Beratungsfeld Vermögensberatung / 2.3.3.1 Fallstudie zur Analyse einer Immobilieninvestition

Auf den folgenden Seiten sind die Grunddaten eines Musterfalls auf Basis einer Checkliste abgebildet. Diese Checkliste steht Ihnen auch als Blankoformular zur Verfügung. Sie ist so gestaltet, dass man sie in Kombination mit jeder beliebigen Softwareunterstützung (z. B. Excel) nutzen kann.

Datenchecklisten für eine Immobilienanalyse

Für die Erstellung einer Immobilienberechnung werden verschiedene Informationen benötigt. Soweit es sich um beleggebundene Informationen handelt, sollten Sie den Mandanten zusätzlich um eine Kopie der Unterlagen (z. B. Darlehensvertrag, Mietvertrag etc.) bitten. Die Daten lassen sich übersichtlich in einer entsprechenden Checkliste darstellen.

Umsetzungstools

Umsetzung mit Excel

Mit einer Exceltabelle kann man mit wenig Aufwand einige Zahlenrelationen erstellen, um eine statische Analyse durchzuführen.

Quelle: Grafik aus der Software PriMa plan der Instrumenta GmbH.

Grafik 17: Berechnungsliste einer statischen Immobilienanalyse

Umsetzung mit einer Beratungs-Software

Mit Hilfe von Beratungs-Software können nicht nur dynamische Analysen, sondern auch verschiedene Varianten berechnet werden.

Quelle: Grafik aus der Software PriMa plan der Instrumenta GmbH.

Grafik 18: Beispielauswertung zur Vermögensentwicklung einer Immobilie

Quelle: Grafik aus der Software PriMa plan der Instrumenta GmbH.

Grafik 19: Beispielauswertung zur Liquiditätsentwicklung einer Immobilie p. a.

Quelle: Grafik aus der Software PriMa plan der Instrumenta GmbH.

Grafik 20: Beispielauswertung eines fiktiven Immobilienkontos

Grafik 21: Beispielauswertung zu den Renditen p. a.

Variante der dynamischen Analyse: Alternativverzinsung für das investierte Eigenkapital i. H. v.1,5 % p. a.

Hier wird unterstellt, dass das eingesetzte Eigenkapital i. H. v. 247.950 EUR ohne Investition in die Immobilie eine Verzinsung von 1,5 % p. a. erwirtschaftet hätte:

Quelle: Grafik aus der Software PriMa plan der Instrumenta GmbH.

Grafik 22: Beispielauswertung für die Vergleichsauswertung auf Vermögensebene

In diesem Szenario lässt sich plakativ erkennen, dass durch den Immobilienkauf im ersten Schritt Vermögen "vernichtet "wird. Die Kaufnebenkosten haben hier den Wert der Immobilie nicht erhöht und damit durch den Kaufvorgang das Nettovermögen um 147.950 EUR gemindert. Durch die bessere Rendite konnte dieser Rückstand bereits bis 2025 ausgeglichen werden. Langfristig ist die Immobilie jedoch das bessere Investment.

Analyse auf Liquiditätsebene

Quelle: Grafik aus der Software PriMa plan der Instrumenta GmbH.

Grafik 23: Beispielauswertung zur Vergleichsauswertung der kumulierten Liquidität

Auf der Liquiditätsebene verhält es sich anders als auf der Vermögensebene. Während die Immobilie das vorhandene Eigenkapital bindet und zusätzlich bis zum Ende der Finanzierung für Liquiditätsbedarf sorgt, steht ohne Immobilieninvestment immer Liquidität zur Verfügung. Auch nach 40 Jahren würde der alte Bestand an freier Liquidität noch nicht wieder erreicht sein.

Informations-Mehrwerte – "das Bonbon" für den Mandanten

Wenn Sie es in der Beratung schaffen, über die reine Rechenleistung hinaus, dem Mandanten noch einen Informations-Mehrwert zu gewähren, den er vorher gar nicht im Blick hatte, rundet dies die Beratung ab. Mit Blick auf die Immobilien-Investition könnte es sich um folgenden Aspekt handeln:

Langfristige Liquiditätsbindung

Der Gedanke der langfristigen Liquiditätsbindung und des zukünftigen Liquiditätsbedarfs wird häufig von den Mandanten vernachlässigt. Es wird sehr stark auf den Aspekt Rendite und Vermögenssteigerung geschaut.

"Wer Liquidität hat, aber sonst kein Vermögen, hat kein Problem. Wer nur Vermögen hat, aber keine Liquidität ist pleite."

Den Aspekt der langfristigen Liquiditätsbindung differenziert darzustellen und vor allem durch Grafiken sichtbar zu machen, kann einen erheblichen Mehrwert für den Mandanten darstellen.

Alternativberechnungen:

Die Berechnung der Wirtschaftlichkeit einer Immobilieninvestition beruht auch auf Planungsannahmen. Wenn Sie mit wenig Aufwand Annahmen variieren und die Auswirkung zur Grundberechnung aufzeigen können, fällt dem Mandanten häufig die Entscheidung leichter.