Leitsatz
Bei der Einheitsbewertung auf den 1. 1. 1964 ist bei Wohngrundstücken, die zum 1. 1. 1964 nicht vermietet waren, die übliche Miete anhand von Mietspiegeln geschätzt worden. Vorrangig ist dabei die übliche Miete aus tatsächlich gezahlten Mieten abzuleiten, wobei auch Mieten für Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung anderer Grundstücksarten oder eines anderen Baujahrs herangezogen werden können. Die Mietspiegelansätze dürfen bei Fehlen einer ausreichend vergleichbaren Zahl von Objekten auch auf der Grundlage durchschnittlicher Grundstücks- und Baukosten aus den durchschnittlichen regelmäßigen Kapital- und Bewirtschaftungskosten am 1. 1. 1994 als Kostenmiete hergeleitet werden. Hierbei handelt es sich allerdings um das letzte Mittel einer Mietschätzung ( → Ertragswertverfahren ).
Die Kostenmiete gilt also nicht nur für die Fälle der Einzelbewertung, sondern auch für die Aufstellung von Mietspiegeln, wenn vermietete Vergleichsobjekte nicht vorliegen. Bei der Ermittlung der Kostenmiete ist von den durchschnittlichen Grundstücks- und Baukosten nach Art, Ausstattung und Baujahr vergleichbarer Objekte auszugehen. Hierauf ist ein Kostenfaktor anzuwenden, der nach Auffassung des BFH für ein frei finanziertes, nicht steuerbegünstigtes Objekt 7 % beträgt.
Beispiel : Die Grundstücks- und Baukosten für Mietwohnobjekte betragen nach den Wertverhältnissen vom 1. 1. 1964 690 DM je qm Wohnfläche. Der Kostenfaktor ist mit 7 % anzusetzen.
Hieraus errechnet sich eine Kostenmiete von 690 DM/qm × 7 % = 48,30 DM/qm 48,30 DM/qm : 12 (Monate) = 4,02 DM/qm, abgerundet 4 DM/qm.
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