Entscheidungsstichwort (Thema)
Eigentümerähnliche Verwertungsbefugnis des wirtschaftlichen Erwerbers als Voraussetzung für die Grunderwerbsteuerpflicht
Leitsatz (redaktionell)
Die Voraussetzungen für die Annahme einer Grunderwerbsteuerpflicht aufgrund Gewährung einer eigentümerähnlichen Verwertungsbefugnis sind noch nicht erfüllt, wenn im Rahmen eines Sale-and-lease-back-Geschäfts mit einem dem Leasinggeber als beherrschendem Kommanditisten verbundenen Leasingnehmer ein durch Vormerkung gesichertes, erstmals nach 20 Jahren ausübbares Ankaufsrecht zum um die Abschreibungen geminderten Verkehrswert eingeräumt wird, Umbauten der Zustimmung des Leasinggebers bedürfen und dieser auch die Untergangsgefahr trägt.
Normenkette
Streitjahr(e)
2003
Nachgehend
Tatbestand
Streitig ist, ob der Klägerin als Leasingnehmerin aus einem Immobilienleasingvertrag gem. § 1 Abs. 2 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) die Verwertungsbefugnis an dem Grundstück I-Straße und C-Straße in L-Stadt zusteht.
Die Klägerin schloss durch notariell beurkundeten Vertrag vom 16.12.2002 (UR Nr.…des Notars ...) mehrere Vereinbarungen mit der G-Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & Co KG (damals noch in Gründung; nachfolgend: KG). An der KG ist die Klägerin zu 94 v.H. als Kommanditistin und die G- Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH zu 6 v.H. als Komplementärin beteiligt. Bei den Verträgen handelt es sich um die Veräußerung des o.g. damals noch zu bebauenden Grundstücks von der Klägerin als Verkäuferin an die KG mit anschließender langfristiger Rückanmietung durch die Klägerin als Mieterin nebst Ankaufsrecht nach Beendigung des Mietverhältnisses (sog. Sale-and-lease-back-Verfahren).
Zu den Regelungen im Einzelnen:
Die Klägerin veräußerte ihr Grundstück an die KG zum Kaufpreis in Höhe von insgesamt 16.800.000 €. Der Kaufpreis war bis zum 30.12.2002 zahlbar. Die Klägerin schloss als Leasingnehmerin mit der KG als Leasinggeberin einen Immobilienleasingvertrag. Der Vertrag begann am 31.12.2002. Die Laufzeit beträgt 30 Jahre, unterteilt in eine erste Mietperiode von 20 Jahren und eine zweite von weiteren 10 Jahren. Die Gesamtinvestitionskosten betragen 17.000.000 €. Die Gefahr des zufälligen Untergangs des Mietobjektes trägt nach Tz. 9 des Vertrages die Leasinggeberin. Nach Tz. 9.8 hat der Leasinggeber Gebäudeversicherungen abzuschließen, die dem Leasingnehmer als Nebenkosten in Rechnung zu stellen sind. Ferner ist vom Leasingnehmer eine Betriebshaftpflichtversicherung abzuschließen, an der der Leasinggeber als Versicherungsnehmer teilnimmt. Nach Tz. 11 des Vertrages ist der Leasingnehmer zur Vornahme von Einbauten berechtigt. Wesentliche bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung des Leasinggebers. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Nach Tz. 12 ist der Leasingnehmer zur Untervermietung berechtigt. Er tritt seine Ansprüche gegen die Untermieter zur Sicherung an den Leasinggeber ab. Der Vertrag ist für beide Vertragspartner nur aus wichtigem Grund kündbar. Die KG räumte der Klägerin ein Ankaufsrecht ein, das zum Ablauf der 1. Mietperiode (20 Jahre) und zum Ende des Mietverhältnisses (30 Jahre) von der Klägerin durch einseitige Erklärung ausgeübt werden kann. Der Kaufpreis entspricht dem Verkehrswert, den die Vertragsbeteiligten unter Ziffer IV 7 des Vertrags als die Gesamtinvestitionskosten abzüglich Abschreibungen vereinbarten. Zur Sicherung des Ankaufsrechts sollte zugunsten der Klägerin eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Die KG ist zum Rücktritt von dem Ankaufrechtsvertrag berechtigt, wenn sie den Leasingvertrag aus wichtigem Grund kündigt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den in den Steuerakten abgehefteten Vertrag vom 16.12.2002 Bezug genommen.
Der Beklagte setzte wegen des Kaufvertrags mit Bescheid vom 25.3.2003 gegen die KG Grundwerbsteuer in Höhe von 35.280 € fest. Er sah in dem Kaufvertrag einen Vorgang gem. § 1 Abs. 1 GrEStG, unterwarf wegen § 5 Abs. 2 GrEStG jedoch nur 6 v.H. des Kaufpreises (= 1.008.000 €) der Besteuerung. Dieser Bescheid wurde bestandskräftig.
Ferner sah der Beklagte wegen des Ankaufsrechts zugunsten der Klägerin den Tatbestand des § 1 Abs. 2 GrEStG erfüllt und setzte gegen die Klägerin mit Bescheid vom 12.6.2003 Grunderwerbsteuer in Höhe von 35.700 € fest. Ausgehend von den Gesamtinvestitionskosten in Höhe von 17.000.000 € abzüglich einer Steuerbefreiung gem. § 6 Abs. 2 GrEStG in Höhe von 94 v.H. legte er dabei einen Wert der steuerpflichtigen Gegenleistung in Höhe von 1.020.000 € zu Grunde. Gegen diese Steuerfestsetzung hat die Klägerin Einspruch und nach erfolglosem Einspruchsverfahren Klage erhoben.
Sie trägt vor:
Das Ankaufsrecht allein begründe noch keinen grunderwerbsteuerlichen Tatbestand. Dies sei erst bei Ausübung der Fall. Ob es ausgeübt werde, sei bislang noch völlig unklar. Die Vertragsbeteiligten hätten insoweit das volle wirts...
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