Das Bauvertragsrecht wird zum 1.1.2018 reformiert und soll die Position der Bauherren als Verbraucher verbessern Bild: Corbis

Durch das „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ soll ab 1.1.2018 für mehr Verbraucherschutz bei Bauvorhaben gesorgt werden. Auch das Tempo der sich oft durch die Jahre schleppenden Bauprozesse soll, u.a. durch Baukammern, beschleunigt werden. Wichtig: Die Neuregelung betrifft Verträge, die ab 1.1.2018 geschlossen werden.

Mit dem neuen Bauvertragsrecht werden im BGB spezielle Regelungen für den Bauvertrag, den Bauträgervertrag und den Verbraucherbauvertrag eingeführt. Kernpunkte der Neuregelung:

  • Einführung von Regelungen über nachträgliche Änderungen am Auftragsumfang,
  • ein Anordnungsrecht des Bestellers, wenn die Vertragsparteien nicht innerhalb von 30 Tagen Einvernehmen über die Änderungen erzielt haben
  • Änderung und Ergänzung der Regelungen zur Abnahme
  • Normierung der Kündigung aus wichtigem Grund

Beim Verbraucherbauvertrag:

  • Einführung einer Baubeschreibungspflicht des Unternehmers
  • Verbindliche Vereinbarung über die Bauzeit
  • Zweiwöchiges Widerrufsrecht für den Besteller

Prozessrecht: Einführung spezieller Baukammern an den Landgerichten, um Bauprozesse zu beschleunigen

Bauvertragsrecht: Neuregelungen gelten für ab 1.1.2018 geschlossene Verträge

Diese Regelungen gelten nur für Verträge, die nach dem 1.1.2018 geschlossen werden. Dies sollte in Übergangszeitpunkt beachtet werden. Vielleicht kann es sich in bestimmten Fällen anbieten, einen Vertrag erst nach dem 1.1.2018 abzuschließen.

Es bestand dringender Reformbedarf im Baurecht

  • Die aktuelle Gesetzeslage entsprach in vielen Punkten nicht mehr den in den letzten Jahrzehnten eingetretenen Veränderungen in der Bautechnik, die sich zu einer komplexen Spezialmaterie entwickelt habe.
  • Dies führte dazu, dass sich für wesentliche Fragen des Bauvertragsrechts im Gesetz keine wirklich angemessene Regelung findet.
  • Insbesondere für Verbraucher, die für Baumaßnahmen häufig einen großen Teil ihres Vermögens aufwenden, stellte dies ein erhebliches Risiko dar.

Neues Bauvertragsrecht gilt ab 1.1.2018

Die Neuregelungen zum Bauvertragsrecht und zur kaufrechtlichen Mängelgewährleistung treten zum 1.1.2018 in Kraft.

Sie gelten dann für alle Verträge, die ab diesem Zeitpunkt abgeschlossen werden. Für Verträge, die vorher geschlossen worden sind, gilt die bisherige Rechtslage.

Spezialregeln für Bauverträge

Die Reform wird das Werkvertragsrecht um spezielle Regelungen

  • für Bauverträge,
  • Verbraucher-Bauverträge,
  • den Architektenvertrag
  • und den Ingenieurvertrag ergänzen.

Außerdem wurde die kaufrechtliche Mängelhaftung modifiziert.

Zwar fürchtete die Baubranche, die Praxis würde durch unausgegorene bauvertragliche Regelungen belastet, um die dringenden und im Koalitionsvertrag zugesagten Änderungen bei Ein- und Ausbauten und zum Verbraucherschutz terminlich halten zu können. Doch sie brachte sich engagiert in das Gesetzgebungsverfahren ein und wusste ihre Positionen zu vertreten.

Dreiteilige Reform

Die Reform besteht aus drei Teilen:

  • Den Änderungen zu Aus- und Einbaukosten,
  • dem Teil zum Verbraucherschutz
  • und den Änderungen in Form eines Bauvertragsrechts.

Um das Gesetzgebungsverfahren noch in dieser Legislaturperiode zu einem Abschluss zu bringen, forderte zwar die Baubranche, die Änderungen zum Bauvertragsrecht aus dem Gesetzentwurf zurückzustellen, um zeitnah die vorgegebenen Ziele eines verbesserten Verbraucherschutzes bei Bauverträgen und einer Regelung zu den Aus- und Einbaukosten verwirklichen zu können.

Schon der der Bundesrat hatte angeregt, dass eine Entkopplung des Regelungskomplexes der kaufrechtlichen Mängelhaftung von der Reform des Bauvertragsrechts sinnvoller wäre, da wegen der Komplexität einer Verbindung beider Materien möglicherweise eine Trennung sinnvoll wäre. Damit drang er nicht durch.

Reform Bauvertragsrecht mit Rücksicht auf Handwerksbetriebe entschärft

Der Gesetzesentwurf wurde durch Änderungswünschen des Bundesrates bereits deutlich branchenverträglicher gestaltet.

  • So enthält er nun die Modifikationen zur Produkthaftung, die insbesondere Kleinbetriebe gegenüber marktbeherrschenden Firmen besser stellen sollen.
  • Zu diesem Zweck sollen vor allem die rechtlichen Möglichkeiten der Großunternehmen, durch AGB-Regelungen zulasten der Kleinunternehmer (oftmals Handwerksbetriebe) von der gesetzlichen Regelung abzuweichen, deutlich eingeschränkt werden.
  • Erreicht wurde eine klarere Trennung der Regelungskomplexe kaufrechtlicher Aspekte  und der Reformteile, die spezifisch das Bauvertragsrecht betreffen.

Viele Juristen hatten die Unübersichtlichkeit der geplanten Neuregelung moniert.

Einseitiges Anordnungsrecht des Bauherrn entschärft

Im Bauvertragsrecht wird nun das umstrittene einseitige Anordnungsrecht des Bauherrn, während der Bauphase nachträglich noch die vereinbarte Bauleistung zu modifizieren, entschärft.

Geplant ist ein Anordnungsrecht des Bestellers, wenn die Vertragsparteien nicht innerhalb von 30 Tagen Einvernehmen über die Änderungen erzielt haben.

Was ändert sich und für wen?

Einschneidende Neuerungen für beide Seiten sind im neuen Verbraucherbauvertrag:

die Normierung der Kündigung aus wichtigem Grund,

die verbindliche Vereinbarung über die Bauzeit

und das zweiwöchiges Widerrufsrecht für den Besteller.

Das ändert sich für die jeweilige Seite im Detail:

Handwerker
Geplant ist eine ergänzende gesetzliche Regelung zum Klauselverbot des § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB dahingehend, dass dieses Verbot auch Anwendung auf AGB findet, die gegenüber einem Unternehmer verwendet werden. Auch gegenüber Unternehmern könne eine Abweichung in den AGB von der gesetzlichen Regelung eine unangemessene Benachteiligung beinhalten. Nun soll es eine insgesamt „AGB-feste“ gesetzliche Regelung geben.

  • Nötig war eine Verbesserung der Regressmöglichkeiten des Handwerkers. Das im Gesetzentwurf vorgesehene Leistungsverweigerungsrecht des Verkäufers oder Lieferanten für Fälle der Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllung (§ 475 Abs. 4 BGB) soll nach der Intention des Bundesrats auch auf Kaufverträge zwischen Unternehmern erstreckt werden.
  • Einführung einer Baubeschreibungspflicht des Unternehmers (beim Verbraucherbauvertrag)
  • Kommen werden Regressmöglichkeiten für Aufwendungen, die der Käufer (Handwerker) aufgrund einer gegenüber einem Verbraucher bestehenden werkvertraglichen Verpflichtung zum Ausbau der mangelhaften Sache und zum Einbau einer mangelfreien Sache zu tragen hat.
  • Damit soll die sogenannte Regressfalle für Handwerker beseitigt werden, die auf diesen wartet, wenn der Verbraucher Ansprüche wegen mangelhafter Baumaterialien erhebt und hieraus zusätzliche Arbeitsleistungen für den Handwerker erwachsen.

Bauherr/Besteller

  • Nach dem neuen § 632 a BGB soll der Besteller allein mit der Behauptung, die erbrachten Leistung sei nicht vertragsgemäß, die Zahlung eines angemessenen Teils der Abschlagszahlung verweigern können.
  • Nicht gewünscht ist allerdings, dass der Besteller mit pauschalen Mängelrügen die Abschlagszahlung verweigern kann.
  • Deshalb soll der Besteller für diese Fälle verpflichtet werden, mit dem Unternehmer eine gemeinsame Zustandsfeststellung mit dem Ziel einer einvernehmlichen Lösung durchzuführen.
  • Es soll dabei sichergestellt werden, dass nicht jede kleine Wartungsarbeit oder kleine Reparatur unter den Begriff des Bauvertrages mit den entsprechenden rechtlichen Folgen fällt.
  • Gemäß dem neuen § 650 b Abs. 1 BGB soll dem Unternehmer Gelegenheit gegeben werden, Mehrkosten in Form eines Nachtragsangebots geltend zu machen, wenn der Besteller nachträglich eine Änderung des Leistungsumfangs begehrt.  Es wird eine Regelung geben für den Fall, dass dem Unternehmer nicht nur die Ausführung eines Bauwerks, sondern auch die Planung obliegt und die Änderungswünsche des Bestellers auf eine mangelhafte Planung zurückzuführen sind. In diesem Fall soll dem Unternehmer kein zusätzlicher Vergütungsanspruch nach § 650 b Abs. 1 BGB erwachsen, da die Erbringung einer mangelfreien Planung sowie einer daraus folgenden mangelfreien Ausführung bereits Gegenstand des Ursprungsvertrages sind.

Einigungsverfahren bei Unstimmigkeiten

Für die Fälle der Beantragung einer einstweiligen Verfügung zu einer Bauanordnung des Bestellers oder zu einem Mehrvergütungsanspruch des Unternehmers soll das Gesetz die Parteien verpflichten, vorher ein Einigungsverfahren in der Form durchzuführen, dass die Parteien zunächst einvernehmlich einen Sachverständigen mit der Klärung der strittigen Fragen beauftragen müssen.

Die Kosten des Sachverständigen sollen von den Parteien je zur Hälfte getragen werden. Erst danach soll ein gerichtliches Verfahren durchgeführt werden können. Das wird für viele Bauherren allerdings schon eine echte Hürde darstellen.

Überfällig: Verkürzung der Bauprozesse durch Baukammern

Einem weiteren Übel soll durch die Reform ebenfalls begegnet werden.

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Während beim Arbeits- und Familienrecht auf das Tempo gedrückt wird, brauchen im Bauprozess oft schon die Sachverständigen ein Jahr und die Bewohner eines maroden, weil mangelhaften Bauwerks, in das sie ihre ganzen finanziellen Ressourcen gesteckt haben, haben oft den Richter Jahre nach Prozessbeginn  zum ersten Mal gesehen.

Nun sollen spezielle Baukammern an den Landgerichten eingerichtet werden, um die oft schleppenden Bauprozesse zu beschleunigen

Reform hinkt schon jetzt der Rechtsprechung hinterher

Der Gesetzgeber hat bei der Reform unter anderem die Gerichtsurteile des EuGH vom 16.6.2011 zu beachten, (EuGH, Urteile vom 16.6.2011, C 65/09; C 87/09), die die Rechte des Verbrauchers gegenüber dem Verkäufer einer beweglichen Sache im Rahmen einer Nacherfüllung wesentlich gestärkt haben. Nach diesen Urteilen und der darauf aufbauenden Rechtsprechung des BGH ist ein Verkäufer bei Mängelrügen häufig verpflichtet, eine bereits eingebaute, mangelhafte Kaufsache wieder auszubauen und eine mangelfreie Ersatzsache einzubauen (BGH, Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 46/13).

Nach der bestehenden Rechtslage bleiben die Ein- und Ausbaukosten häufig am Bauhandwerker hängen, vom Ursprungsverkäufer kann der Handwerker oft nur das erforderliche neue Baumaterial verlangen (Haftungsfalle).

Diesen und anderen Problemlagen will die Reform gerecht werden. Für die Bauwirtschaft und insbesondere für die Handwerksbetriebe ist die Reform daher von nicht zu überschätzender Bedeutung.

Gesetzentwurf zur Neuregelung des Bauvertragsrechts

Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz (in dieser Fassung hat der Bundestag das Gesetz beschlossen)

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Schlagworte zum Thema:  Werkvertrag, Bauherr, Verbraucherschutz, Baurecht

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