Einheitsbewertung, Ertragswertverfahren

Leitsatz

Der → Grundsteuer unterliegen grundsätzlich alle Grundstücke mit ihren Einheitswerten nach den Wertverhältnissen auf den letzten Hauptfeststellungsstichtag 1964. Verändern sich die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse an einem Grundstück im Hauptfeststellungszeitraum, sind die betreffenden Einheitswerte unter bestimmten Voraussetzungen fortzuschreiben . Dies kann dann zu einer geänderten Bemessung der Grundsteuer führen. So ist z. B. der Einheitswert eines Mietwohngrundstücks fortzuschreiben, wenn für ein solches Grundstück eine Mietpreisbindung entfällt . Für die Einheitsbewertung ist nach Wegfall der Mietpreisbindung beim Ertragswertverfahren (Jahresrohmiete 1964 × Vervielfältiger) die Miete für frei finanzierte Wohnungen (nach den Wertverhältnissen 1. 1. 1964) zugrunde zu legen. Liegen dem Finanzamt keine Informationen über tatsächlich gezahlte Mieten vor, kann aus Mietspiegeln eine übliche Miete abgeleitet werden. Lagen dem Finanzamt für die Erstellung des Mietspiegels (1964) ebenfalls keine tatsächlich gezahlten Mieten vor, durfte das Finanzamt die übliche Miete letztendlich auch aus der so genannten Kostenmiete ableiten. Nach der Rechtsprechung ist es zur Ermittlung der Kostenmiete nicht zu beanstanden, wenn 7 % der Baukosten 1964/qm als Jahresmiete angesetzt werden. Ist das Finanzamt von einem höheren Kostenfaktor (7,5 %) ausgegangen, ist dies zulässig, wenn der so ermittelte Wert noch an die örtlichen Verhältnisse angepasst worden ist und nach der Anpassung nicht über der auf der Basis von 7 % ermittelten Kostenmiete liegt (→ Einheitsbewertung/Bedarfsbewertung ).

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 04.03.1999, II R 106/97

Anmerkung

Anmerkung: Das Urteil zeigt, wie schwierig es ist, heute noch gerichtsfeste Mieten nach den Wertverhältnissen auf den 1. 1. 1964 zu ermitteln. Es lässt als Ausweg auch den Ansatz der damals üblichen Kostenmiete in Mietspiegeln zu. Der Fall zeigt außerdem, wie überholt die Einheitsbewertung des Grundbesitzes 1964 auch für die Grundsteuer ist.