Hitzewelle und Mietminderung: relevante Urteile

Mit der Sommerhitze läuft bei vielen Vermietern auch das Postfach heiß: Mieter beschweren sich oder kündigen gleich eine Mietminderung an.

Die steigenden Innentemperaturen sind aber grundsätzlich kein Mietmangel. Eine gesetzliche Regelung dazu gibt es nicht. Doch wo bauliche Mängel für einen konstant hohen Wärmegrad sorgen oder missverständliche Klauseln im Mietvertrag eine Rolle spielen, kann die Sache kippen, wie ein Blick auf Urteile in Einzelfällen zeigt.

Mietminderung: Hitze wegen baulicher Mängel

Das Amtsgericht Hamburg hielt im Fall einer Obergeschosswohnung, in der die Temperatur tagsüber 30 Grad Celsius und nachts mehr als 25 Grad Celsius betrug, eine Mietminderung von 20 Prozent für angemessen.

Wärmeschutz nicht Stand der Technik = Sachmangel

Im konkreten Fall entsprach der Wärmeschutz nicht dem Stand der Technik, der zum Zeitpunkt des Baus der Wohnung vorgeschrieben war. Das Gericht bewertete das als Sachmangel. Die Vermieterin hielt die Wohnung für mangelfrei. Die Normen für Wärmeschutz seien bei der Errichtung des Gebäudes eingehalten worden. Es handele sich um eine nach Süden ausgerichtete Endetagenwohnung mit Glasfront, es sei von vornherein erkennbar gewesen, dass im Sommer mit Erwärmung zu rechnen ist.

Vertragsgemäßer Zweck beeinträchtigt

Das Gericht sah das anders: "Zwar muss ein Mieter einer Endetagenwohnung ein höheres Maß an sommerlicher Aufheizung hinnehmen als ein Mieter einer anderen Geschosswohnung", heißt es in der Begründung, hier seien jedoch Grenzen gesetzt. Der Mieter habe zumindest Anspruch darauf, dass dem Stand der Technik entsprechende baurechtliche Bestimmungen bezüglich des Wärmeschutzes zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes eingehalten werden.

Darüber hinaus liege ein Mangel auch stets dann vor, wenn die Erwärmung durch Sonneneinstrahlung und Umgebungstemperaturen ein Ausmaß erreicht, durch das die Eignung zum vertragsgemäßen Zweck beeinträchtigt wird. Der Mieter durfte die Miete daher für den Monat, in dem die Hitze herrschte, um 20 Prozent mindern.

(AG Hamburg, Urteil v. 10.5.2006, 46 C 108/04)

Hohe Innenraumtemperaturen im Passivhaus

Unbegründet war eine Klage auf Mietminderung wegen zu hoher Temperaturen in einem Passiv­haus. Der Mieter argumentierte unter anderem, es sei wegen des Straßenlärms nicht möglich, die Fenster nachts zum Lüften offen zu halten.

Das Amts­gericht Frank­furt am Main war der Auffassung, dem Mieter sei bei Vertragsschluss bekannt gewesen, dass eine Klimaanlage nicht vorhanden und das Lüften die Maßnahme der Wahl sei. Hier könnten hohe Innentemperaturen nicht per se als Mangel angesehen werden.

(AG Frank­furt am Main, Urteil v. 19.6.2019, 33 C 299/19 (51))

Innentemperaturen in Wohnräumen: Relative Grenzzahlen

Das Amtsgericht Leipzig sah im Fall einer Maisonettewohnung, in der tagsüber Temperaturen von mehr als 30 Grad und nachts von mehr als 25 Grad auftraten, keinen Mangel.

(AG Leipzig, Urteil v. 6.9.2004, 164 C 6049/04)

Das Oberlandesgericht Hamm und das Oberlandesgericht Rostock legten bei der Bewertung relative Grenzzahlen fest: Demnach müssen Innentemperaturen mindestens sechs Grad unter den Außentemperaturen liegen.

(OLG Hamm, Urteil v. 28.2.2007; 30 U 131/06)

(OLG Rostock, Urteil v. 29.12.2000, 3 U 83/98)

Fristlose Kündigung: Extremtemperaturen bei Sachmangel

Der Verfassungsgerichtshof in Berlin billigte in einem Fall eine fristlose Kündigung. In dem Fall heizte sich die Dachgeschosswohnung an heißen Sommertagen regelmäßig auf bis zu 46 Grad Celsius auf – Grund war ein Sachmangel.

Mit Messungen konnte die Mieterin nachweisen, dass die Innentemperaturen mit einer Ausnahme im Bereich zwischen 31 Grad Celsius und 46 Grad Celsius bewegten, während die Außentemperaturen zwischen 18 Grad Celsius und 28 Grad Celsius angegeben waren.

In Mietrechtsprechung und Literatur sei anerkannt, dass Raumtemperaturen nur bis etwa 26 Grad Celsius hinnehmbar seien, so das Gericht. Temperaturen darüber könnten wegen akuter Gesundheitsgefährdung zu einer fristlosen Kündigung berechtigen.

(VerfGH Berlin, Beschluss v. 20.3.2007 – 40/06)

Hitzeschutzmaßnahmen: Handlungsempfehlungen für Vermieter

Vermieter können Schutzmaßnahmen für Hitzetage ergreifen. Das vom Umweltministerium Baden-Württemberg unterstützte Informationsprogramm Zukunft Altbau schlägt folgende Maßnahmen vor, um die Temperaturen in Wohnräumen zu senken:

Sonnenschutzglas

Wie gut der Schutz durch Sonnenschutzglas gegen Überhitzung ist, zeigt der g-Wert (Gesamtenergiedurchlassgrad). Bei normalem Wärmeschutzglas liegt der Wert bei 0,55 – das heißt: 55 Prozent der Sonnenwärme gelangen in das Haus. Moderne Dreifachverglasungen haben einen Wert von etwa 0,5; Sonnenschutzgläser bis 0,2.

Sonnenschutzelemente

Verschattung der Fensterflächen durch Rollläden, Jalousien oder Markisen. Wenn diese außen angebracht sind, reduziert das den Wärmeeintrag weiter. Längere Dachüberstände und Balkone helfen, dass im Sommer weniger Einstrahlung der intensiven, hochstehenden Sonne auf die Fenster trifft.

Speichermassen und Dämmung

Speichermassen im Hausinneren, wie Estriche, massive Außen- und Innenwände im Dachgeschoss oder Lehmputz im Dachstuhl, sorgen für eine Wärmepufferung während der heißen Stunden tagsüber und kühlen nachts bei offenem Fenster wieder ab. Eine gute Dämmung von Außenwänden und Dach bremst den Wärmefluss von außen nach innen – und kann die Raumtemperatur im Sommer um bis zu zehn Grad Celsius verringern.

Grüne Dächer und Fassaden

Gründächer und begrünte Fassaden wirken wie ein Hitzeschild. Durch die Verdunstung von Wasser an heißen Sommertagen kühlt sich die Luft in der direkten Umgebung um bis zu fünf Grad Celsius ab.

Wärmepumpe und Kühlung aus der Erde

Möglich ist auch die Kühlung mit einer Wärmepumpe. Es gibt zwei Arten, mit Wärmepumpen die Temperatur im Haus zu senken: die passive und die aktive Kühlung. Für die passive Kühlung ist eine Erdwärmepumpe nötig. Eine aktive Kühlung geht mit vielen Wärmepumpen. Beim aktiven Kühlen ist die Wärmepumpe mit Kältekreislauf und Verdichter aktiv. Das steigert die Kühlleistung, erhöht aber die Stromkosten.

Hitzeschutz: Modernisierung und bauliche Maßnahmen

Ob klassische Modernisierung oder punktuelle Hitzeschutzreduktion: Hauseigentümer sollten sich individuell beraten lassen, schlägt die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online vor. Die Kosten dafür müssen sie in vielen Fällen nicht allein tragen.

Bei baulichen Maßnahmen wird eine Energieberatung durch einen Experten empfohlen. Energieeffiziente Modernisierungen werden über KfW-Kredite oder BAFA-Zuschüsse gefördert. In einigen Regionen gibt es zusätzliche finanzielle Anreize über die Kommunen.

co2online-Fördermittelcheck: Überblick über aktuelle Förderprogramme

Wichtige Informationen zur Hitzereduktion und Anpassung an den Klimawandel

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