Immobilienübertragungen zwischen Angehörigen gegen Zeitr ... / 2.3 Ermittlung des Barwerts

Während im betrieblichen Bereich der Barwert einer wiederkehrenden Leistung üblicherweise nach versicherungsmathematischen Grundsätzen ermittelt wird, ist er im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mangels abweichender Sonderregelung grundsätzlich nach den Vorschriften des BewG zu ermitteln. Dabei sind auch aufschiebend bedingte Lasten zu berücksichtigen, denn die Anschaffungskosten eines Wirtschaftsguts sind nach wirtschaftlichen Maßstäben zu bestimmen.^[1]

Hinweis

Ermittlung des Barwerts

Der Barwert von dauernden Lasten ist in entsprechender Anwendung der Ertragsanteilstabelle des § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG^[2] zu ermitteln.^[3] Die Finanzverwaltung^[4] akzeptiert, dass er auch nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Verwendung eines Zinsfußes von 5,5 % berechnet wird. Bei der Berechnung nach versicherungsmathematischen Grundsätzen ist die voraussichtliche Laufzeit nach der zum jeweiligen Berechnungszeitpunkt geltenden Sterbetafel zu bemessen.^[5]

Dient das gegen dauernde Last auf Lebenszeit des Veräußerers angeschaffte Grundstück der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, hat das – gemessen an der Sterbetafel – vorzeitige Ableben des Veräußerers keine steuerlichen Folgen. Die Anschaffungskosten (Barwert) bleiben als AfA-Bemessungsgrundlage unberührt.

Die Anschaffungskosten bleiben auch dann unverändert, wenn der Verkäufer länger lebt, als ihm die Allgemeine Sterbetafel statistisch im Zeitpunkt der Veräußerung noch zubilligt. Die dann über die Anschaffungskosten hinaus noch zu leistenden Zahlungen sind weiterhin nur mit dem in ihnen enthaltenen Zinsanteil als Schuldzinsen gem. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG abziehbar.^[6] Die nachträgliche Möglichkeit der genauen Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen (genaue Bestimmung der vom Erwerber erbrachten Gegenleistung) ist kein steuerrechtlich rückwirkendes Ereignis, das zu einer Änderung der ursprünglichen Veranlagung nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO führt.

[1] BFH, Urteil v. 9.2.1994, IX R 110/90, BStBl 1995 II S. 47.

[2] Ggf. i. V. m. § 55 Abs. 1 EStDV.

[3] BFH, Urteil v. 9.2.1994, IX R 110/90, BStBl 1995 II S. 47.

[4] BMF, Schreiben v. 11.3.2010, IV C 3 – S 2221/09/10004, BStBl 2010 I S. 227, Rn. 71.

[5] BMF, Schreiben v. 11.3.2010, IV C 3 – S 2221/09/10004, BStBl 2010 I S. 227, Rn. 71 unter Hinweis auf BFH, Urteil v. 25.11.1992, X R 34/89, BStBl 1996 II S. 663.

[6] Vgl. Ebling, DStR 1995 S. 13; FG Baden-Württemberg, Urteil v. 28.4.2010, 3 K 5794/08, DStRE 2011 S. 1187.