Aufteilung eines einheitlichen Kaufpreises auf Gebäude sowie Grund und Boden

Die Aufteilung eines einheitlichen Grundstückskaufpreises auf das Gebäude und den Grund und Boden ist in der Praxis höchst relevant, weil nur die Anschaffungskosten für den Gebäudeteil steuerlich abgeschrieben werden können. Für den Grund und Boden kommt als  nicht abnutzbares Wirtschaftsgut keine AfA in Betracht.

Das Finanzministerium Berlin (FinMin) erklärt mit Erlass vom 20.4.2012, wie der Kaufpreis mithilfe eines vereinfachten Verfahrens (Sachwertverfahren) aufgeteilt werden kann. Dabei sind zunächst typisierte Werte für das Gebäude und den Grund und Boden zu ermitteln. Aus ihnen werden prozentuale Wertanteile errechnet, die – angewandt auf die tatsächlichen Anschaffungskosten – die endgültigen Kaufpreisanteile ergeben.

Vereinfachtes Berechnungsverfahren in 4 Schritten

Schritt 1: Ermittlung des Gebäudewerts

Um den Wert des Gebäudes zu ermitteln, ist zunächst der umbaute Raum des Gebäudes zu bestimmen; dieser entspricht dem 5-fachen der Wohn- bzw. Nutzfläche.

Hinweis: Bei Eigentumswohnungen ist nur die Wohnfläche der Wohnung heranzuziehen.

Der umbaute Raum ist anschließend mit dem jeweils gültigen Raummeterpreis aus dem Jahr 1913 zu multiplizieren, der aus Anlage 1 des Erlasse (je nach Gebäude- bzw. Grundstücksart) zu entnehmen ist. Für ein massives Einfamilienhaus ergibt sich z.B. ein Wert von 12,78 EUR.

Die so ermittelten Normalherstellungskosten sind nun mit dem Baupreisindex zu multiplizieren, der für das Jahr des Vertragsabschlusses gilt (siehe ebenfalls Anlage 1 des Erlasses). So ergibt sich der Neuwert des Gebäudes.

Anschließend ist noch der AfA-Betrag zu ermitteln, der vom Neuwert abzuziehen ist. Hierzu ist zunächst das Gebäudealter zu errechnen (Jahr des Kaufvertrags abzüglich Baujahr). Sodann ist der jährliche AfA-Satz zu ermitteln, der sich aus der Anlage 1 des Erlasses ergibt. Für ein massives Einfamilienhaus beträgt der Satz z.B. 1/120.

Das Gebäudealter multipliziert mit dem jährlichen AfA-Satz ergibt den Wert, der – multipliziert mit 100 – den abzuziehenden AfA-Anteil ergibt.

Sodann ist zu rechnen:

Neuwert des Gebäudes ./. (Neuwert des Gebäudes x AfA-Anteil) = Gebäudewert

Untergrenze zum Gebäudewert: Als Gebäudewert sind mindestens 30 % des Neuwerts anzusetzen. Nur wenn der Erwerber das Gebäude mit Abbruchabsicht erworben hat, gilt diese Untergrenze nicht.                   

Schritt 2: Ermittlung des Bodenwerts

Zur Wertermittlung des Bodens ist zunächst der maßgebliche Bodenrichtwert zu bestimmen. Das FinMin sieht hierfür folgende Wertansätze vor:

• Abschluss des Kaufvertrags vom 1.1. bis 31.3.: Bodenrichtwert zum 31.12. des Vorjahres

• Abschluss des Kaufvertrags vom 1.4. bis 30.9.:  Von den beiden Bodenrichtwerten zum 31.12. des Vorjahres und des „Kaufjahres“ ist der niedrigere Wert anzusetzen.

• Abschluss des Kaufvertrags vom 1.10. bis 31.12.: Bodenrichtwert zum 31.12. des „Kaufjahres“

Der so ermittelte maßgebliche Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksgröße ergibt den Bodenwert.

Hinweis: Bei Eigentumswohnungen ist zur Bestimmung der Grundstücksgröße die Größe des Gesamtgrundstücks multipliziert mit dem Miteigentumsanteil heranzuziehen.

Schritt 3: Ermittlung der Wertanteile

Die beiden ermittelten Ausgangsgrößen „Gebäudewert“ und „Bodenwert“ ergeben in der Summe den Grundstückswert. Sodann ist zu rechnen:

Bodenwert / Grundstückswert x 100 = Bodenwertanteil

Gebäudewert / Grundstückswert x 100 = Gebäudewertanteil

Schritt 4: Kaufpreisaufteilung

In einem letzten Schritt sind der ermittelte Boden- und Gebäudewertanteil auf die tatsächlichen Anschaffungskosten einschließlich der Nebenkosten anzuwenden. So ergeben sich die endgültigen Kaufpreisanteile.

Für welche Grundstücke das Verfahren gilt

Das FinMin weist darauf hin, dass das vereinfachte Verfahren für

• Ein- und Zweifamilienhäuser,

• Mietwohngrundstücke,

• gemischt genutzte Grundstücke,

• Geschäftsgrundstücke und

• nicht in Berlin belegene Eigentumswohnungen

gilt. Für Eigentumswohnungen innerhalb Berlins ist ein Tabellenwertverfahren vorgesehen.

Verfahrensrechtliche Hinweise

Neben der Darstellung des vereinfachten Berechnungsverfahrens gibt das FinMin den Finanzämtern noch verfahrensrechtliche Hinweise an die Hand (z.B. zur Amtshilfe der Bewertungs- und Grundsteuerstellen und zum Verfahren bei Einwendungen des Steuerpflichtigen).

Verfahren bei bebauten Erbbaurechten

Das FinMin weist darauf hin, dass eine Aufteilung der Anschaffungskosten bei der Anschaffung bebauter Erbbaurechte nur in Sonderfällen in Betracht kommt. Das vereinfachte  Berechnungsverfahren darf in diesen Fällen nicht angewandt werden.

Fazit: Der Erlass bietet einen Überblick über die vereinfachte Kaufpreisaufteilung und ist nicht nur für die Finanzämter, sondern auch für betroffene Steuerpflichtige und deren Berater aufschlussreich.

FinMin Berlin, Erlass v. 20.4.2012, III B – S 2196 – 1/1993