Neues Bauvertragsrecht seit dem 1.1.2018

Es bestand dringender Reformbedarf im Baurecht. Die bisherige Gesetzeslage entsprach in vielen Punkten nicht mehr den in den letzten Jahrzehnten eingetretenen Veränderungen in der Bautechnik, die sich zu einer komplexen Spezialmaterie entwickelt hat. Dies führte dazu, dass sich für wesentliche Fragen des Bauvertragsrechts im Gesetz keine wirklich angemessene Regelung fand.

Spezialregeln für Bauverträge seit 1.1.2018

Die zu Jahresbeginn in Kraft getretene Reform ergänzt das Werkvertragsrecht um spezielle Regelungen

für Bauverträge,

für Verbraucherbauverträge,

für Architektenverträge sowie für den Ingenieurvertrag.

Außerdem wird die kaufrechtliche Mängelhaftung modifiziert

Dreiteilige Baurechts-Reform

Die Reform modifiziert im wesentlichen 3 wichtige Teilbereiche des Baurechts:

• den Verbraucherschutz,
• die Übernahme der Ein- und Ausbaukosten bei Sachmängeln,
• die Regelungen zum Vertragsabschluss

Geplante Baurechts-Reform wurde mehrfach modifiziert

Von der Baubranche wurden die Reformpläne im Grundsatz zwar begrüßt, jedoch äußerten einige Betriebe und Branchnenvertreter Bedenken hinsichtlich der Auswirkungen auf mögliche wirtschaftliche Belastungen infolge der Reform. Der Bundesrat nahm diese Bedenken der Baubranche im weiteren Gesetzgebungsverfahren weitgehend auf. Änderungswünsche des Bundesrats führten dann zu teilweise deutlich branchenverträglicheren Gestaltungen als ursprünglich geplant. Die Reform wurde mit Rücksicht auf die Handwerksbetriebe deutlich entschärft.

Welche wesentlichen Änderungen brachte die Baurechtsreform?

Mit dem neuen Bauvertragsrecht werden im BGB spezielle Regelungen für den Bauvertrag, den Bauträgervertrag und den Verbraucherbauvertrag eingeführt. Kernpunkte der Neuregelung sind:

• Einführung einer Zielfindungsphase,
• verbindliche Angaben zur Bauzeit
• Regeln über nachträgliche Änderungen am Auftragsumfang,
• ein Anordnungsrecht des Bestellers, wenn die Vertragsparteien nicht innerhalb von 30 Tagen Einvernehmen über Änderungen erzielt haben,
• Neuregelung der Abnahme,
• Normierung der Kündigung aus wichtigem Grund,
• Statuierung eines Widerrufsrechts beim Verbraucherbauvertrag. 

Der neue Verbraucherbauvertrag

Gemäß § § 650i ff BGB gelten besondere Schutzvorschriften für Verbraucher als Bauherren. Nach der gesetzlichen Definition ist ein Verbraucherbauvertrag

„ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, durch den ein Unternehmen zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden verpflichtet wird“.

Wichtig: Auch ein Vertrag über Instandhaltungsarbeiten an einem Bauwerk kann als Bauvertrag qualifiziert werden, wenn die Instandhaltungsarbeiten für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung sind, § 650a Abs. 2 BGB.

Neu: Zielfindungsphase eines Bauvorhabens

In diesem Fall ist nach der Neuregelung durch den Planer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung der Planungsziele vorzulegen.

• Die Planungsgrundlage muss mit Skizzen und Beschreibungen des planerischen Vorhabens verbunden werden.
• Die Planung ist zu ergänzen durch eine Einschätzung der voraussichtlichen Kosten. 

Wichtig: Die Durchführung der Zielfindungsphase ist nicht verpflichtend und setzt voraus, dass zwischen Planer und Auftraggeber bereits ein Grundvertrag geschlossen wurde.

Was geschieht, wenn der Bauherr die Planungs-Unterlagen nicht genehmigt?

Handelt es sich bei dem Bauherrn um einen Verbraucher, so ist dieser vorher ordnungsgemäß über das Kündigungsrecht zu belehren.

• Im Falle einer entsprechend Fristsetzung ist auch der Planer zur Vertragskündigung nach Abschluss der Zielfindungsphase berechtigt.
• Er hat dann einen Anspruch auf Vergütung der bis zur Kündigung erbrachten Leistungen.

Ist ein Honorar für die Zielfindungsphase nicht vereinbart, so orientieren sich die Vergütungsansprüche zweckmäßigerweise an der HOAI zur Leistungsphase 1.

Strengere Vorgaben für den Vertragsabschluss

Die formellen Voraussetzungen und die Modalitäten für den Abschluss eines Verbraucher Bauvertrags wurden verschärft.

• Der Verbraucherbauvertrag ist künftig in Textform zu schließen. Verträge per Handschlag sind grundsätzlich nicht wirksam.
• Gemäß § 650j BGB hat der Bauunternehmer dem Verbraucher vor Vertragsschluss eine ausführliche Baubeschreibung zu überreichen.
• Zwingender Inhalt ist die Art und der Umfang der angebotenen Leistung, die Gebäudedaten, Angaben zum Energiestatus, Brandschutz und Schallschutzzustand, gegebenenfalls die Beschreibung des Innenausbaus
• sowie Angaben zum Zeitpunkt der Vollendung.

Wichtig: Die Pflicht zur Übergabe der Baubeschreibung entfällt, wenn der Verbraucher selbst die Planungsvorgaben gemacht hat, beispielsweise durch seinen Architekten.

Neues Verbraucher-Widerrufsrecht für Bauverträge

Eine Kernpunkt der Neuregelung ist das Widerrufsrecht des Verbrauchers.

• Künftig kann der Verbraucher einen Bauvertrag innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Zugang der Widerrufsbelehrung, die zwingend vorgeschrieben ist, widerrufen, § 650l BGB.
• Fehlt die Widerrufsbelehrung, so besteht das Widerrufsrecht ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss fort.
• Widerruft der Verbraucher, gegenüber dem bereits Vorleistungen erbracht worden sind, so ist gegebenenfalls lediglich Wertersatz zu leisten. 

Einseitiges Anordnungsrecht des Bauherrn eingeführt, aber entschärft

Das ursprünglich vorgesehene einseitige Anordnungsrecht des Bauherrn, während der Bauphase nachträglich die vereinbarte Bauleistung zu modifizieren, wurde zugunsten des Auftragnehmers im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens deutlich entschärft.

• Gemäß § 650 b BGB  erhält der Besteller das Recht, durch einseitige Anordnung den vereinbarten Werkerfolg zu ändern.
• In diesem Fall sollen die Vertragsparteien sich über die konkrete Ausführung und die Vergütung einigen.
• Wird innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Bauunternehmer keine Einigung erzielt, kann der Besteller die Änderung einseitig anordnen.
• Wird durch die Anordnung der bisher vertraglich geschuldete Werkerfolg geändert, muss der Bauunternehmer der Anordnung nur dann nachkommen, wenn die Ausführung für ihn zumutbar ist.

Wichtig: Hat der Bauunternehmer die Bauausführung geplant, so trägt er das Risiko einer unvollständigen oder unrichtigen Planung, d.h. er kann für notwendige Änderungsleistungen nur dann eine Vergütung für vermehrten Aufwand beanspruchen, wenn die Änderung nicht zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist.

Bauanordnung: Zwingender Einigungsversuch vor gerichtlichen Schritten

Für die Fälle der Beantragung einer einstweilige Verfügung betreffend eine Bauanordnung des Bestellers oder einen Vergütungsanspruch des Unternehmers werden die Parteien verpflichtet, vorher ein Einigungsverfahren in der Form durchzuführen,

• dass die Parteien sich entweder zunächst einvernehmlich verständigen
• oder mit der Klärung der strittigen Fragen einen Sachverständigen beauftragen.
• Die Kosten des Sachverständigen werden in diesem Fall von jeder Partei je zur Hälfte getragen.

Diese Regelung dürfte aus finanziellen Gründen in vielen Fällen für den Bauherrn eine deutliche Hürde vor der Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens darstellen.

Neuerungen bei Abschlagszahlungen

Abschlagszahlungen können künftig in Höhe des Wertes der erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangt werden. 

Folgen der Verweigerung der Abschlagszahlung

Nach § 632a BGB kann der Besteller allein mit der Behauptung, die erbrachte Leistung sei nicht vertragsgemäß, die Zahlung eines angemessenen Teils der Abschlagszahlung verweigern.

• Die Beweislast für die Vertragsgemäßheit der Leistung liegt bis zur Abnahme beim Unternehmer.
• Der Unternehmer muss in diesem Fall eine Aufstellung über die erbrachten Leistungen vorlegen, die eine rasche und sichere Beurteilung der erbrachten Leistungen ermöglicht.

Fälligkeit der Vergütung im des Bauvertrags

Die vereinbarte Vergütung des Bauvertrages wird fällig, wenn der Besteller die Leistung abgenommen hat und der Bauunternehmer dem Besteller eine prüffähige Schlussrechnung gestellt hat, § 650g Abs. 4 Nr. 2 BGB.

• Prüffähig ist die Rechnung nur dann, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält,
• was vermutet wird, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Rechnung widerspricht.

Einfache Kündigung des Bauvertrags und Kündigung aus wichtigem Grund:

Die Kündigung von Bauverträgen ist künftig grundsätzlich schriftlich zu erklären, § 650 h BGB. Eine E-Mail genügt daher nicht.

• Außerdem sieht das Gesetz in § 648a BGB künftig das Recht der Vertragsparteien zur Kündigung des Vertrages aus wichtigem Grund vor,
• der dann gegeben sein soll, wenn die Fortführung des Vertrages für eine Vertragspartei unter Abwägung sämtlicher Umstände nicht zumutbar ist.
• Eine Teilkündigung über einen abgrenzbaren Teil der Bauleistungen ist möglich.

Pflicht zur Zustandsfeststellung

Um Beweisschwierigkeiten bei verweigerter Abnahme zu vermeiden, hat der Besteller künftig bei behaupteten Mängeln an einer gemeinsamen Feststellung des Zustandes des Werks mitzuwirken.

• Die Zustandsfeststellung wird von beiden Vertragsparteien unterschrieben und mit der Angabe des Tages der Feststellung versehen.
• Die Zustandserstellung kann vom Bauunternehmer einseitig vorgenommen werden, wenn der Besteller an einem vereinbarten Termin oder einem vom Bauunternehmer unter Wahrung einer angemessenen Frist bestimmten Termin nicht teilnimmt.

Ausnahme: Der Besteller hat sein Fernbleiben nicht zu vertreten und dies dem Bauunternehmer unverzüglich mitgeteilt.

Fiktion der Abnahme der Bauleistung

Gemäß § 640 Abs. 2 BGB wird die Abnahme fingiert, wenn der Besteller sich innerhalb einer vom Bauunternehmer nach Fertigstellung gesetzten angemessenen Frist nicht zum Abnahmeverlangen äußert oder wenn er die Abnahme ohne Benennung von Mängeln verweigert.

Wichtig:  Die Fiktion tritt auch dann nicht in Kraft, wenn der Besteller mindestens einen konkreten Mangel innerhalb der vom Bauunternehmer gesetzten Frist benennt.

Anspruch auf Unterlagen, die für die Baubehörden erforderlich sind

Sowohl vor Beginn der Ausführung als auch nach Fertigstellung hat der Bauunternehmer rechtzeitig die Planungsunterlagen herauszugeben, die der Verbraucher zum Nachweis gegenüber einer Behörde benötigt (Bauamt). Hierzu gehören sämtliche Unterlagen, die erforderlich sind, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistungen unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften durchgeführt worden sind.

Wichtig: Von wesentlichen Vorschriften des Verbraucherbauvertrages kann durch vertragliche Vereinbarung nicht abgewichen werden.

Bauhandwerkersicherung

Wichtige Änderungen betreffen die Bauhandwerkersicherungshypothek. Gemäß § § 650e, 650f BGB kann der Bauunternehmer, der mit der Errichtung einer Außenanlage oder eines Teiles hiervon beauftragt wurde, eine Bauhandwerkersicherungshypothek verlangen. Allerdings müssen Verbraucher bei einem Verbraucherbauvertrag oder einem Bauträgervertrag grundsätzlich keine Bauhandwerkersicherung stellen, § 650 f Abs. 6 Nr. 2 BGB.

Neuregelung für Architekten und Ingenieurverträge

Der Gesetzgeber ist mit der Reform der bisher schon geltenden Rechtsprechung des BGH gefolgt, der Architekten und Ingenieurverträge dem Werkvertragsrecht unterstellt. Durch einige spezielle Regelungen soll spezifischen Besonderheiten dieser Vertragstypen aber Rechnung gestalten getragen werden. Ein wichtiger Punkt hierbei ist die Entlastung der Architekten und Ingenieure im Rahmen ihrer gesamtschuldnerischen Haftung mit dem ausführenden Bauunternehmer.

Besonderheiten für Architekten- und Ingenieurverträge

Die weiteren wesentlichen Änderungen für Architekten- und Ingenieurverträge betreffen:

• die Pflicht zur Erstellung von Planungsunterlagen in der Zielfindungsphase,
• das Sonderkündigungsrecht des Bestellers nach Eingang der Planungsunterlagen, § 650 r Abs. 1 BGB,
• die Pflicht des Bestellers zur Teilabnahme von erbrachten Leistungen

Im übrigen sind auch hier wesentliche Regeln des Bauvertrages anwendbar, beispielsweise über die Leistungsänderung, das Anordnungsrecht, die Vergütungsanpassung, die Pflicht zur Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme und die obligatorische Schriftform der Kündigung.

Bauträgervertrag

In ähnlicher Weise gelten die verschiedenen Vorschriften des Bauvertrages auch für den Bauträgervertrag, u.a.

• die Geltung der Angaben der vorvertraglichen Baubeschreibung als Vertragsinhalt,
• das Widerrufsrecht des Verbrauchers,
• die 90 % Regelung bei Abschlagszahlungen,
• das Kündigungsrecht aus wichtigem Grund,
• das Leistungsänderungs- und Anordnungsrecht des Bestellers einschließlich der Vergütungsanpassung,
• die Bauhandwerkersicherungshypothek.

Kleinunternehmen und Handwerksbetriebe wurden bessergestellt

Zu diesem Zweck wurden die rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten der Großunternehmen, beispielsweise durch AGB-Regelungen zulasten der Kleinunternehmer (oftmals Handwerksbetriebe) von der gesetzlichen Regel abzuweichen, deutlich eingeschränkt.

• Auch gegenüber Unternehmern kann hiernach eine abweichende AGB von den gesetzlichen Regelung eine unangemessene Benachteiligung beinhalten.
• Das Klauselverbot des § 310 Abs. 1 Satz eins BGB wird dahingehend ergänzt, dass dieses Verbot auch Anwendung auf AGB findet, die gegenüber einem Unternehmer verwendet werden.

Die Regelungskomplexe Kaufrecht auf der einen und Bauvertragsrecht auf der anderen Seite wurden deutlicher getrennt als ursprünglich vorgesehen.

Einbaufälle wurden durch Baurechtsreform neu geregelt

Mit der Reform des Baurechts treten einige Änderung des BGB zur Anpassung der kaufrechtlichen Mängelhaftung an die Rechtsprechung des EuGH und des BGH in Kraft. Gegenstand der Reform ist insbesondere die Neuregelung der sogenannten Einbaufälle, die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Reform des Werkvertragsrechts zu sehen ist. Wer eine mangelhafte Kaufsache in eine andere Sache, beispielsweise in ein Hausgrundstück, einbaut, dem nutzt bisher oft die kaufrechtliche Nacherfüllungspflicht nicht viel, weil der Verkäufer hiernach lediglich eine mangelfreie Kaufsache liefern muss. Die Hauptkosten für den Käufer entstehen aber häufig durch den Ein- bzw. Ausbau der mangelhaften Sache (mangelhafte Fliesen im Bad).

Wichtig für Bauherren und Handwerksbetriebe: Änderung des Kaufrechts

Zukünftig sind der Aus- und Einbau und die damit verbundenen Kosten Teil der gesetzlichen Nacherfüllungspflicht:

• Gemäß § 439 Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Verkäufer im Rahmen der Nacherfüllung künftig verpflichtet, dem Käufer die erforderlichen Aufwendungen für das Entfernen der mangelhaften und den Einbau und das Anbringen der nachgebesserten oder gelieferten mangelfreien Sache zu ersetzen,
• wenn der Käufer die mangelhafte Sache gemäß ihrer Art und ihrem Verwendungszweck in eine andere Sache eingebaut oder an eine andere Sache angebracht hat.
• Die Vorschrift gilt sowohl für Verbraucher als auch für Unternehmer, also auch für Handwerksbetriebe.

Wichtig:  Eine atypische, nicht bestimmungsgemäße Verbindung mit einer anderen Sache wird von der Neuregelung nicht erfasst.

Abwälzung der Kosten in der Lieferantenkette

In direktem Zusammenhang hiermit ist der neue § 445 a BGB zu sehen.

• Hiernach kann der Verkäufer beim Verkauf einer neu hergestellten Sache von dem Verkäufer, der ihm die Sache verkauft hatte (Lieferant) Ersatz der Aufwendungen verlangen, die er im Verhältnis zum Käufer nach § 439 Abs. 2 und 3 sowie § 475 Abs. 4 und 6 BGB zu tragen hatte.
• Voraussetzung ist, dass der vom Käufer geltend gemachte Mangel bereits beim Übergang der Gefahr auf den Verkäufer vorhanden war.
• Die Vorschrift hat zur Folge, dass die nach dem neuen Recht bestehende Ersatzpflicht des Verkäufers für die die Kosten des einen und Ausbaus einer gekauften Sache innerhalb der Lieferantenkette bis zum letzten Lieferanten weitergegeben werden können.
• In der Lieferkette ist auch eine Fristsetzung entbehrlich, wenn der Verkäufer die Kaufsache infolge ihrer Mangelhaftigkeit vom Verkäufer zurücknehmen musste oder der Käufer den Kaufpreis bereits rechtswirksam gemindert hat.

Regressfalle für Handwerker wurde deutlich entschärft

Mit der Neuregelung wird nach der bisherigen Rechtslage für Handwerker bestehende Regressfalle deutlich entschärft, wenn nicht beseitigt. Das Dilemma der Handwerksbetriebe bestand häufig darin, dass bei Mängelansprüchen des Bestellers auf den Handwerker erhebliche zusätzliche Arbeitsleistungen warteten, für die er keine Vergütung erhielt. In Zukunft wird er den Aufwand in vielen Fällen auf seinen Lieferanten abwälzen können.

Verbesserte Regressmöglichkeiten für Handwerker

Durch die Änderung des Kaufvertragsrechts werden nicht darüber hinaus die Rechte des Handwerkers, seinerseits bei Lieferanten Regress zu nehmen, deutlich erweitert. Das Leistungsverweigerungsrecht des Verkäufers oder Lieferanten für Fälle der Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllung gemäß § 475 Abs. 4 BGB wird auch auf Kaufverträge zwischen Unternehmen - also auch Handwerksbetrieben - erstreckt.

Reform hängt der Rechtsprechung hinterher

Nicht verschwiegen werden darf, dass gerade die Reform des Kaufrechts den Vorgaben der Gerichte teilweise hinterherhinkt. Dies betrifft insbesondere die Rechtsprechung des EuGH, der die Rechte des Bestellers gegenüber dem Verkäufer einer beweglichen Sache im Rahmen der Nacherfüllung bereits wesentlich gestärkt hat (EuGH, Urteile vom 16.6.2011, C 65/09; C 87/09). Schon aufgrund dieser Urteile ist ein Verkäufer bei Mängelrügen häufig verpflichtet, eine bereits eingebaute mangelhafte Sache auf seine Kosten wieder auszubauen und eine mangelfreie Ersatzsache einzubauen. Der BGH ist dieser Rechtsprechung gefolgt (BGH, Urteil v. 2.4.2014, VIIIZR46/13).

Ersatzpflicht kann beim Verkaufsgüterkauf beschränkt werden

Gemäß § 475 Abs. 4 Satz 2 BGB können Verkäufer bei einem Verbrauchsgüterkauf die Ersatzpflicht auf einen angemessenen Betrag beschränken, wenn die Nachbesserung oder Nachlieferung mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist. Die Bemessung erfolgt unter Berücksichtigung des Wertes der Kaufsache in mangelfreiem Zustand und der Bedeutung des Mangels.

Änderungen der Bauvertragsrechtsreform im Prozessrecht

Flankiert wird die Reform durch eine Änderung des Prozessrechts. Ein großes Ärgernis für Bauherrn wie für Architekten und Unternehmen war bisher die erhebliche Dauer von Bauprozessen. Durch Einrichtung spezialisierter Baukammern bei den Landgerichten sollen in Zukunft Bauprozesse erheblich beschleunigt werden. Ob die Reformen zu den gewünschten Ergebnissen führen, wird sich im Verlauf des begonnenen Jahres zeigen.

Gesetzentwurf zur Neuregelung des Bauvertragsrechts

Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz (in dieser Fassung hat der Bundestag das Gesetz beschlossen)