Frotscher/Geurts, EStG § 3 Nr. 70 [REIT-Gesetz]

1 Voraussetzungen für die Steuerbefreiung (S. 1)

Rz. 1

Die Vorschrift flankiert die Einführung der sog. REITs (Real Estate Investment Trust = neue Sonderform der Immobilien-Aktiengesellschaft) und gibt einen zeitlich befristeten Anschub für deren Markterschließungsphase. Die Steuerbefreiung wird nicht auf Antrag, sondern von Amts wegen gewährt. Die aus der Veräußerung von Grund und Boden und Gebäude resultierenden Betriebsvermögensmehrungen und Einnahmen (z. B. der Kaufpreis bzw. im Tauschfall der Wert des erhaltenen Wirtschaftsguts) sind zur Hälfte steuerfrei, wenn sämtliche Voraussetzungen des Satzes 1 Buchst. a vorliegen. Nicht begünstigt ist m. E. die mittelbare Grundstücksübertragung in Form der Veräußerung von Anteilen an einer gewerblichen Immobilien-Personengesellschaft.^[1]

Rz. 2

Der Grund und Boden und das Gebäude muss am 1.1.2007 mindestens 5 Jahre zum Anlagevermögen eines inländischen Betriebsvermögens des Stpfl. gehört haben. Dies ist dann der Fall, wenn das wirtschaftliche Eigentum und die dauerhafte betriebliche Widmung als notwendiges oder gewillkürtes Betriebsvermögen diesen Zeitraum umfasst. Im Fall der Gesamtrechtsnachfolge werden die Verhältnisse beim Rechtsvorgänger einbezogen.^[2] Die Steuerbefreiung kann u. U. durch Rückgängigmachung eines in 2007 vor der Gesetzesverabschiedung abgeschlossenen Grundstückskaufvertrags genutzt werden.^[3]

Rz. 3

Der obligatorische Vertrag (z. B. Kaufvertrag) muss im Zeitraum 1.1.2007–31.12.2009 rechtswirksam abgeschlossen sein. Bei vollmachtlos Vertretenen (sei es auf Veräußerer- oder auf Erwerberseite) muss der Vertretene in diesem Zeitraum zugestimmt haben.^[4] Es ist m. E. ausreichend, wenn in diesem Vertrag das wirtschaftliche Eigentum am Grund und Boden und dem Gebäude übertragen wird.

Rz. 4

Der Erwerber muss eine REIT-AG oder ein Vor-REIT sein. Die REIT-AG muss ihren Sitz im Inland haben (§ 1 Abs. 2 REITG).^[5] Entsprechendes gilt für den Vor-REIT (§ 2 S. 1 REITG). Andere Rechtsformen sind nicht begünstigt.

Rz. 5

Die (hälftige) Steuerbefreiung kommt außerdem für Betriebsvermögensmehrungen in Betracht, die aufgrund der Eintragung des Stpfl. in das Handelsregister als REIT-AG durch Anwendung des § 13 Abs. 1 und 3 S. 1 KStG aufgrund und Boden und Gebäude entstehen (S. 1 Buchst. b). Damit wird der Statuswechsel von einer stpfl. AG in einen steuerbefreiten REIT begünstigt. Dies gilt nur für vor dem 1.1.2005 angeschaffte oder hergestellte Wirtschaftsgüter. Weitere Voraussetzung ist, dass der Stichtag der Schlussbilanz i. S. d. § 13 Abs. 1 und 3 KStG vor dem 1.1.2010 liegt.

[1] A. A. Claßen, DStZ 2008, 641.

[2] Korezkij, BB 2007, 1698.

[3] Bron, BB-Spezial 7/2007, 2.

[4] BFH v. 2.2.1982, VIII R 59/81, BStBl II 1982, 390.

[5] Erhard, in Blümich, EStG/KStG/GewStG, § 3 Nr. 70 EStG Rn. 16ff.

2 Ausschluss der Steuerbefreiung (S. 2)

Rz. 6

Die Steuerbefreiung kann nicht neben folgenden Steuerbegünstigungen beansprucht werden:

1. Besteuerung des Veräußerungsgewinns nach § 34 EStG im Fall der Betriebsveräußerung oder -aufgabe (S. 2 Buchst. a).
2. Vermeidung der Besteuerung der stillen Reserven des übertragenen Grundstücks durch Inanspruchnahme des Abzugs oder der Rücklage nach §§ 6b oder 6c EStG (S. 2 Buchst. b).
3. Soweit eine gewinnmindernde Teilwertabschreibung rückgängig gemacht wird (S. 2 Buchst. c). In diesen Fällen wird die (hälftige) Steuerbefreiung für den Teil der stillen Reserven gewährt, der nicht auf der Teilwertabschreibung beruht.

Rz. 7

Die Steuerbefreiung ist des Weiteren ausgeschlossen, wenn bei der an sich begünstigten Veräußerung (S. 1 Buchst. a) von Grund und Boden und Gebäude der Buchwert (bei Einnahmenüberschussrechnung die Anschaffungs-/Herstellungskosten abzüglich AfA) den Veräußerungserlös oder im Fall des Satzes 1 Buchst. b der Buchwert den Teilwert übersteigt (S. 2 Buchst. d). Dadurch wird als Folge der fehlenden Antragsgebundenheit verhindert, dass die Vorschrift zu einer Benachteiligung führt.

Rz. 8

Die Steuerfreiheit ist ebenfalls ausgeschlossen,

1. soweit in der Vergangenheit, d. h. vor dem Zeitpunkt der begünstigten Veräußerung, Abzüge nach § 6b EStG oder ähnliche Abzüge vorgenommen worden sind (S. 2 Buchst. e). Ein ähnlicher Abzug ist z. B. eine Rücklage für Ersatzbeschaffung nach R 6.6 EStR 2012. Die Steuerbefreiung gilt dann nur für den übrigen Teil der aufgedeckten stillen Reserven.
2. wenn es sich um eine Übertragung nach dem UmwStG handelt und dabei nicht der gemeine Wert, sondern ein niedrigerer Wert angesetzt wird (S. 2 Buchst. f). Die Steuerbefreiung greift also dann nur, wenn der Stpfl. bei dieser Übertragung sämtliche stillen Reserven aufdeckt. Nicht ausgeschlossen ist jedoch der Fall, dass zu einem früheren Zeitpunkt stille Reserven infolge Anwendung des UmwStG nicht aufgedeckt wurden.

3 Erwerberbedingter Wegfall der Steuerbefreiung (S. 3)

Rz. 9

Die Steuerbefreiung stellt nicht nur auf die Verhältnisse beim Stpfl., sondern zusätzlich auf die Verhältnisse beim Erwerber des Grund und Bodens oder Gebäudes ab. Ohne Bedeutung ist es, ob der Veräußerer Einfluss auf das steuerschädliche Ereignis hat. Maßgebend ist ein Zeitraum von 4 Jahren seit dem Vertragsschluss. Auf den Zeitpunkt des Übergangs des...