Christoph Wenhardt

Die Zeilen 36 bis 59 betreffen das Ertragswertwertverfahren, das für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zur Anwendung kommt, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Bei diesem Verfahren sind getrennt voneinander ein Bodenwert und ein Gebäudeertragswert zu ermitteln. Anschließend werden beide Werte zusammengerechnet und ergeben somit den Ertragswert für das zu bewertende Grundstück. Es ist jedoch mindestens der Bodenwert anzusetzen, der ebenso wie bei einem unbebauten Grundstück ermittelt wird: Multiplikation der Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert.[1]

Grundlage für die Ermittlung des Gebäudeertragswerts ist der Reinertrag des Grundstücks, der sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt. Der Reinertrag des Grundstücks ist um den Betrag zu mindern, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt. Dieser sog. Gebäudereinertrag ist mit einem Vervielfältiger zu multiplizieren, der sich aus Tabelle 21 zum Bewertungsgesetz ergibt. Der Vervielfältiger hängt vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ab. Die benötigte Restnutzungsdauer ist der Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag. Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer ist der Anlage 22 zum Bewertungsgesetz zu entnehmen. Diese richtet sich nach der Grundstücksart i. S. d. § 181 BewG und den in der vorgenannten Anlage 22 ausgewiesenen Gebäudearten.[2]

Zudem kann es zu einer Verlängerung oder Verkürzung der Restnutzungsdauer kommen.

Verlängerung der Restnutzungsdauer:

Eine Verlängerung der Restnutzungsdauer ist nur dann anzunehmen, wenn in den letzten zehn Jahren durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach der in der R B 185.3 Abs. 4 ErbStR 2019 aufgeführten Tabelle 1 eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergeben.

Verkürzung der Restnutzungsdauer

Zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer kommt es nur bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude.

 
Praxis-Beispiel

Ertragswertwertverfahren

Die Tante T wendet ihrer Nichte N im Januar 2020 ein 20 Jahre altes Dreifamilienhaus zu, das fremd vermietet ist. Für die Wohnung im Erdgeschoss (Größe 110 qm) ist eine vertragliche Miete von 11 EUR je qm zu zahlen. Die vertragliche Miete für die Wohnung im 1. Obergeschoss (Größe 105 qm) beträgt 12 EUR je qm und die vertragliche Miete für die Wohnung im 2. Obergeschoss (Größe 100 qm) beträgt 13 EUR. Erfahrungssätze der Gutachterausschüsse für Bewirtschaftungskosten oder Liegenschaftszinssätze liegen nicht vor. Das Grundstück ist 450 qm groß und der Bodenrichtwert beträgt 91 EUR/qm.

Lösung

Das fremd vermietete Dreifamilienhaus (sog. Mietwohngrundstück gem. § 181 Abs. 3 BewG) ist nach den Regeln des Ertragswertverfahren zu bewerten.[3] Dabei ist zunächst der Bodenwert (getrennt vom Gebäudewert) nach den Grundsätzen für ein unbebautes Grundstück zu ermitteln. Dieser beträgt (450 qm x 91 EUR/qm =) 40.950 EUR. Nächste Schritte:

Ermittlung des Rohertrags für das Gebäude:

 
vertragliche Miete EG: 11 EUR x 110 qm = 1.210 EUR x 12 Monate = 14.520 EUR

vertragliche Miete OG: 12 EUR x 105 qm = 1.260 EUR x 12 Monate =

vertragliche Miete OG: 13 EUR x 100 qm = 1.300 EUR x 12 Monate =

15.120 EUR

15.600 EUR
Rohertrag 45.240 EUR

Die Restnutzungsdauer beträgt hier 50 Jahre (Unterschiedsbetrag zwischen der Gesamtnutzungsdauer lt. Anlage 22 zum Bewertungsgesetz, bei einem Mietwohngrundstück wie vorliegend 70 Jahre, und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag, hier 20 Jahre).

Ermittlung der Bewirtschaftungskosten:

Da keine Erfahrungssätze des Gutachterausschusses vorliegen, sind die pauschalierten Bewirtschaftungskosten der Anlage 23 zum Bewertungsgesetz zugrunde zu legen. Bei einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren und einem Mietwohngrundstück ergibt sich ein pauschaler Satz von 213 %, somit Bewirtschaftungskosten i. H. v. 12.475 EUR (23 % des Rohertrags von 45.240 EUR).

Ermittlung des Reinertrags für das Grundstück:

 
Rohertrag für das Gebäude 45.240 EUR
Bewirtschaftungskosten ./. 12.476 EUR
Reinertrag des Grundstücks 32.764 EUR

Ermittlung der Bodenwertverzinsung:

Da keine geeigneten Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse vorliegen, ist hier ein Satz von 5 % zugrunde zu legen (§ 188 Abs. 2 BewG):

5 % von 40.950 EUR (Bodenwert) = Bodenwertverzinsung 2.048 EUR

Ermittlung des Gebäudereinertrags:

 
Reinertrag des Grundstücks (s. o.) 32.764 EUR
abzüglich Bodenwertverzinsung ./. 2.048 EUR
Gebäudereinertrag 30.716 EUR

Gebäudeertragswert

Ausgehend von dem Liegenschaftszinssatz (5 %) und der Restnutzungsdauer für das Gebäude (50 Jahre) ergibt sich aus Anlage 21 zum Bewertungsgesetz ein Vervielfältiger von 18,26. Dieser ist mit dem Gebäudereinertrag zu multiplizieren und ergibt den Gebäudeertragswert von (30.716 EUR x 18,26 =) 560.874 EUR.

Ermittlung des endgültigen Grundbesitzwerts:

 
Gebäudeertragswert 560.874 EUR
Bodenwert des unbebauten Grunds...

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