Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen als Herstellungskosten

Kommentar

Zur Frage, ob bei der Prüfung anschaffungsnahen Aufwands die in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG festgelegte 15 %-Grenze auf das Gesamtgebäude zu beziehen oder eine wirtschaftsgut- bzw. wohnungsbezogene Betrachtungsweise vorzunehmen ist, wird in denen beiden nachstehenden Beispielen wie folgt Stellung genommen.

1. Nur die vermietete Wohnung eines erworbenen Mehrfamilienhauses wird anschaffungsnah renoviert. Die beiden anderen Wohnungen werden vom Eigentümer selbst genutzt. Bei Abstellung der Prüfung auf das Gesamtgebäude wird die 15 %-Grenze unterschritten, bei Vergleich nur mit dem anteiligen Kaufpreis der vermieteten Wohnung dagegen überschritten.

   Die Prüfung des anschaffungsnahen Herstellungsaufwands ist gebäudebezogen vorzunehmen, d.h. durch das Unterschreiten der 15 %-Grenze liegen hier die Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht vor. Eine weitere Prüfung ist entsprechend den Grundsätzen des BMF-Schreibens vom 18.7.2003^[1] vorzunehmen.

2. Wird nicht das Gesamtgebäude mit einheitlichem Kaufvertrag, sondern werden als Sondereigentum aufgeteilte drei Eigentumswohnungen jeweils mit Einzelvertrag erworben, liegen drei selbständige wirtschaftliche Einheiten vor. Da der Erwerb einer Eigentumswohnung dem Erwerb eines Gebäudes gleichsteht, ist die 15 %-Grenze jeweils auf die einzelne Wohnung anzuwenden. Dies hat zur Folge, dass bei der vermieteten Wohnung anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vorliegen.

Link zur Verwaltungsanweisung

LfSt Bayern, Verfügung vom 24.11.2005, S 2211 – 3 St 32/St 33

[1] Vgl. BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl I 2003, IV C 3 – S 2211 – 94/03, S. 386