Hartz/Meeßen/Wolf, ABC-Führ... / 1. Wohnungen ohne Preisbindung
 

Rz. 18

Stand: EL 112 – ET: 05/2017

Für die nicht preisgebundenen Wohnungen ist die sog Vergleichsmiete iSd > R 8.1 Abs 6 Satz 1 LStR zu ermitteln. Das ist die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskosten-VO umlagefähigen Kosten (BFH 254, 31 = BStBl 2016 I, 835). Sind in einem Haus mit mehreren Wohnungen einige auch an betriebsfremde Personen vermietet, wird die mit diesen vereinbarte Miete idR marktüblich sein; etwas anderes gilt deshalb nur, wenn die für die Vergleichswohnungen vereinbarte Miete über der ortsüblichen Miete liegt (vgl BFH 140, 234 = BStBl 1984 II, 368; wegen der Ausnahme bei Bewertung nach § 8 Abs 3 EStGRz 8/1). Ist ein unmittelbarer Vergleich nicht möglich, wird die Vergleichsmiete auf anderem (Schätzungs-)Wege ermittelt: Das BGB (> Rz 12) kennt folgende Wege zur Ermittlung der Miete:

 

Rz. 19

Stand: EL 112 – ET: 05/2017

Besteht kein örtlicher Mietspiegel, kann die ortsübliche Miete durch Ableitung von der Miete vergleichbarer Wohnungen ermittelt werden (§ 558 Abs 2 BGB);
 

Rz. 19/1

Stand: EL 112 – ET: 05/2017

der ortsübliche Mietwert wird durch Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen ermittelt (vgl auch §§ 92, 96 AO);
 

Rz. 20

Stand: EL 112 – ET: 05/2017

der ortsübliche Mietwert wird aus dem Mietspiegel abgeleitet (§ 558c BGB). Das BGB gibt den Gemeinden auf, Mietspiegel zu erstellen, soweit hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem für die Gemeinden vertretbaren Aufwand möglich ist.
 

Rz. 20/1

Stand: EL 112 – ET: 05/2017

Mietspiegel dienen als Richtlinie zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Grundsätzlich wird der Mittelwert des angegebenen Preisrahmens zugrunde gelegt. Besonderheiten der Wohnung, zB bessere Ausstattung, ein Aufzug, für den Ortsteil ungewöhnlich starker Verkehrslärm usw, sind dabei durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, soweit sie sich nicht bereits im Mietspiegel ausgewirkt haben (vgl BFH 113, 452 = BStBl 1975 II, 81); dieser enthält nur die Durchschnittswerte von Wohnungen besserer und schlechterer Qualität. Bleibt der Mietpreis innerhalb der Preisspanne des Mietspiegels der Gemeinde, ist idR kein geldwerter Vorteil zu besteuern (BFH 211, 151 = BStBl 2006 II, 71). Die FinVerw kann sich bei einer Anpassung betrieblicher Mieten für die Bemessung des geldwerten Vorteils am unteren Wert des örtlichen Mietspiegels orientieren (vgl im Internet die Prüferanleitung für den Lohnsteuer-Außendienst 2016 – Anh 5.2.1). Bei der Schätzung der ortsüblichen Miete besteht keine so weit gehende Bindung an den Mietspiegel, dass individuelle Besonderheiten nicht berücksichtigt werden dürften. Weist ein Mietspiegel keine Bandbreite von Mietwerten, sondern einen festen Wert aus, sind Zu- oder Abschläge zulässig (BFH/NV 2008, 1838). Es verletzt übrigens nicht das Steuergeheimnis, wenn im finanzgerichtlichen Verfahren die dem Mietspiegel zugrunde gelegten Vergleichsobjekte benannt und beschrieben werden (BFH 120, 270 = BStBl 1977 II, 196);

 

Rz. 20/2

Stand: EL 112 – ET: 05/2017

außerdem besteht die Möglichkeit, einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) bzw die Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB) heranzuziehen.
 

Rz. 20/3

Stand: EL 112 – ET: 05/2017

Besteht für die betreffende Gemeinde kein Mietspiegel, kann die ortsübliche Miete auch nach dem Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde, bei der es sich nicht um eine Nachbargemeinde handeln muss, bestimmt werden. Dabei werden örtlich bedingte Abweichungen in Form von Zu- oder Abschlägen berücksichtigt.
 

Rz. 20/4

Stand: EL 112 – ET: 05/2017

Soweit Nebenleistungen (zB Heizung, Wasser, Schönheitsreparaturen) wie idR üblich nicht in den Mietspiegeln enthalten sind, werden sie ggf zusätzlich berücksichtigt (> Rz 43 ff). Dabei darf aber insgesamt höchstens die ortsübliche Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten angesetzt werden (BFH 234, 20 = BStBl 2011 II, 946).

 

Rz. 21

Stand: EL 112 – ET: 05/2017

Darüber hinaus bietet der Index Wohnungsmieten im Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte einen Anhaltspunkt für die Feststellung der ortsüblichen Miete im Schätzungswege, besonders zur Anpassung der Mietwerte. Als Ausgangsmiete wird die Vergleichsmiete (§ 8 Abs 2 Satz 1 EStG) zugrunde gelegt.

Der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts für Wohnungsmiete und Nebenkosten weist folgende Entwicklung aus:

 
2010 = 100,0 2011 = 101,3 2012 = 102,5 2013 = 103,8 2014 = 105,2
2015 = 106,5 2016 = 107,8  

Zur Ermittlung der Mietsteigerung in Prozent (%) wird die Indexentwicklung nach folgender Formel umgerechnet:

 
Neuer Indexstand × 100 – 100 = ± %
Alter Indexstand
 

Beispiel:

Der ArbG hat zum Betriebsvermögen gehörende Wohnungen an ArbN überlassen. Das Betriebsstätten-FA hatte für 2010 bis 2012 (Turnus von drei Jahren; > Rz 12) die für 2010 ermittelte ortsübliche Miete als üblichen Endpreis am Abgabeort bestätigt. Ein örtlicher Mietspiegel existiert nicht.

Zur Ermittlung des Mietwerts ab 01.01.2013 wird dem Jahresdurchschnittsindex 2010 der Jahresdurchschnittsindex 201...

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