Kosten der Wärmelieferung sind nicht immer auf Mieter umlegbar

Hintergrund: Umstellung von Elektro-Einzelöfen auf Nahwärme-Contracting

Die Vermieterin mehrerer Wohnungen in Berlin verlangt von den Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten.

Die Vermieterin hatte die Wärmeversorgung des Mehrfamilienhauses umgestellt. Die Wohnungen waren bis 2015 mit elektrischen Einzelheizungen und Warmwasserboilern ausgestattet, die von den Mietern selbst betrieben wurden. Die Mietverträge (aus den Jahren 1971 beziehungsweise 2010) sahen keine Umlage von Heizkosten als Betriebskosten vor – die Mieter zahlten ihren Strom für die Heizung selbst.

Im Jahr 2013 schloss die Vermieterin mit einem Wärmelieferanten einen Vertrag über die Versorgung des Gebäudes mittels einer neuen Zentralheizungsanlage (Wärmecontracting). Die Anlage wurde 2015 errichtet und blieb im Eigentum des Wärmelieferanten.

Im Juni 2015 teilte die Hausverwaltung den Mietern mit, sie seien an die neue zentrale Heizungsversorgung angeschlossen. Die künftigen Nebenkostenabrechnungen würden auch die Heizkosten enthalten. Die Mieter wurden aufgefordert, monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten, was diese auch taten.

Nach Abrechnung der Betriebskosten für die Jahre 2017 bis 2020 forderte die Vermieterin Nachzahlungen für die vollständigen Wärmelieferungskosten einschließlich sämtlicher Contracting-Kosten. Die Mieter zahlten nicht, woraufhin die Vermieterin Klage erhob. Vor dem Amtsgericht blieben die Klagen erfolglos.

Das Landgericht hingegen gab der Vermieterin Recht und meinte, die Mieter müssten die vollständigen Contracting-Kosten auf Grundlage von § 556c BGB tragen. Die Vorschrift erlaubt es dem Vermieter, bei einer Umstellung von der eigenen Wärmeversorgung auf eine gewerbliche Wärmelieferung die Kosten des Wärmelieferanten als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, sofern der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser bereits trägt und bestimmte Effizienz- und Kostenvorgaben eingehalten werden.

Entscheidung: Ohne Betriebskostenpflicht keine Contracting-Umlage

Der BGH hebt die Urteile des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Die Contracting-Kosten können in dieser Konstellation jedenfalls nicht auf Grundlage von § 556c BGB auf die Mieter umgelegt werden.

Die Vorschrift des § 556c BGB regelt die Umlage von Wärmelieferungskosten bei einer Umstellung von der Eigenversorgung durch den Vermieter auf eine gewerbliche Wärmelieferung. Die unmittelbare Anwendung setzt voraus, dass der Mieter die Kosten für Wärme oder Warmwasser zum Zeitpunkt der Umstellung bereits als Betriebskosten trägt.

Diese Voraussetzung war hier nicht erfüllt: Die Mieter betrieben ihre Einzelöfen selbst und trugen die Stromkosten direkt – eine Betriebskostenumlage für Wärme existierte nicht.

Keine entsprechende Anwendung mangels Regelungslücke

Auch eine entsprechende Anwendung des § 556c BGB auf die hier vorliegende Konstellation – Umstellung von der Selbstversorgung der Mieter auf eine gewerbliche Wärmelieferung – scheidet aus. Es fehlt an einer planwidrigen Regelungslücke.

Weder der Gesetzeshistorie noch den Gesetzesmaterialien lässt sich entnehmen, dass der Gesetzgeber über den geregelten Fall hinaus auch sonstige Umstellungen auf eine Wärmelieferung erfassen wollte. Der Gesetzgeber hat vielmehr ausdrücklich klargestellt, dass § 556c Abs. 1 BGB nur auf Fälle anwendbar sein soll, in denen die Wärmekosten vom Mieter bereits "als Betriebskosten" zu tragen sind. Ihm war bewusst, dass die Regelung damit nicht alle Umstellungsfälle abdeckt, aber den weit überwiegenden Teil.

Stillschweigende Einigung über Betriebskostentragung

Dennoch müssen die Mieter zumindest einen Teil der Wärmelieferungskosten tragen.

Die Mietverträge enthielten zwar keine Vereinbarung über deren Umlage. Jedoch haben sich die Parteien nach der Umstellung zumindest stillschweigend darauf geeinigt, dass die Mieter denjenigen Kostenanteil tragen, der auch bei einer zentralen Wärmeversorgung durch die Vermieterin selbst angefallen wäre. Das ergibt sich daraus, dass die Mieter nach der Mitteilung der Hausverwaltung über den Anschluss an die neue Heizungsversorgung die geforderten Heizkostenvorauszahlungen widerspruchslos geleistet haben.

Offene Frage: Umlage der vollständigen Contracting-Kosten?

Offen ist, ob die Mieter sämtliche Kosten der Wärmelieferung tragen müssen. Allein auf Grundlage von § 556c BGB können die Mieter in dieser Konstellation nicht zur Tragung sämtlicher Wärmelieferungskosten verpflichtet werden. Die Vorschrift ist schlicht nicht anwendbar.

Eine Umlage der vollständigen Contracting-Kosten einschließlich der kalkulatorischen Kosten nach § 7 Abs. 4, § 8 Abs. 4 HeizkostenV kommt daher nur in Betracht, wenn hierfür eine eigenständige vertragliche Grundlage besteht. Ob die Mieter die Aufforderung der Hausverwaltung so verstehen mussten, dass sämtliche Contracting-Kosten umgelegt werden sollten und ob sie dieses Angebot zur Vertragsänderung angenommen haben, konnte der BGH nicht abschließend beurteilen. Hierzu muss nun das Landgericht weitere Feststellungen treffen.

(BGH, Urteile v. 20.5.2026, VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25)

Gesetzliche Grundlage zur Umlage von Contracting-Kosten bei Umstellung der Wärmeversorgung

§ 556c BGB Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Beweislastumkehr

(1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn 

1. die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und 
2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen.

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