Grunderwerbsteuer, Gegenleistung, Verwaltungsvereinfachung

OFD Niedersachsen, 7.5.2014, S 4521 - 44 - St 262

Bezug: FinMin-Erlass vom 9.11.1984, S 4521 – 56 – 32 3 in der Fassung der Erlasse vom 10.11.1992, 19.7.1996, 16.4.1997 und vom 17.1.2001, S 4521 – 56 – 34 1 – im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der anderen Länder)

I. Abstandnahme von Ermittlungen

1. Übernimmt der Erwerber eines Grundstücks die Kosten der Übergabe der verkauften Sache (§ 448 BGB, z.B. die Vermessungskosten) oder die Kosten für die Löschung von Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden, Dienstbarkeiten, Reallasten, Vorkaufs- und Wiederkaufsrechten, so gehören diese Kosten als „sonstige Leistungen” i.S. von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung. Zur Gegenleistung rechnen auch die dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen, wie z.B. das kurzfristige unentgeltliche Weiterbewohnen eines veräußerten Grundstücks durch den Verkäufer oder das Recht des Veräußerers eines landwirtschaftlichen Grundstücks, dieses noch abernten zu dürfen.

   Aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung sind unabhängig von der Höhe der Hauptleistung Ermittlungen, die allein wegen des Werts dieser sonstigen Leistungen oder wegen des Werts vorbehaltener Nutzungen anzustellen wären, nicht durchzuführen, wenn angenommen werden kann, dass der Wert dieser sonstigen Leistungen oder vorbehaltenen Nutzungen nicht mehr als 5.000,00 DM beträgt. In diesen Fällen kann der Wert der sonstigen Leistungen oder der vorbehaltenen Nutzungen bei der Ermittlung des Werts der Gegenleistung außer Ansatz bleiben. Die Gründe für die Abstandnahme von Ermittlungen sind aktenkundig zu machen.

   Werden jedoch zur Erledigung des Steuerfalls Ermittlungen aus anderen Gründen erforderlich, so sind auch Feststellungen wegen des Werts der „sonstigen Leistungen” oder der vorbehaltenen Nutzungen zu treffen.

2. Wird ein Grundstück zusammen mit anderen Gegenständen erworben, deren Erwerb nicht der Besteuerung nach dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegt, so ist die Gesamtgegenleistung grundsätzlich nach dem Verhältnis des gemeinen Werts des Grundstücks zum gemeinen Wert z.B. des Zubehörs und der Betriebsvorrichtungen aufzuteilen.

   Beim Erwerb eines Unternehmens im Ganzen, zu dem auch ein Grundstück gehört, ist die Gesamtgegenleistung nach dem Verhältnis des Teilwerts des Grundstücks zu dem Teilwert der sonstigen erworbenen Gegenstände zu verteilen, wenn der Betrieb fortgesetzt wird (BFH-Urteil vom 8.2.1978, BStBl 1978 II S. 320).

Von besonderen Ermittlungen zur Feststellung der Werte ist abzusehen, wenn der von den an dem Rechtsvorgang Beteiligten angesetzte oder mitgeteilte Wert der nicht der Steuer unterliegenden Gegenstände angemessen erscheint und 15 % der Gesamtgegenleistung, höchstens jedoch 100.000,00 DM, nicht übersteigt. In diesen Fällen ist der Wert der sonstigen Gegenstände, deren Erwerb nicht steuerbar ist, von der Gesamtgegenleistung abzusetzen. Die Gründe für das vereinfachte Verfahren sind aktenkundig zu machen.

II. Abstandnahme von Überwachungen

1. Enthält ein Rechtsvorgang die Bestimmung, dass sich die Gegenleistung bei Eintritt einer Bedingung erhöhen soll, so ist die Grunderwerbsteuer in jedem Fall sofort endgültig festzusetzen (BFH-Urteil vom 22.11.1995, II R 26/92, BStBl 1996 II S. 162).

   1. Sofern sich bei Eintritt der Bedingung die Gegenleistung voraussichtlich nicht um mehr als 5.000,00 DM erhöhen wird, ist von einer Überwachung abzusehen.
   2. Bei Rechtsvorgängen mit aufschiebenden Bedingungen, die den Wert der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung voraussichtlich um mehr als 5.000,00 DM erhöhen werden, ist der Eintritt der Bedingung regelmäßig 10 Jahre lang zu überwachen. Mit dem Eintritt der aufschiebenden Bedingung wird die aufschiebend bedingt vereinbarte Gegenleistung zur nachträglichen zusätzlichen Gegenleistung i.S. von § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG. Insoweit entsteht deshalb gem. § 14 GrEStG mit dem Eintritt der Bedingung eine neue Grunderwerbsteuer mit eigener Festsetzungsfrist. Diese Steuer ist durch einen selbständigen Grunderwerbsteuerbescheid festzusetzen.
2. In Fällen, in denen die ganze Gegenleistung aufschiebend bedingt ist und § 3 Nr. 2 GrEStG nicht greift, ist der Erwerb gem. § 8 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG sofort endgültig aus dem Wert des Grundstücks zu besteuern. Bei Eintritt der aufschiebenden Bedingung ist die Grunderwerbsteuer dann nach dem Wert der Gegenleistung zu bemessen und festzusetzen. Der ursprüngliche Bescheid ist aufzuheben (§ 175 Abs. 1 Nr. 2 AO). Auch in diesen Fällen ist der Eintritt der Bedingung regelmäßig auf die Dauer von 10 Jahren zu überwachen.

3. Ist beim Erwerb eines Grundstücks die Flächengröße noch nicht bekannt und berechnet sich die Höhe der Gegenleistung nach der Fläche des Grundstücks, so ist die Grunderwerbsteuer sofort endgültig festzusetzen, wenn sich die Gegenleistung durch das Vermessungsergebnis voraussichtlich nicht um mehr als 5.000,00 DM erhöhen wird (siehe aber GrESt-Kartei § 9 GrEStG Karte 14 Nr. 4). Ansonsten ist die Steuer vorläufig festzusetzen und der Bescheid ist bei Vorliegen des genauen V...