Fördergebietsgesetz: Aufteilungsmaßstab für Anschaffungskosten bei Modernisierung eines Gebäudes

FinBeh Bremen, Erlaß v. 30.3.2001, S 1988 - 1 - 181

Der Erwerb eines abnutzbaren unbeweglichen Wirtschaftsgutes ist nach § 3 Satz 2 Nr. 3 FördG nur insoweit begünstigt, als die Anschaffungskosten auf Modernisierungsmaßnahmen und andere nachträgliche Herstellungsarbeiten entfallen, die nach dem Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt worden sind.

Für Zwecke der Aufteilung der einheitlichen Anschaffungskosten von Gebäuden und Eigentumswohnungen sind bei einer Modernisierung i.S. des § 3 Satz 2 Nr. 3 FördG die zu Baumaßnahmen i.S. der §§ 7h und 7i EStG geltenden Regelungen in Tz. 3.2.2 des sog. Bauherrenerlasses (BMF vom 31.8.1990, BStBl 1990 I S. 366) infolge der Vergleichbarkeit der beiden Begünstigungstatbestände entsprechend anzuwenden. Die Aufteilung des Gesamtkaufpreises ist daher nach dem Verhältnis der Verkehrswerte vorzunehmen.

Der einheitliche Kaufpreis ist nicht nach der sog. Restwertmethode auf den Grund und Boden, die Altbausubstanz und die Modernisierung und Sanierung aufzuteilen, bei der der Anteil der Modernisierung und Sanierung durch Abzug der Verkehrswerte des Grund und Bodens und der Altbausubstanz von den Gesamtanschaffungskosten ermittelt wird. Die Restwertmethode verstößt gegen den Grundsatz der Einzelbewertung § 6 EStG), der für die einkommensteuerrechtliche Behandlung bebauter Grundstücke, die sich im Privatvermögen befinden, entsprechend gilt (vgl. BFH vom 15.1.1985, IX R 81/83, BStBl 1985 II S. 252) und rechnet einen Gewinnzuschlag des Veräußerers oder Wertsteigerungen ausschließlich der Modernisierung und Sanierung zu.

In den notariellen Kaufverträgen wird der einheitliche Kaufpreis regelmäßig dahingehend differenziert, dass ein durch die Veräußerung erzielter Rohgewinn häufig ausnahmslos oder weitestgehend den durch den Veräußerer durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen zugerechnet wird. Die Folge hieraus ist, dass der Erwerber eine höhere Sonderabschreibung nach § 3 Satz 2 Nr. 3i.V.m. § 4 Abs. 1 FördG in Anspruch nehmen kann. Eine solche Aufteilung ist nicht ohne Weiteres der Besteuerung zu Grunde zu legen.

Beispiel:

Der Bauträger erwarb ein zu modernisierendes Altgebäude im Fördergebiet mit einer Nutzfläche von 500 qm. Er veräußert das Altgebäude und den dazugehörigen Grund und Boden auf Grund eines nach dem 31.12.1991 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags, in dem die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Veräußerer nach Abschluss des Kaufvertrags vereinbart ist.

Die Anschaffungskosten für das Altgebäude (mit Grund und Boden) beliefen sich beim Bauträger auf	500 qm × 600 DM/qm		= 300.000 DM
Der Bauträger führte Modernisierungsmaßnahmen durch im Wert von	500 qm × 2.000 DM/qm		= 1.000.000 DM
Die Selbstkosten des Bauträgers (ohne Fremdkapitalzinsen und allgemeine Verwaltungskosten) betrugen demnach			1.300.000 DM
Der Bauträger veräußert das Grundstück für einen Veräußerungspreis von	500 qm × 3.500 DM/qm		= 1.750.000 DM
Es ergibt sich daher ein Rohgewinn i. H. von	1.750.000 DM 1.300.000 DM	-	= 450.000 DM

Der Rohgewinn i.H. von 450.000 DM wird im notariell beurkundeten Kaufvertrag im Rahmen der Aufteilung des Gesamtkaufpreises in voller Höhe den Modernisierungsmaßnahmen zugewiesen.

Dieser Kostenzuordnung kann nicht gefolgt werden; vielmehr ist folgende Lösung zu wählen:

Der Rohgewinn i.H. von 450.000 DM kann nicht in vollständiger Höhe den Modernisierungsmaßnahmen zugerechnet werden, da mit der Veräußerung der modernisierten Immobilie der Bauträger auch die Möglichkeit nutzt, den vorhandenen Verkehrswert des Grund und Bodens sowie der Altbausubstanz zu realisieren.

Der nicht exakt zugeordnete Rohgewinnaufschlag von 450.000 DM ist daher in analoger Anwendung der Tz. 3.2.2 des Bauherrenerlasses vom 31.8.1990 (a.a.O.) im Verhältnis der Anschaffungskosten für den Altbau sowie des Grund und Bodens und den Aufwendungen für die Modernisierung und Sanierung aufzuteilen Es ergeben sich somit folgende Wertansätze:

Einstandspreis	+	Rohgewinnaufschlag	=	Anschaffungskosten
Altbau (mit Grund und Boden) 300 000	+	103.500 (23 % v. 450.000)	=	403.500 DM
Modernisierungsaufwand 1.000.000	+	346.000 (77 % v. 450.000)[1]	=	1.346.500 DM
Gesamtsumme (Veräußerungspreis):				1.750.000 DM

Altbau:

300.000 DM AK Altbausubstanz (mit Grund und Boden) × 100	= 23 %
1.300.000 DM Selbstkosten des Bauträgers	(gerundet)

Modernisierung:

1.000.000 DM Modernisierungsaufwand × 100	= 77 %
1.300.000 DM Selbstkosten des Bauträgers	(gerundet)

Die objektive Wertfindung der Modernisierungskosten in den Fällen des § 3 Satz 2 Nr. 3 FördG ist in der Praxis problematisch. In analoger Anwendung der Tz. 3.2.2 des Bauherrenerlasses (a.a.O.) hat der Erwerber grundsätzlich die Aufteilung darzulegen und für die Nachweisführung zumindest folgende Unterlagen vorzulegen:

• notarieller Kaufvertrag;

• Unterlagen über die Aufteilung des Kaufpreises, soweit er auf

  • den Grund und Boden,
  • den Wert der Altbausubstanz
  • die Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen entfällt;
• Prospekt oder Projektbeschreibung;
• Darstellung des jeweilige...