Gebäudeverkauf: Anteilige Option ist zulässig

Kommentar

Der Verkauf eines Grundstücks bzw. eines Gebäudes ist steuerfrei ( § 4 Nr. 9 a UStG ). Hat der Verkäufer in den letzten 10 Jahren aus dem verkauften Gebäude Vorsteuern erhalten, muß er wegen des steuerfreien Verkaufs anteilig für die Restzeit die Vorsteuer zurückzahlen ( Umsatzsteuer ).

Praxis-Beispiel

Beispiel : Gastwirt G betreibt im EG seines in 01 erstellten Gebäudes eine Gastwirtschaft. Das OG nutzt er selbst zu Wohnzwecken, teils als vermietete Personalwohnungen. G erhält aus dem Gebäudebau nur anteilige Vorsteuer für das EG. Für das OG erhält er keine Vorsteuer, da der Eigenverbrauch bzw. die Vermietung steuerfrei ist. In 05 verkauft G das Gebäude an K, der es gleich wie G nutzt.

G muß anteilig für den Verkauf des EG zur Steuerpflicht optieren, um der Vorsteuerrückzahlung zu entgehen. Für das zu Wohnzwecken genutzte OG muß er nicht optieren; dies wäre sinnlos, da insoweit eine Vorsteuerrückforderung nicht droht. Obwohl zivilrechtlich ein nicht in Wohnungseigentum aufgeteiltes Gebäude einheitlich zu behandeln ist, ist umsatzsteuerlich bei der Option zur Steuerpflicht eine Aufteilung möglich. Allerdings ist die Aufteilung nur nach räumlichen Gesichtspunkten und nicht rein quotal möglich ( Option ).

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 26.06.1996, XI R 43/90

Anmerkung

Anmerkung: Eine Gebäudeaufteilung ist bereits bei der nach Erstellung zu treffenden Zuordnung zum Unternehmen möglich. Da nunmehr die anteilige Option beim Weiterverkauf zulässig ist, sollte das Gesamtgebäude dem Unternehmen zugeordnet werden. Nur dann erhält der Unternehmer bei Umwandlung der Wohnung innerhalb von 10 Jahren zu steuerpflichtiger Nutzung, z. B. Fremdenzimmer, anteilig den auf die Wohnung entfallenden Vorsteuerabzug.