Entscheidungsstichwort (Thema)

Geschlossener Immobilienfonds: Provisionsnachlässe durch Eigenkapitalvermittler mindern Anschaffungskosten der Immobilie

 

Leitsatz (NV)

  1. Provisionsnachlässe, die der Eigenkapitalvermittler Fonds-Gesellschaftern gewährt und die keine besonderen, über die Beteiligung am geschlossenen Fonds hinausgehenden Leistungen der Gesellschafter abgelten, mindern die Anschaffungskosten der Immobilie i.S. des § 255 Abs. 1 Satz 3 HGB, und zwar auch dann, wenn der Eigenkapitalvermittler auf das von den Gesellschaftern zu erbringende Eigenkapital direkt an den Fonds leistet.
  2. Für die steuerrechtliche Qualifizierung der Rückflüsse kommt es nicht darauf an, ob das FA die betreffenden Provisionen als Anschaffungskosten behandelt oder als Werbungskosten abgezogen hat.
 

Normenkette

AO 1977 § 182 Abs. 1, § 157 Abs. 2; EStG § 8 Abs. 1, § 21 Abs. 1 Nr. 1; HGB § 255 Abs. 1 S. 3

 

Tatbestand

I. Der Kläger und Revisionskläger (Kläger) ist Gesellschafter der Modernisierungsgesellschaft X-Straße, einem geschlossenen Immobilienfonds (im Folgenden: GbR). Zweck der GbR ist es, das oben genannte Grundstück zu erwerben, die darauf befindlichen Gebäude zu modernisieren und sie nach Fertigstellung zu vermieten und zu verwalten. Vermarktet wurde das Projekt durch eine Projekt AG (AG), die von der GbR beauftragt war, eine Konzeption sowie Prospektunterlagen zu erstellen.

Die AG war auch mit der Vermittlung des Eigenkapitals der Gesellschaft betraut, die ihrerseits eine Beratungs- und Vermittlungs KG (KG) damit beauftragte. Die KG vermittelte im Streitjahr (1988) Eigenkapital von insgesamt 2,6 Mio. DM. Die AG erhielt dafür eine Provision von über 1,2 Mio. DM. Im Streitjahr hatten sich aufgrund eines vom Projektanbieter vorformulierten Vertragswerks insgesamt 23 Gesellschafter an der GbR beteiligt.

Der Kläger trat am 23. Dezember 1988 auf Vermittlung der KG in die GbR ein und übernahm einen Gesellschaftsanteil von 10 000 DM. Er erhielt von der KG bereits am selben Tag eine Zahlung von insgesamt 1 000 DM.

Im Anschluss an eine Außenprüfung erkannte der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt ―FA―) die Gesellschafter der GbR als Bauherren und die Eigenkapitalvermittlungsprovision als Werbungskosten der GbR an. Den von der KG dem Kläger gezahlten Betrag von 1 000 DM wertete das FA im Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung der Einkünfte für die Beteiligten der GbR als Sondereinnahme des Klägers. Einspruch und ―auf den Ansatz der Sondereinnahmen beschränkte― Klage blieben erfolglos. Das Finanzgericht (FG) beurteilte die als Sondereinnahme festgestellte Einnahme des Klägers als Einnahme im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Zwar sei die Zahlung nicht für die Nutzungsüberlassung geleistet worden, sie stünde aber in unmittelbarem Zusammenhang mit der Gesellschafterstellung und damit im Zusammenhang mit den gemeinschaftlichen Einkünften. Eine freigebige Zuwendung sei auszuschließen.

Mit der Revision rügt der Kläger Verletzung materiellen Rechts (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes ―EStG―) und macht geltend, die Zahlung stünde im Zusammenhang mit dem Anteilserwerb und minderte seine persönlichen Anschaffungskosten.

Der Kläger beantragt sinngemäß, das angefochtene Urteil aufzuheben und den Feststellungsbescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen 1988 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 13. Februar 1996 zu ändern und den dem Kläger zuzurechnenden Werbungskostenüberschuss auf 6 517 DM festzustellen.

Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Es führt zur Begründung aus, die Zahlung von 1 000 DM bilde eine Einnahme im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

 

Entscheidungsgründe

II. Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil ist nach § 126 Abs. 3 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO) aufzuheben und der Klage stattzugeben.

Unzutreffend hat das FG den Provisionsnachlass in Höhe von 1 000 DM als im Streitjahr (1988) zu erfassende Einnahme aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG beurteilt; denn der zurückgezahlte Betrag ist nach § 255 Abs. 1 Satz 3 des Handelsgesetzbuches (HGB) von den Anschaffungskosten abzusetzen.

1. Wie der Senat in seiner Grundsatzentscheidung vom heutigen Tage in der Rechtssache IX R 20/98 entschieden hat, mindern Provisionsnachlässe, die der Eigenkapitalvermittler Fondsgesellschaftern gewährt und die keine besonderen, über die Beteiligung am geschlossenen Fonds hinausgehenden Leistungen der Gesellschafter abgelten, die Anschaffungskosten der Immobilie i.S. von § 255 Abs. 1 Satz 3 HGB. Auf diese Entscheidung wird zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen.

2. Nach diesen Maßstäben ist der dem Kläger gewährte Betrag von 1 000 DM nicht als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung anzusehen, sondern mindert die Anschaffungskosten der Immobilie. Bei der GbR handelt es sich um einen geschlossenen Immobilienfonds. Ihre Gesellschafter haben sich in modelltypischer Weise zusammengeschlossen, um die Fondsimmobilie zu errichten, zu vermieten und zu verwalten. Dementsprechend werden alle Aufwendungen, die von den Anlegern geleistet werden, als Anschaffungskosten und nicht als sofort abziehbare Werbungskosten behandelt (ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ―BFH―, vgl. Urteile vom 28. Juni 2001 IV R 40/97, BFHE 196, 77, BStBl II 2001, 717; vom 8. Mai 2001 IX R 10/96, BFHE 195, 310, BStBl II 2001, 720). Zu diesen Anschaffungskosten rechnen auch Provisionen für die Vermittlung des Eigenkapitals (vgl. BFH-Beschluss vom 4. Februar 1992 IX B 39/91, BFHE 167, 102, BStBl II 1992, 883; BFH-Urteil in BFHE 196, 77, BStBl II 2001, 717), die aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen an den Kapitalvermittler gezahlt werden müssen. Unerheblich ist, dass die GbR Provisionen zahlen musste, während der Kapitalvermittler (u.a.) an den Kläger zurückzahlte. Denn bei einem geschlossenen Immobilienfonds sind alle dem Fonds zugrunde liegenden Verträge als einheitliches Vertragswerk zu würdigen (vgl. dazu näher das Grundsatzurteil vom heutigen Tag IX R 20/98, m.w.N.).

3. Der Senat darf die in der Feststellung des Gesamtüberschusses unzutreffend als Werbungkosten berücksichtigten Kapitalvermittlungsprovisionen auch nicht mit den hier streitigen gesondert festgestellten Sondereinnahmen des Klägers saldieren. Denn der Kläger hat den Feststellungsbescheid nur in Bezug auf die ihm gegenüber gesondert festgestellten Einnahmen in Höhe von 1 000 DM angegriffen. Nur diese Feststellung ist Streitgegenstand und der Gesamtüberschuss, in den die Werbungskosten ―quotal verteilt auf alle Gesellschafter― eingeflossen sind, ist in Bestandskraft erwachsen (vgl. die ständige Rechtsprechung, z.B. BFH-Urteile vom 12. Dezember 1995 VIII R 59/92, BFHE 179, 335, BStBl II 1996, 219, und vom 31. März 1992 IX R 245/87, BFHE 168, 248, BStBl II 1992, 890).

4. Da das FG von anderen Grundsätzen ausgegangen ist, muss die Vorentscheidung aufgehoben werden. Die Sache ist spruchreif. Die im angefochtenen Bescheid enthaltene (gesonderte) Feststellung von Sondereinnahmen gegenüber dem Kläger, mit der das FA im Streitjahr den Provisionsnachlass von 1 000 DM als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung erfasst hat, ist aufzuheben.

 

Fundstellen

Haufe-Index 762271

BFH/NV 2002, 1024

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