen. Für den entgeltlich vermieteten Teil können die WK wie bei der Typisierungsregel des Satzes 1 anteilig abgezogen werden (BR-Drucks 503/20, 93f).
Der Bundesrat wendete sich gegen die Erforderlichkeit einer Totalüberschussprognose. Die Rechtslage werde sowohl für die Vermieter als auch für die Finanzämter komplizierter und streitanfälliger und führe damit zu einem erheblichen Verwaltungsmehraufwand. Deshalb empfahl er, nicht nur S 1 des § 21 Abs 2 EStG zu ändern, sondern auch die in § 21 Absatz 2 S 2 EStG geschaffene Entgeltlichkeitsfiktion auf 50 % (bisher 66 %) zu ändern. Dann hätte es keiner Totalüberschussprognose bedurft, da durch diese Entgeltlichkeitsfiktion die vom BFH entwickelten Grundsätze entwertet würden (Stellungnahme des Bunderates v 09.10.2020, BR-Drucks 503/20 (Beschluss), 34). Für die Praxis ist somit die folgende Übersicht zu beachten:
Schaubild: Verbilligte Vermietung nach JStG 2020
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