FG Köln Urteil vom 10.03.2004 - 11 K 4063/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vermietung und Verpachtung

Leitsatz (redaktionell)

1) Die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel wird überschritten, wenn nach dem Gesamtbild die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinn einer Fruchtziehung aus Substanzwerten in den Vordergrund tritt.

2) Die zur Unterscheidung entwickelte Drei-Objekt-Grenze kommt dabei nicht nur in Fällen der Anschaffung, sondern auch im Fall der Bebauung und anschließenden Veräußerung zur Anwendung.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2, §§ 21, 15

Tatbestand

Die Kläger sind zusammenveranlagte Ehegatten. Der Kläger ist als ausgebildeter Bankkaufmann von seiner GmbH angestellt. Die GmbH befasst sich mit Immobiliengeschäften i.S.d. § 34c der Gewerbeordnung mit Ausnahme von Bauträgergeschäften. Der Schwerpunkt der Tätigkeit liegt auf Maklergeschäften.

Die Kläger erwarben mit notariellem Vertrag vom 13.12.1995 zu je ½ Miteigentum an dem unbebauten Grundstück … in … für insgesamt 214.996,42 DM. Nach der Anschaffung bebauten die Kläger das Grundstück mit einem Sechs-Familienhaus. Zur Finanzierung der Anschaffungs- und Herstellungskosten wurde mit Kreditvertrag vom 03.04.1996 bei der … Bank AG Filiale … ein Festsatzkredit i.H.v. 1,2 Mio. DM mit einer Laufzeit von 25 Jahren aufgenommen. Für das im Mai 1997 fertiggestellte Gebäude entstanden Herstellungskosten i.H.v. 1.072.125,07 DM und für die Außenanlagen i.H.v. 22.409,25 DM. Das Hausgrundstück befand sich stets im Privatvermögen der Kläger. Eine Aufteilung in Wohnungs- oder Teileigentum fand nicht statt. Nach Fertigstellung vermieteten die Kläger mehrere Wohnungen des Objekts. Eine vollständige Vermietung war zunächst nicht möglich, da der von den Klägern angestrebte Mietpreis von 15 DM je Quadratmeter nur schwer erzielbar war. Mit Notarvertrag vom 05.03.1998 veräußerten sie dann das Objekt zu einem Kaufpreis von 1,8 Mio. DM.

Die Kläger erklärten in den Einkommensteuererklärungen der Jahre 1996 – 1998 die aus dem Objekt erwirtschafteten Verluste als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Im Streitjahr (1997) machten sie einen Verlust i.H.v. 135.797,00 DM geltend. Der Beklagte vertrat dagegen die Rechtsauffassung, die Tätigkeit der Kläger im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks, der Errichtung des Gebäudes sowie der späteren Veräußerung sei als gewerblicher Grundstückshandel einer zwischen den Klägern bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu qualifizieren. Somit erließ der Beklagte u.a. für das Streitjahr einen Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen. Darin stellte er einen Verlust aus der Gesellschaft i.H.v. 57.760 DM als Einkünfte aus Gewerbebetrieb fest und verteilte diesen Verlust zu gleichen Teilen auf die Kläger. Abschreibungen berücksichtigte der Beklagte dabei nicht, da er das Grundstück als Umlaufvermögen ansah.

Den Einkommensteuerbescheid des Streitjahres haben die Kläger nicht angefochten; dieser ist bestandskräftig. Mit dem gegen den Feststellungsbescheid eingelegten Einspruch begehrten die Kläger die erklärungsgemäße Berücksichtigung des Verlustes bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und die ersatzlose Streichung der Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Ein gewerblicher Grundstückshandel läge nicht vor. Ihre Tätigkeit im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Bebauung und der Veräußerung des Grundstücks sei als Vermögensverwaltung zu werten. Ein gewerblicher Grundstückshandel sei alleine schon deshalb nicht anzunehmen, weil nur ein Objekt veräußert worden sei. Damit unterfiele der Verkauf nicht der von der Rechtsprechung zur Abgrenzung des Gewerbebetriebs von der Vermögensverwaltung entwickelten Drei-Objekt-Grenze. Zudem sei das Tatbestandsmerkmal der Nachhaltigkeit nach § 15 Abs. 2 Satz 1 EStG nicht erfüllt, da ohne Wiederholungsabsicht nur ein Objekt veräußert worden sei. Sie hätten zunächst keine Veräußerungsabsicht gehabt. Das Objekt sei nie zum Verkauf inseriert gewesen. Die Möglichkeit des Verkaufs habe sich zufällig im März 1998 geboten. Das Grundstück sei privat erworben und privat veräußert worden. Hätte eine Veräußerungsabsicht von Anfang an bestanden, so hätten sie das Objekt im Jahre der Fertigstellung (1997) veräußert, denn für Neubauten hätten zu diesem Zeitpunkt Grundstückspreise bis zu DM 3.500 je Quadratmeter und mehr erzielt werden können. Zudem spreche die erfolgte Vermietung gegen eine von Anfang bestehende Veräußerungsabsicht, da ein vermietetes Objekt regelmäßig einen geringeren Kaufpreis erziele als ein nicht vermietetes Objekt.

Der Beklagte wies den Einspruch als unbegründet zurück. Die Einkünfte aus dem Objekt … seien zu Recht als solche aus Gewerbebetrieb erfasst worden. Nach der Rechsprechung des BFH werde die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber d...