Entscheidungsstichwort (Thema)

Nutzungswert der selbstgenutzten Wohnung im eigenen Haus

 

Leitsatz (NV)

Der Nutzungswert der selbstgenutzten Wohnung im eigenen Zweifamilienhaus ist regelmäßig anhand der Marktmiete zu ermitteln. Die sog. Kostenmiete ist nur bei besonders aufwendiger Gestaltung oder Ausstattung anzusetzen. Das ist noch nicht der Fall bei einem 1977 auf einem 1278 qm großen Grundstück mit Herstellungskosten von 847509 DM errichteten Zweifamilienhaus, in dem die 216 qm umfassende Hauptwohnung mit Isolierverglasung, Natursteintreppe, einigen Edelholztüren und offenem Kamin ausgestattet ist.

 

Normenkette

EStG § 21 Abs. 2

 

Verfahrensgang

FG Münster

 

Tatbestand

Die Klägerin und Revisionsbeklagte (Klägerin) ist Alleinerbin ihres während des Revisionsverfahrens verstorbenen Ehemannes, der bis zu seinem Tod ebenfalls Kläger und Revisionsbeklagter gewesen war.

Die Klägerin und ihr Ehemann wurden im Streitjahr (1978) als Ehegatten zur Einkommensteuer zusammen veranlagt. Sie hatten im Jahr 1977 zu Herstellungskosten von 847509 DM ein Zweifamilienhaus auf einem 1278 qm großen Grundstück in ... errichtet. Im Streitjahr nutzten sie die Hauptwohnung, die eine Wohnfläche von 216 qm umfaßte, mit ihren drei Kindern und den Eltern der Klägerin selbst. Die Einliegerwohnung vermieteten sie ab 1. März 1978 zu einem Mietpreis von 6,06 DM/qm.

In der Einkommensteuererklärung für 1978 bezifferten die Klägerin und ihr Ehemann den Rohmietwert der eigengenutzten Wohnung mit 20736 DM, wobei sie von 8 DM/ qm Wohnfläche und Monat ausgingen. Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt - FA -) setzte dagegen zunächst die Kostenmiete in Höhe von insgesamt 45826 DM an, in der Einspruchsentscheidung eine Marktmiete von 11 DM/ qm monatlich, insgesamt 28512 DM.

Das Finanzgericht (FG) gab der Klage auf Ansatz eines Rohmietwerts von 6,45 DM/qm monatlich mit dem in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 1985, 169 abgedruckten Urteil insoweit statt, als es den Bruttomietwert mit einem Betrag von 20476 DM (7,90 DM/qm monatlich) bestimmte.

Auf die Revision des FA hob der erkennende Senat die Entscheidung des FG durch Urteil vom 21. Januar 1986 IX R 2/85 (BFH/NV 1986, 456) auf und verwies die Sache an das FG zurück. Der Senat führte unter Hinweis auf sein Urteil vom 21. Januar 1986 IX R 7/79 (BFHE 146, 51, BStBl II 1986, 394) aus, das FG habe es rechtsfehlerhaft unterlassen, zu prüfen, ob der Rohmietwert der Wohnung anhand der Kostenmiete zu ermitteln sei.

Im zweiten Rechtsgang setzte das FG erneut einen Rohmietwert von 20476 DM an. Es führte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Begründung im wesentlichen aus, für die selbstgenutzte Wohnung sei eine Marktmiete in Höhe von monatlich 1500 DM zuzüglich der Betriebskosten feststellbar. Abgesehen von der Isolierverglasung, der Natursteintreppe, einigen Edelholztüren sowie dem offenen Kamin sei die Ausstattung überwiegend durchschnittlich, teilweise auch unterdurchschnittlich.

Mit der Revision rügt das FA sinngemäß Verletzung von § 21 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Die Voraussetzungen für den Ansatz der Kostenmiete sind nach seiner Auffassung gegeben.

 

Entscheidungsgründe

Die Revision ist unbegründet. Das FG hat zu Recht als Rohmietwert die Marktmiete angesetzt.

I. Wie der Senat erneut in seinem Urteil vom 22. Oktober 1993 IX R 35/92 (BFHE 174, 51) ausgeführt hat, ist bei der Ermittlung des Nutzungswert der eigengenutzten Wohnung i.S. des § 21 Abs. 2 EStG als Rohmietwert regelmäßig die Marktmiete, nur in bestimmten Fällen die Kostenmiete anzusetzen. Die ortsübliche mittlere Miete für vergleichbare Wohnungen kann dann nicht als Rohmiete angesetzt werden, wenn sich die Wohnung in einem besonders aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Haus befindet und die Marktmiete daher den besonderen Wohnwert der Wohnung nicht angemessen widerspiegeln würde. Diese Voraussetzungen sind nach der genannten Entscheidung als stets erfüllt anzusehen, wenn zu dem Wohngrundstück eine Schwimmhalle gehört oder die privat genutzte Wohnfläche größer als 250 qm ist.

Um ein solches besonders aufwendig gestaltetes oder ausgestattetes Haus handelt es sich bei dem Objekt der Klägerin nach den Feststellungen des FG (§ 118 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung - FGO -) nicht. Weder ist die Wohnfläche der eigengenutzten Wohnung größer als 250 qm noch gehört zu dem Haus eine Schwimmhalle. Isolierverglasung, Natursteintreppe, einige Edelholztüren sowie der offene Kamin sind nicht Ausstattungsmerkmale von solchem Gewicht, daß sie nach den Grundsätzen des Urteils IX R 35/92 den Ansatz der Kostenmiete rechtfertigen könnten, zumal die Ausstattung des Hauses im übrigen überwiegend durchschnittlich, teilweise auch unterdurchschnittlich ist. Das Grundstück ist lediglich 1278 qm groß. Die Höhe der Herstellungskosten von 847509 DM kann für sich allein gesehen den Ansatz der Kostenmiete nicht begründen.

Gegen die Höhe der vom FG ermittelten Marktmiete hat das FA keine Bedenken erhoben; sie sind auch nicht ersichtlich.

 

Fundstellen

Haufe-Index 419537

BFH/NV 1994, 697

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