BGH hält beim Immobilienkauf an fiktiver Schadensberechnung fest

Der Immobilienkäufer kann bei Mängeln an der Kaufsache nach wie vor Schadensersatz in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten verlangen. Mit dieser Entscheidung bestätigt der V. Zivilsenat des BGH bestätigt seine bisherige Rechtsprechung. Beim Werkvertrag gilt dies dagegen nicht mehr.

Mit der jetzt vom V. Zivilrechtssenat getroffene Entscheidung gehen die Senate des BGH nun bei der Schadensberechnung im Kauf- und im Werkvertragsrecht endgültig unterschiedliche Wege.

Feuchtigkeitsschäden nach Immobilienkauf

Gegenstand des der jetzigen Entscheidung war eine Streitigkeit zwischen den Kaufvertragsparteien nach dem Verkauf einer Eigentumswohnung. Im Kaufvertrag hatte der Verkäufer sich verpflichtet, nach dem Verkauf auftretende Feuchtigkeitsschäden bis zu einem definierten Zeitpunkt auf seine Kosten beheben zu lassen. Als die Feuchtigkeitsschäden tatsächlich auftraten, verweigerte der Verkäufer die Beseitigung. Die Käufer klagten daraufhin über zwei Instanzen erfolgreich auf Zahlung der voraussichtlich aufzuwendenden fiktiven Mängelbeseitigungskosten.

Bausenat gewährt keinen fiktiven Schadenersatz mehr

Der Rechtsstreit landete schließlich beim V. Zivilsenat des BGH, der mit dem Problem zu kämpfen hatte, dass der Werkvertragssenat seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben hat, wonach im Werkvertragsrecht der Besteller beim Auftreten von Mängeln die fiktiven Mängelbeseitigungskosten im Rahmen des sogenannten kleinen Schadenersatzes geltend machen kann.

Grund für die Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung

 Die fiktive Schadensberechnung führte häufig zu einer Schadensüberkompensation und damit zu einer nach schadensrechtlichen Grundsätzen nicht zu billigenden Bereicherung des Bestellers. Diese um sich greifende Praxis beendete der Bausenat durch eine grundlegende Änderung seiner Rechtsprechung zur fiktiven Schadensberechnung (BGH, Urteil v. 22.2.2018, VII ZR 46/17 und Urteil v. 21.6.2018, VII ZR 173/16).

Werkvertragsregeln nicht auf Kaufvertrag übertragbar

Diese Rechtsprechungsänderung sagte dem Kaufvertragssenat nicht zu, hatte er doch in der Vergangenheit die von ihm auch im Kaufvertragsrecht zugelassenen Schadensberechnung nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten auf die bisherige Rechtsprechung des Bausenats gestützt. Demgemäß legte der V. Senat dem VII. Senat die Frage vor, ob dieser tatsächlich an der Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung festhalten wolle. Der Bausenat gab eine überraschend harsche Antwort: Die Vorlagefrage sei eigentlich überflüssig, da Kauf- und Werkvertragsrecht aus verschiedenen Gründen nicht vergleichbar seien und die Grundsätze zur Schadensberechnung beim Werkvertrag wegen grundlegender Unterschiede der beiden Vertragstypen nicht ohne weiteres auf das Kaufvertragsrecht übertragbar seien (BGH, Beschluss v. 8.10.2020, VII ARZ 1/20).

Unterschied Nr. 1: Kein Vorschussanspruch im Kaufvertragsrecht

Nach dieser ungewöhnlich deutlichen Belehrung schloss sich der V. Zivilsenat in seiner jetzigen Entscheidung der Meinung des VII. Senats an, dass Kauf- und Werkvertragsrecht in der Frage der fiktiven Schadensberechnung nicht vergleichbar sind und unterschiedliche Rechtsfolgen rechtfertigen. Im Gegensatz zum Kaufrecht stehe dem Besteller im Werkvertragsrecht gemäß §§ 634 Nr. 2, 637 BGB für den Fall des Auftretens eines Mangels ein gesetzlicher Vorschussanspruch gegen den Vertragspartner zu. Damit sei der Besteller gegen außergewöhnliche finanzielle Belastungen infolge einer erforderlichen Vorfinanzierung von Mängelbeseitigungskosten geschützt. Eine entsprechende Vorschrift existiere im Kaufvertragsrecht nicht.

Unterschied Nr. 2: Verhältnismäßigkeitsgrenze im Kaufvertragsrecht

Anders als das Werkvertragsrecht enthält das Kaufvertragsrecht einen Schutzmechanismus für den Verkäufer, der diesen gegen eine unangemessene Überkompensation infolge einer fiktiven Schadensberechnung schützt. Gemäß § 439 Abs. 4 BGB kann der Käufer als Schadenersatz lediglich den durch den Mangel verursachten Minderwert und nicht die Kosten der Nacherfüllung in Form der Mängelbeseitigungskosten beanspruchen, wenn die Nacherfüllung mit unverhältnismäßigen Aufwendungen verbunden wäre. Auch dies rechtfertigt nach der jetzigen Entscheidung des BGH eine vom Werkvertrag abweichende Beurteilung der fiktiven Schadensberechnung im Kaufvertragsrecht.

Abweichende Schadensberechnung ist rechtlich gerechtfertigt

Im Ergebnis leitet der BGH damit die unterschiedliche Behandlung der fiktiven Schadensberechnung nicht aus den allgemeinen Regeln zum Schadenersatz, sondern aus den jeweiligen Besonderheiten des Kauf- bzw. des Werkvertragsrechts ab. Aufgrund dieser unterschiedlichen rechtlichen Anknüpfungspunkte bedarf es trotz der unterschiedlichen Berechnungsmethoden der beiden Zivilsenate in diesem Fall keiner Vorlage an den Großen Senats für Zivilsachen gemäß § 132 GVG zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung.

Revision zurückgewiesen

Im Ergebnis wies der BGH daher die von den Verkäufern eingelegte Revision gegen die auf einer fiktiven Schadensberechnung beruhenden stattgebenden Urteile der Vorinstanzen zurück.

(BGH, Urteil v. 12.3.2021, V ZR 33/19)

Hintergrund: Längere Kontroverse am BGH

Mit der jetzigen Entscheidung hat der V. Zivilsenat einen seit längerem gärenden Streit mit dem VII. Senat beigelegt. Die ab sofort geltende unterschiedliche Behandlung der fiktiven Schadensberechnung im Kauf- und Werkvertragsrecht dürfte in der Praxis eine geringere Rolle spielen, als es auf den ersten Blick scheinen mag. Der VII. Zivilsenat hat nämlich klargestellt, dass er beim Schadenersatz in Form des mangelbedingten Minderwertes einer Immobilie eine Schätzung der Höhe des Minderwertes anhand der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten weiterhin für zulässig hält. Im Ergebnis dürften daher die unterschiedlichen Schadensberechnungen in der Praxis häufig zu ähnlichen Ergebnissen kommen. Die Auswirkungen der unterschiedlichen Berechnungsmethoden können aber dann erheblich sein, wenn die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten den mangelbedingten Minderwert einer Immobilie erheblich übersteigen.

BGH-Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht

Die Bemessung des Schadensersatzes statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) konnte nach bisheriger Rspr. des BGH und hM. grds. nach der Höhe der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten erfolgen, unabhängig davon, ob eine Mängelbeseitigung tatsächlich durchgeführt wurde oder nicht (dann allerdings abzüglich der USt). Diese Rspr. hat der BGH mit Urteil v.  22.2.2018, VII ZR 46/17) für ab dem 1.1.2002 geschlossene Verträge (BGH, Urteil v. 19.12.2019, VII ZR 6/19) aufgegeben.

Hiernach hat der Besteller folgende Möglichkeiten, seinen Schaden zu bemessen: Er kann die Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen oder bearbeiteten, in seinem Eigentum stehenden Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel ersetzt verlangen; hat er eine solche Sache ohne Mangelbeseitigung veräußert, kann er den Schaden nach dem konkreten Mindererlös wegen des Mangels der Sache bemessen. Stattdessen kann der Schaden in Anlehnung an § 634 Nr. 3, § 638 BGB auch in der Weise bemessen werden, dass ausgehend von der für das Werk vereinbarten Vergütung der Minderwert des Werks (das ist nicht wie oben die betroffene Sache, sondern meint das geschuldete Werk) wegen des (nicht beseitigten) Mangels geschätzt wird.

Aus: Deutsches Anwalt Office Premium

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