Erwerb eines Gebäudes in Abbruchabsicht

Leitsatz

Bei dem Erwerb eines Gebäudes in Abbruchabsicht, sind die Abbruchkosten und der Restwert des zuvor vermieteten Gebäudes regelmäßig als (nachträgliche) Anschaffungskosten für den Grund und Boden zu qualifizieren.

Sachverhalt

Die Kläger haben am 1.10.1999 ein im Zeitpunkt des Erwerbs unbewohntes Einfamilienhaus für rd. 1,170 Mio. DM erworben. Vom Gesamtkaufpreis entfielen 550.000 DM auf das stark renovierungsbedürftige Gebäude. Nach der Instandsetzung für insgesamt 77.000 DM vermieteten sie das Einfamilienhaus ab dem 1.5.2000 an die Tochter C für monatlich 635 DM Kaltmiete.

Im Jahr 2005 brachen die Kläger das Gebäude ab und bestellten anschließend ein Erbbaurecht an dem 982 qm großen Grundstück zu einem Zins von 18,91 EUR je qm. In der ESt-Erklärung 2005 machten sie die Abbruchkosten sowie den Restbuchwert des Gebäudes i. H. v. insgesamt 282.890 EUR als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt nahm hingegen einen Erwerb in Abbruchabsicht an und versagte den Werbungskostenabzug.

Entscheidung

Das FG hat entschieden, dass das Finanzamt zu Recht den Abzug der Abbruchkosten und des Rest-Buchwerts als Werbungskosten versagt hat, denn insoweit handelt es sich um zusätzliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens.

Einen Erwerb in Abbruchabsicht mit der Folge, dass die Abbruchkosten und der Restwert des Gebäudes zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens gehören, nimmt die Rechtsprechung indiziell an, wenn der Abbruch innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung des Objekts erfolgt. Allerdings schließt der spätere Abbruch des Gebäudes die Annahme eines Erwerbs in Abbruchabsicht nicht aus. Dann hat das Finanzamt jedoch hierfür die Nachweispflicht.

Für einen Erwerb in Abbruchabsicht spricht vorliegend nach den Feststellungen des Finanzamts, dass die Kläger 2 frühere Objekte in ähnlicher Form abgewickelt hatten. Ein weiteres Indiz für einen Erwerb in Abbruchabsicht ist auch der Vortrag der Kläger, dass das Objekt deswegen an die Tochter vermietet worden sei, um es ggf. kurzfristig räumen zu können. Hinzu kommt, dass das Gebäude nur rudimentär in Eigenregie und nicht grundlegend renoviert worden ist.

Hinweis

Für die Frage, ob die Kosten für den Abbruch eines zuvor vermieteten Gebäudes als Werbungskosten bei den Vermietungskosten zu berücksichtigen oder aber den Anschaffungskosten des Grund und Bodens zuzurechnen sind, ist stets darauf abzustellen, ob der Abbruch durch die vorangegangene Vermietung veranlasst war oder aber (notwendige) Voraussetzung für die geänderte Zweckbestimmung des Objekts ist. Danach ist der Abbruch eines zuvor vermieteten Gebäudes nur dann als mit den Vermietungseinkünften zusammenhängend zu beurteilen, wenn der maßgebliche Grund für den Abbruch des Gebäudes während dessen Vermietung entstanden ist.

Link zur Entscheidung

FG München, Urteil vom 10.12.2010, 8 K 3940/09