Bewertung der Erbbaurechte und der belasteten Grundstück ... / c) Bewertung des belasteten Grundstücks

Vergleichswertverfahren: Der Wert des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks ist ebenfalls vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, wenn für das Erbbaugrundstück Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren für entspr. Vergleichsgrundstücke vorliegen. Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren für ein Erbbaugrundstück liegen vor, wenn sie für Grundstücke ermittelt wurden, die nach der Grundstücksart übereinstimmen und hinsichtlich der Bebauung, der Erbbauzinssätze, der Bodenrichtwerte sowie der Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht erheblich abweichen.

Vergleichsfaktor: Der Wert für das Erbbaugrundstück kann auch durch Anwendung eines Vergleichsfaktors auf den Wert des unbelasteten Grundstücks ermittelt werden. Hierbei handelt es sich um vom Gutachterausschuss ermittelte Werte für geeignete Bezugseinheiten. Diese können z.B. für die Wohnfläche oder den jährlich erzielbaren Ertrag aus einer Liegenschaft ermittelt und mitgeteilt werden. Die entspr. Daten ergeben sich im Regelfall aus dem Grundstücksmarktbericht für die jeweilige Region und sind z.B. nach Art der Bebauung, der Wohnlage, der Ausstattung und des Unterhaltungszustandes der Immobilie gestaffelt.

Finanzmathematische Methode: Kann das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden, setzt sich der Wert des Erbbaugrundstücks aus dem Bodenwertanteil nach § 194 Abs. 3 BewG und ggf. dem Gebäudewertanteil nach § 194 Abs. 4 BewG zusammen. Ist das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück unbebaut, besteht der Grundbesitzwert des Erbbaugrundstücks allein im Bodenwertanteil. Beachten Sie: Befindet sich das Erbbaurecht im Zustand der Bebauung, stellt der ggf. bei Ablauf des Erbbaurechts nicht entschädigte und auf den Bewertungsstichtag abgezinsten Anteil der am Bewertungsstichtag für die sich im Bau befindlichen Gebäude bzw. Gebäudeteile entstandenen Herstellungskosten den Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks dar.

Beraterhinweis Der Bodenwertanteil ergibt sich aus dem abgezinsten Bodenwert und dem kapitalisierten jährlichen Erbbauzins. Die Abzinsung des Bodenwerts und die Kapitalisierung des Erbbauzinses erfolgen nach der Restlaufzeit des Erbbaurechts. Der Abzinsungsfaktor nach Anlage 26 zum BewG ist abhängig vom maßgebenden Liegenschaftszinssatz und der auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Erbbaurechts. Dabei ist auf die von den Gutachterausschüssen ermittelten Liegenschaftszinssätze abzustellen. Wurden solche nicht ermittelt, sind die in § 193 Abs. 4 Satz 2 BewG gestaffelten Zinssätze anzuwenden. Beträgt die Restlaufzeit des Erbbaurechts weniger als ein Jahr, ist der Abzinsungsfaktor 1 anzuwenden.

Maßgeblicher Erbbauzins: Dem abgezinsten Bodenwert ist der kapitalisierte Erbbauzins hinzuzurechnen. Maßgebender Erbbauzins ist der am Bewertungsstichtag zu zahlende jährliche Erbbauzins. Dabei ist stets auf die vertraglichen Vereinbarungen und nicht auf den tatsächlich gezahlten Erbbauzins abzustellen.

Schwankender Erbbauzins: Sind Erbbauzinsen während der Laufzeit des Erbbaurechts in unterschiedlicher Höhe vereinbart, kann ein durchschnittlicher Jahresbetrag aus den insgesamt nach dem Bewertungsstichtag zu leistenden Erbbauzinsen in Abhängigkeit von der Restlaufzeit gebildet werden. Künftige Anpassungen auf Grund von Wertsicherungsklauseln sind nicht zu berücksichtigen.

Ist kein Erbbauzins zu zahlen, stellt der abgezinste Bodenwert den Bodenwertanteil dar. Zur Kapitalisierung des Erbbauzinses ist der Vervielfältiger für die auf volle Jahre abgerundete Restlaufzeit und des Liegenschaftszinssatzes der Anlage 21 zum BewG zu entnehmen. Beträgt die Restlaufzeit des Erbbaurechts weniger als ein Jahr, ist der Vervielfältiger mit einem Wert von null zu berücksichtigen. Gibt der Gutachterausschuss andere Liegenschaftszinssätze als die in der Anlage 21 zum BewG aufgeführten vor, ist der Vervielfältiger nach der dort im Anschluss an die Tabelle angegebenen Formel zu berechnen.

Ein Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks ergibt sich nur dann, wenn bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf der verbleibende Gebäudewert nicht oder nur teilweise zu entschädigen ist. Dieser entspricht dem nach Anlage 26 zum BewG abgezinsten ggf. anteiligen Gebäudeertrags- bzw. Gebäudesachwert, der dem Eigentümer des Erbbaugrundstücks bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf entschädigungslos zufällt. Es ist dementsprechend eine Berechnung des Gebäudeertrags- bzw. Gebäudesachwerts auf den Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts durchzuführen.

Berechnung des Rohertrages: Bei dieser Berechnung ist hinsichtlich des Rohertrags (vgl. § 186 BewG) vom gleichen Betrag wie am Bewertungsstichtag auszugehen. Beim Ansatz der pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach§ 187 BewG i.V.m. Anlage 23 zum BewG) und dem Vervielfältiger nach Anlage 21 zum BewG im Ertragswertverfahren sowie bei der Ermittlung der Alterswertminderung i.R.d. Gebäudesachwertermittlung ist auf den Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts abzustellen.

Beachten Sie: ...