Entscheidungsstichwort (Thema)
Nachweis der Vermietungsabsicht bei leerstehender Ruine und bei fehlender Kündigung eines Mietvertrags mit nicht zahlendem Mieter
Leitsatz (redaktionell)
1. Liegt für ein leer stehendes Grundstück bereits eine Abrissgenehmigung vor und wird das Grundstück bei der Zurückveräußerung im dem Veranlagungszeitraum folgenden Jahr als Ruine bezeichnet, kann nicht mehr von einer Vermietungsabsicht ausgegangen werden.
2. Wird der Mietvertrag über ein als Hotel genutztes Grundstück trotz Mietrückständen und Eröffnung des Gesamtvollstreckungsverfahrens über das Vermögen der mietenden GmbH, deren Gesellschafter die Eltern des Lebensgefährten der Grundstückseigentümerin sind, nicht gekündigt, ist die fortbestehende Vermietungsabsicht – vergleichbar einem leer stehenden Grundstück – nachzuweisen. Die schwierige Vermietbarkeit eines Grundstücks aufgrund des Zustands, der Belegenheit oder der wirtschaftlichen Entwicklungen in der Region erfordert – nachzuweisende – gesteigerte Bemühungen bei der Suche eines solventen Mieters.
Normenkette
EStG § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 S. 1, § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6
Nachgehend
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Tatbestand
Streitig ist, ob die Klägerin im Streitjahr negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt hat.
Die Klägerin war im Streitjahr als „Bauberaterin” gewerblich tätig und erzielte hieraus negative Einkünfte. Bereits im Jahre 1991 erwarb sie das Grundstück … in B. Für das darauf stehende Gebäude lag seit April 1996 eine Abrissgenehmigung vor. Im August 1998 wurde das Grundstück für 15.540 DM an die Stadt B. zurückveräußert. In der Veräußerungsmitteilung wird das Gebäude als „Ruine” bezeichnet. Die Klägerin erklärte für dieses Objekt für das Streitjahr die angefallenen Grundsteuern von 243 DM als Werbungskostenüberschuss.
Im Jahre 1993 schloss die Klägerin mit ihrem Lebensgefährten einen notariellen Kaufvertrag über das Grundstück … in C. Für dieses Grundstück bestand ausweislich des notariellen Kaufvertrages im Zeitpunkt des Erwerbs ein langfristiges Nutzungsrecht der Eltern des Lebensgefährten. Die Grunderwerbsteuer wurde nicht entrichtet. Dieses Grundstück vermietete die Klägerin am 1. Januar 1995 an die … Hotel & … GmbH, deren Gesellschafter die Eltern ihres Lebensgefährten waren. Der Mietvertrag hatte eine Laufzeit von 10 Jahren und begann am 1. Februar 1995. Es war eine monatliche Gesamtmiete von 6.624 DM vereinbart worden. Die letzte Mietzahlung erfolgte im September 1995 für Juli 1995. Im November 1996 beantragte die GmbH die Eröffnung des Gesamtvollstreckungsverfahrens (GVV) über ihr Vermögen; der Antrag wurde mangels Masse im Frühjahr 1997 abgelehnt. Die Klägerin erklärte für dieses Objekt für das Streitjahr einen Werbungskostenüberschuss von 285.745 DM.
Mit Bescheid vom 6. Oktober 2003 setzte der Beklagte (das Finanzamt – FA –) die Einkommensteuer 1997 auf 0 EUR fest. Dabei ließ das FA die erklärten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unberücksichtigt, weil Unterlagen, die eine Vermietungsabsicht belegen würden, trotz Aufforderung nicht vorgelegt worden waren. Zugleich erließ es wegen der negativen Einkünfte aus Gewebebetrieb einen Bescheid über die gesonderte Feststellung des verbleibenden Verlustabzugs zur Einkommensteuer zum 31. Dezember 1997 und stellte den verbleibenden Verlust auf 3.106 DM fest. Zur Begründung des gegen den Verlustfeststellungsbescheid eingelegten Einspruchs trug die Klägerin vor, sie habe sich sehr wohl bemüht, das Objekt zu vermieten. Da ihre finanziellen Möglichkeiten beschränkt gewesen seien, habe sie Kontakt zu anderen Maklern aufgenommen und auf Anzeigen in den lokalen Zeitungen geantwortet. Als Nachweis legte die Klägerin Kopien von Annoncen aus den Jahren 1999 bis 2002 vor, in denen Einfamilienhäuser zur Miete gesucht wurden.
Das FA wies den Einspruch mit Bescheid vom 20. Mai 2005 zurück. Hinsichtlich des Objektes … habe keine Einkunftserzielungsabsicht vorgelegen, weil ab der Erteilung der Abrissgenehmigung nicht mehr von einer Vermietungsabsicht ausgegangen werden könne. Zudem habe die Klägerin im Rahmen der Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes zum 1. Januar 1997 durch Fotos nachgewiesen, dass das Mietswohnhaus in der … zu keinem Zeitpunkt vermietbar gewesen sei. Hinsichtlich des Objektes … habe der Klägerin wegen des Zahlungsverzuges der Mieterin im Herbst 1995 das Recht zugestanden, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Ab diesem Zeitpunkt, spätestens jedoch mit dem Antrag der Mieterin auf Eröffnung des Gesamtvollstreckungsverfahrens habe sich die Klägerin über ihre Vermietungsabsicht erneut Gedanken machen müssen. Die Klägerin habe entgegen ihrer Pflicht nicht nachweisen können, dass sie im Streitjahr mit Einkunftserzielungsabsicht gehandelt habe.
Zur Begründung der hiergegen erhobenen Klage trägt die Klägerin vor, im Jahre ...
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