Mit der Reform des Bauvertragsrechts ist zum 01.01.2018 der neue Vertragstypus des Verbraucherbauvertrag in das BGB aufgenommen und in den §§ 650i ff. geregelt worden. Verbraucher sollen beim Abschluss von Bauverträgen - in die private Bauherren oft ein Großteil ihres Vermögens einbringen - nach dem Willen des Gesetzgebers besser geschützt werden. Im Einzelnen geltend folgende Regelungen:

Was versteht man unter Verbraucherbauvertrag?

Der Verbraucherbauvertrag ist in § 650i Abs. 1 BGB legaldefiniert.

Voraussetzung ist, dass sich ein Unternehmer gegenüber einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet.

Es muss sich also

  • entweder um den Neubau eines kompletten Gebäudes handeln
  • oder jedenfalls um erhebliche Umbaumaßnahmen, die für das Gebäude von gleichem Gewicht sind.
  • Entscheidend ist, ob das Grundstück durch die Maßnahme wesentlich umgestaltet wird.

Welche Personengruppen werden erfasst?

Unternehmer ist, wer planmäßig und dauerhaft gegen Entgelt einen Neubau errichtet oder ein Bestandsgebäude erheblich umbaut.
Verbraucher ist, wer für private Zwecke einen Neubau errichten oder ein Bestandsgebäude erheblich umbauen lässt.

Welche Baumaßnahme erfüllt das Kriterium Verbraucherbauvertrag

  • Eine bauliche Maßnahme wie die bloße Errichtung von Anbauten oder Garagen erfüllt beispielsweise den Tatbestand eines Verbraucherbauvertrags nicht.
  • Auch Instandsetzungs- und Renovierungsmaßnahmen an Gebäuden oder Maßnahmen an Außenanlagen werden nicht von der Regelung erfasst.
  • Die komplette Entkernung eines Altbaus hingegen wird man aufgrund der Komplexität des Eingriffs als erhebliche Umbaumaßnahme an einem bestehenden Gebäude bewerten können. 

Wichtig: Im Gegensatz zum Bauvertrag, der in § 650a Abs. 1 Satz 1 BGB definiert ist, werden also vom Verbraucherbauvertrag diverse Baumaßnahmen nicht erfasst.

Welche Schutzvorschriften gelten für Verbraucher?

Zunächst ist in § 650i Abs. 2 BGB geregelt, dass der Verbraucherbauvertrag der Textform bedarf. Nur mündlich abgeschlossene Verträge sind nicht wirksam. Dadurch soll verhindert werden, dass Missverständnisse und Unstimmigkeiten hinsichtlich der Vertragsdetails auftreten. Dem Verbraucher muss der Vertrag zumindest in Textform vorliegen, so dass er alle Bestimmungen ausreichend zur Kenntnis nehmen kann.

Zwingend: schriftliche Baubeschreibung

Neben dem Vertrag muss dem Verbraucher die Baubeschreibung in Textform zur Verfügung gestellt werden. Dies wird in § 650j BGB durch Verweis auf Art. 249 EGBGB angeordnet.

  • In der Baubeschreibung müssen die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werkes in klarer und verständlicher Weise dargestellt werden.
  • Zudem sind verbindliche Angaben zur Bauzeit zu machen.

Die Vorlage einer Baubeschreibung ist nur dann entbehrlich, wenn der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter, z. B. ein Architekt, die wesentlichen Planungsvorgaben selbst gemacht hat, vgl. § 650j Hs. 2 BGB.

Damit sichergestellt ist, dass die detaillierten Angaben in der Baubeschreibung auch eingehalten werden, bestimmt § 650k Abs. 1 BGB, dass die Baubeschreibung zum Vertragsinhalt wird, es sei denn die Vertragsparteien haben ausdrücklich etwas anderes vereinbart.

Unklare Baubeschreibung geht zu Lasten des Unternehmers

Ferner regelt das Gesetz, was gelten soll, wenn die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist.

  • § 650k Abs. 2 BGB bestimmt, dass in dem Fall der Vertrag unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insbesondere der Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung, auszulegen ist.
  • Treten Streitigkeiten über die geschuldete Leistung, insbesondere die Qualitätsstandards, auf, dann gehen etwaige Zweifel bei der Auslegung des Vertrages zu Lasten des Unternehmers.

Dadurch wird der Verbraucher zusätzlich geschützt, sollten in der Baubeschreibung Lücken oder Widersprüche enthalten sein.

Baubeschreibung enthält bindende Angaben zur Fertigstellung

Die in der Baubeschreibung erfolgten Angaben zur Fertigstellung des Werkes und zur Dauer der Bauausführung werden bindender Vertragsinhalt, sollte im eigentlichen Vertrag hierzu keine Angabe enthalten sein. Will der Unternehmer also von den ursprünglichen Angaben in der Baubeschreibung hinsichtlich der Fertigstellung und der Dauer der Bauausführung abweichen, dann muss er dies explizit im Bauvertrag angeben, damit die Abweichung für den Verbraucher deutlich wird. Macht er dies nicht, ist er an seine ursprünglichen Angaben gebunden. Dies legt § 650k Abs. 3 BGB fest.

Widerrufsrecht im Verbraucherbauvertrag

Neu geregelt ist zudem, dass dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gemäß § 650l i. V. m. § 355 BGB zusteht und der Unternehmer verpflichtet ist, den Verbraucher über dieses Widerrufsrecht zu belehren. Ausnahmen werden nur bei notariell beurkundeten Verträgen gemacht.

Im Fall des Widerrufs sind die bereits empfangenen Leistungen zurückzuerstatten. Ist dies nicht möglich, weil die unternehmerische Leistung z.B. schon mit dem Grundstück verbunden ist, schuldet der Verbraucher gemäß § 357 d BGB Wertersatz.

Regelungen zur Abschlagszahlung

Weiter ist im Gesetz nunmehr geregelt, inwieweit der Unternehmer vom Verbraucher Abschlagszahlungen verlangen kann. Abweichend zu der Regelung in § 632a BGB dürfen Abschlagszahlungen, die von einem Verbraucher verlangt werden, 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nicht übersteigen. Dies wird durch § 650m Abs. 1 BGB angeordnet, der verhindern soll, dass der Verbraucher – ohne dies zu erkennen – durch zu hohe Abschlagszahlungen letztlich eine Vorausleistung erbringt.

Regelungen zu beiderseitigen Sicherheitsleistungen

Es ist dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung gemäß § 650m Abs. 2 Satz 1 BGB eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des mangelfreien Werkes in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten. Die Regelung entspricht im Wesentlichen dem bisherigen § 632a Abs. 3, 4 BGB.

Neu geregelt ist die Höhe der zu erbringenden Sicherheit für den Fall, dass sich die Vergütung in Folge einer Anordnung des Verbrauchers zur Änderung des Werkes gemäß §§ 650 b, 650 c BGB erhöht. Beträgt die Erhöhung mehr als 10 %, ist dem Verbraucher bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit von 5 % des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten (vgl. § 650m Abs. 2 S. 2 BGB).

Zudem wird der Verbraucher vor zu hohen vertraglich vereinbarten Sicherheiten geschützt. Eine vertragliche Vereinbarung, die den Verbraucher verpflichtet, den Vergütungsanspruch in einem Umfang abzusichern, der die nächste Abschlagszahlung oder 20 % der vereinbarten Vergütung übersteigt, ist gemäß § 650m Abs. 4 BGB unwirksam.

Übergabe von Unterlagen und Nachweisen zum Bauwerk

Schließlich regelt § 650n BGB zum Schutz des Verbrauchers, dass ihm sowohl rechtzeitig vor Beginn der Ausführung als auch mit der Fertigstellung des Werkes jeweils die erforderlichen Unterlagen zu übergeben sind, die er zum Nachweis gegenüber Behörden benötigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Planung vom Verbraucher selbst oder einem von ihm Beauftragten, also z.B. einem Architekten erstellt wurde.

Verbraucherbauvertragsnormen = zwingende Schutzvorschriften

Da die gesamten Regelungen zum Verbraucherbauvertrag Schutzvorschriften zugunsten des Verbrauchers darstellen, legt § 650o BGB letztlich fest, dass es sich insoweit um zwingende Vorschriften handelt, von denen zum Nachteil des Verbrauchers nicht abgewichen werden darf.

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