Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 21 ... / b) Erhaltungsaufwendungen ...

Prof. Dr. Alois Nacke

ba) Aufwendungen während der Vermietungstätigkeit

Rn. 546

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Werden während der Vermietungszeit Erhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und wird später die Einkünfteerzielung aufgegeben (zB wegen Selbstnutzung), so dürfte man an sich davon ausgehen, dass ein Teil der Aufwendungen nicht mehr den Einkünftebereich des § 21 EStG betreffen, denn soweit der Nutzen aus den Erhaltungs- bzw Modernisierungsmaßnahmen in den Zeitraum der zB Selbstnutzung fällt, müsste dieser Anteil der Kosten nicht als WK berücksichtigt werden können.

Hier typisiert aber die Rspr des BFH. Bei den während der Vermietungszeit durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen ist nach Ansicht des BFH typisierend anzunehmen, dass sie noch der Einkünfteerzielung dienen und die dadurch entstandenen Aufwendungen – unabhängig vom Zahlungszeitpunkt und der zum Zeitpunkt der Maßnahme bestehenden Selbstnutzungs- oder Veräußerungsabsicht – grundsätzlich als WK zu berücksichtigen sind (BFH BStBl II 2001, 787; 2005, 343; BFH/NV 2009, 1259). Der Grund liegt darin, dass mangels vorhandener Abgrenzungskriterien eine Aufteilung nicht in Betracht kommt (Schallmoser in Brandis/Heuermann, § 21 EStG Rz 277, November 2019). Entscheidend ist daher allein der Zeitpunkt der Reparatur. Die Zahlung der Erhaltungsaufwendungen kann dann auch nach der Vermietungstätigkeit erfolgen.

Rn. 547

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Von diesen Grundsätzen machen die Verwaltung und die Rspr des BFH Ausnahmen. So sind Reparaturmaßnahmen während der Vermietungstätigkeit dann nicht als WK zu berücksichtigen, wenn die Maßnahmen für eine spätere Selbstnutzung bestimmt sind und nur in die Vermietungszeit vorverlagert wurden: Ausdrücklich soll dies dann gelten, wenn bereits das Mietverhältnis gekündigt wurde und die Maßnahmen objektiv nicht zur Wiederherstellung oder Bewahrung der Mieträume und des Gebäudes erforderlich sind (H 21.2 EStH 2020 "Erhaltungsaufwand"; BMF BStBl I 2001, 868). Hat der Vermieter bereits sein Mietobjekt veräußert und hat er sich gegenüber dem Erwerber in diesem Kaufvertrag verpflichtet, noch während der Vermietungszeit bestimmte Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen, so fehlt nach Ansicht des BFH auch hier ein Veranlassungszusammenhang zu den Einkünften aus § 21 EStG, obwohl die Maßnahmen während der Vermietungstätigkeit erfolgten (BFH BStBl II 2005, 343; BFH/NV 2009, 1414).

Rn. 548–555

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

vorläufig frei

bb) Aufwendungen nach der Vermietungstätigkeit

Rn. 556

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Werden nach der Vermietungszeit die Erhaltungsaufwendungen durchgeführt, so ist nur ausnahmsweise ein Veranlassungszusammenhang zu den Einkünften aus § 21 EStG anzunehmen. Werden im Rahmen einer Veräußerung des Grundstücks Reparaturen an dem Gebäude vorgenommen, so stehen diese Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung und nicht mit der Vermietung (BFH BStBl II 2005, 343; BFH/NV 2009, 1414). Gleiche Erwägungen sind anzustellen, wenn der Vermieter Abfindungen an den Mieter nach dem Auszug zahlt, um eine Selbstnutzung oder Veräußerung des bebauten Grundstücks zu erreichen. Auch hier besteht zwischen Abfindung und den Einkünften aus § 21 EStG kein Zusammenhang, so dass diese Aufwendungen auch keine WK sind (BFH BStBl II 1972, 880). Die oben genannte Typisierung hat des Weiteren die Folge, dass Maßnahmen nach dem Ende der Vermietungstätigkeit (Renovierungen, Schönheitsreparaturen) ebenfalls nicht als WK abgezogen werden können, da der Zeitpunkt der Reparatur nach der Vermietungstätigkeit liegt. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter diese hätte durchführen müssen (BFH BFH/NV 2003, 610; 2007, 680).

Rn. 557

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Anders ist nach der Rspr des BFH in einem Ausnahmefall zu verfahren, wenn die Reparaturmaßnahme auf einen Schaden durch den Mieter beruht, der die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache (§ 538 BGB) verbundene Abnutzung erheblich übersteigt, insbesondere eines mutwillig verursachten Schadens (BFH BStBl II 2001, 784). Werden die Maßnahmen durch eine einbehaltene Kaution bezahlt, so handelt es sich auch um WK. Die Kaution ist dann aber auch als Einnahme zu erfassen (BFH BStBl II 2001, 784).