FG Düsseldorf Beschluss vom 02.10.2008 - 7 V 2747/08 A(GE)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Voraussetzungen eines einheitlichen Vertragswerkes bei Abschluss eines Kaufvertrages über Grundbesitz

Leitsatz (redaktionell)

1. Wird einen Monat nach Abgabe des Grundstückskaufangebotes mit dem Veräußerer ein Werkvertrag über die Sanierung und den Umbau des Objektes abgeschlossen und das Kaufangebot sodann nach weiteren fünf Monaten angenommen, ist – mit entsprechender Auswirkung auf die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer – Gegenstand des Erwerbsvorgangs das bebaute Grundstück in einem sanierten und umgebauten Zustand.
2. Eine Änderung des Nutzungskonzepts des Käufers zwischen Angebot und Annahme des Kaufvertrags ist unerheblich.
3. Die Einbeziehung von Baukosten in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage in Fallgestaltungen des einheitlichen Vertragswerks ist mit dem Gemeinschaftsrecht vereinbar (entgegen Beschluss des Niedersächsischen FG vom 2. April 2008, 7 K 333/06, DStR 2008, 869, Az. EuGH C-156/08).

Normenkette

GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1; RL 77/388/EWG; FGO § 69

Streitjahr(e)

2004, 2005, 2006

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 02.04.2009; Aktenzeichen II B 157/08)

Tatbestand

Der Antragstellerin wurde am 27.12.2004 von der A-KG, vertreten durch ihren Komplementär Herrn B., ein notariell beurkundetes Angebot (URNR 1464/2004 des Notars Dr. C., A-Stadt) zum Abschluss eines Kaufvertrages über den Grundbesitz C-Straße 2 bis 8 unterbreitet. Der Kaufpreis sollte 1,3 Mio. EUR betragen. Das Angebot war bis zum 30.06.2005 befristet.

Mit einem notariell beurkundeten Angebot vom 30.06.2005 (URNR 841/2005 des Notars Dr. C., A-Stadt) nahm die Antragstellerin das Angebot an.

Mit Bescheid vom 13.07.2005 setzte der Antragsgegner die Grunderwerbsteuer auf 45.500 EUR (=1,3 Mio. x 3,5%) fest.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 11.01.2006 (UR/NR 25/2006 des Notars Dr. C., A-Stadt) änderten die Antragstellerin und die A-KG den Grundstückskaufvertrag dahingehend, dass die Fälligkeit des Kaufpreises von 1,3 Mio. erst zum 30.06.2006 eintreten sollte.

Das Finanzamt für Groß- und Konzernbetriebsprüfung übersandte dem Antragsgegner am 29.08.2008 einen Leistungsvertrag zwischen der Antragstellerin (Auftraggeberin) und der A- KG (Auftragnehmerin) vom 24.01.2005. Gegenstand des Vertrages war die Sanierung und Umbau des Bauvorhabens C-Straße 2 - 8. Die A-KG wurde von der Antragstellerin mit der Ausführung sowie Weitervergabe von Aufträgen aufgrund einer Leistungsbeschreibung vom 10.01.2005 zur Ausführung u.a. von folgenden Arbeiten beauftragt:

Neugestaltung der gesamten Außenfassade

Sanierungsarbeiten an der gesamten Heizungsanlage

Neugestaltung der Bodenbeläge, gesamte Malerarbeiten

Sanierung/Erneuerung der Stromversorgung und des Wasser-, Abwassersystems

Sanierung der Tiefgarage etc..

Modernisierungsarbeiten Aufzugs- und Treppenhausanlage

Die Vergütung sollte vorläufig 1.500.000 EUR (netto) betragen.

Mit Bescheid vom 08.02.2008 erließ der Antragsgegner einen nach § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO geänderten Grunderwerbsteuerbescheid. Die Grunderwerbsteuer wurde um 60.900 EUR (= 3,5% von 1.740.000 EUR) auf 106.400 EUR erhöht. In der Erläuterung zum Bescheid heißt es: „Dem Bescheid liegt der bisher nicht angezeigte Werkvertrag mit der Grundstücksveräußerin zugrunde”.

Hiergegen legte die Antragstellerin Einspruch ein mit der Begründung: Die Voraussetzungen eines einheitlichen Vertragswerkes seien im Streitfall nicht erfüllt. Die zwei Verträge seien nicht voneinander abhängig gewesen. Es liege auch objektiv kein sachlicher Zusammenhang vor. Die ursprüngliche Planung der Antragstellerin habe einen sogenannten Indoorspielplatz vorgesehen. Aufgrund der nach dem Erwerb des Objektes geführten Verhandlungen mit mehreren Mietern habe sich die Antragstellerin jedoch entschlossen, das ursprüngliche Konzept nicht weiter zu verfolgen, sondern das Kernstück des Objektes wieder als Ballhaus entstehen zu lassen. Die Verkäuferin des Grundstücks habe mit dieser Entscheidung nichts zu tun gehabt. Der Abschluss des Bauvertrages sei nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages erfolgt.

Im Rahmen des Einspruchsverfahrens wurde von dem Finanzamt für Groß- und Konzernbetriebsprüfung noch eine Vereinbarung vom 18.01.2005 zwischen der Antragstellerin und der A-KG übersandt. Darin wurde unter anderem vereinbart, dass die Investitionen während der Optionszeit auf das Optionsobjekt dem Verkäufer vom Käufer zusätzlich zum Kaufpreis zu erstatten seien. Der Käufer sicherte die Kostenübernahme für den Fall der Annahme des Angebots vom 27.12.2005 zu.

Mit Einspruchsentscheidung vom 07.05.2008 wies der Antragsgegner den Einspruch als unbegründet zurück. Hierzu führte er aus, es liege ein einheitliches Vertragswerk vor. Entscheidend sei, dass sich die Antragstellerin bereits im Zeitpunkt des Grundstückskaufvertrages auf eine Zusammenarbeit mit der von der Grundstücksveräußerin zu erstellenden Bebauung festgelegt habe. Über die hiergegen erhobene Klage (Finanzgericht Düsseldorf Az. 7 K 1926/08 GE) wurde bisher noch nicht e...