Frotscher/Geurts, EStG § 21 Vermietung und Verpachtung / 3.2 Zurechnung bei Personenmehrheiten

Rz. 52

Bei einer Personenmehrheit sind die Einkünfte den einzelnen Personen (anteilig) zuzurechnen, wenn sie gemeinsam den (objektiven) Tatbestand des § 21 EStG verwirklichen. Dies folgt anhand einer zweistufigen Prüfung. Zunächst ist festzustellen, wer die Einkünfte erzielt, anschließend in welcher Höhe sie den einzelnen Gemeinschaftern oder Gesellschaftern zuzurechnen sind.^[1] Eine Personenmehrheit erzielt die Einkünfte, wenn sie als solche als zivilrechtlicher Vermieter auftritt, z. B. eine OHG oder KG, eine BGB-Gesellschaft, wenn die Gesellschafter in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit den Tatbestand des § 21 EStG erfüllen.^[2] Bei Miteigentümern ist festzustellen, ob alle oder nur einzelne Miteigentümer zivilrechtlich als Vermieter auftreten, da ein Miteigentümer nicht bereits allein aufgrund seiner Eigentümerstellung den Tatbestand des § 21 EStG erfüllt, sondern er muss Träger von Rechten und Pflichten des Mietvertrags sein.^[3] Dazu reicht es nicht aus, dass ein Miteigentümer mit der Verwaltung des vermieteten Gegenstands einverstanden ist^[4], oder dass bei bereits bestehender Vermietung durch die Miteigentümer im Innenverhältnis der Miteigentümer eine andere Regelung getroffen wird, wonach nur noch ein Miteigentümer vermieten soll, dies aber keine Änderung der bestehenden Mietverträge nach sich zieht.^[5] Steht fest, dass nur ein Miteigentümer den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung erfüllt, stellt sich die Frage der Zurechnung der Einkünfte auf die Miteigentümer nicht mehr.^[6]

Rz. 53

Diese Grundsätze gelten auch für geschlossene Immobilienfonds, selbst wenn einem Gesellschafter die Geschäftsführung übertragen wird und der einzelne Gesellschafter hierauf keinen Einfluss hat.^[7] Erfüllen alle Miteigentümer den Tatbestand des § 21 EStG, sind ihnen die Einkünfte regelmäßig entsprechend den zivilrechtlichen Beteiligungsverhältnissen zuzurechnen.^[8]

[1] BFH v. 11.3.2003, IX R 17/99, BFH/NV 2003, 1045; BFH v. 25.9.2018, IX R 35/17, BFH/NV 2019, 229.

[2] BFH v. 15.4.1986, IX R 69/81, BStBl II 1986, 792; BFH v. 11.3.2003, IX R 16/99, BStBl II 2005, 454; BFH/NV 2005, 442; BFH v. 11.3.2003, IX R 17/99, BFH/NV 2003, 1045; BFH v. 15.12.2009, IX R 55/08, BFH/NV 2010, 863.

[3] BFH v. 11.3.2003, IX R 16/99, BFH/NV 2003, 1043; BFH v. 11.3.2003, IX R 17/99, BFH/NV 2003, 1045; BFH v. 15.12.2009, IX R 55/08, BFH/NV 2010, 863.

[4] BFH v. 25.6.2002, IX R 55/99, BFH/NV 2002, 1556.

[5] BFH v. 30.6.1999, IX R 83/95, BFH/NV 2000, 118.

[6] BFH v. 15.12.2009, IX R 55/08, BFH/NV 2010, 863.

[7] Eggers, in Korn, EStG, § 21 EStG Rz. 38; vgl. zu Immobilienfonds Rz. 253ff.

[8] Vgl. hierzu und zur Ermittlung der Einkünfte bei Personenmehrheiten Rz. 226ff.