ZErb 10/2020, Erbschaftsteuer: Vermietung von Wohnungen ... / 1 Tatbestand

Streitig ist, ob zur Erfüllung des Betriebes der Klägerin, der in der Vermietung von Wohnungen bestand, ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb erforderlich war (§ 13b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 S. 2 Buchst. d ErbStG).

Die Klägerin ist Rechtsnachfolgerin der X-GmbH & Co. KG (nachfolgend auch als "KG" bezeichnet).

Im Feststellungszeitpunkt, dem Todestag der Erblasserin Frau B. S. am x.4.2012, war die I. S. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH alleinige Komplementärin der KG; nur sie war zur Geschäftsführung der KG befugt. Deren Gesellschafter waren die Kläger zu 2.) und zu 3.). Alleinige Kommanditistin war Frau B. S. Ihre Anteile an der KG wurden von Todes wegen zu drei Vierteln auf ihren Sohn X. S., den Kläger zu 3.), und zu einem Viertel auf ihren Sohn I. S., den Kläger zu 2.), übertragen.

Die KG gehörte zum Firmenverbund der Familie S., der mehrere Hundert Mietwohnungen innehat und verwaltet. Die KG selbst hatte zum Feststellungszeitpunkt auf vier Grundstücken in C-Stadt etwa 40 Mietwohnungen zzgl. Garagen. Sie beschäftigte zum 31.12.2011 und im Kalenderjahr 2012 keine eigenen Arbeitnehmer. Zur Firmengruppe gehörte u.a. die S-GbR. Nach den Feststellungen des Beklagten befand sich der überwiegende Teil der Wohnungen dieses Firmenverbundes im Feststellungszeitpunkt im Eigentum der S-GbR. Diese hatte im Jahr 2012 50 Arbeitnehmer, der erfasste Lohnaufwand betrug über 540.000 EUR. Die S-GbR verwaltete die Wohnungen der KG und führte hierzu gehörende Nebentätigkeiten aus.

Zum 1.1.2018 wurde die KG auf die Klägerin zu 1.) verschmolzen, welche ebenfalls zum Firmenverbund der S-Gruppe gehört.

Im August 2013 ging die Erklärung zur Feststellung des Wertes des Anteils am Betriebsvermögen der KG auf den x.4.2012 beim Finanzamt C-Stadt ein. Die Erbschaft-/Schenkungsteuerstelle des Finanzamts C-Stadt forderte daraufhin am 29.8.2013 beim Beklagten auf den Bewertungsstichtag x.4.2012 die gesonderte Feststellung für den Wert des Anteils am Betriebsvermögen (§ 97 Abs. 1a Bewertungsgesetz –BewG–, § 151 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BewG), die Summe der gemeinen Werte der Einzelwirtschaftsgüter des Verwaltungsvermögens (§ 13b Abs. 2a Erbschaftsteuergesetz –ErbStG–), die Summe der gemeinen Werte der Wirtschaftsgüter des jungen Verwaltungsvermögens (§ 13b Abs. 2a ErbStG) und die Zahl der Beschäftigten und die Ausgangslohnsumme (§ 13a Abs. 1a ErbStG) an, bezogen auf die KG. Am x.4.2012 seien von Todes wegen Anteile der verstorbenen Frau B. S. auf die Erwerber X. S. und I. S. übertragen worden. Zusätzlich wies das Finanzamt C-Stadt u.a. darauf hin, dass das Vermögen als begünstigtes Vermögen i.S. des § 13a ErbStG deklariert worden sei. Es seien der Verschonungsabschlag und der Abzug nach § 13a ErbStG gewährt worden. Soweit der Beklagte feststellen sollte, dass kein bzw. nur teilweise begünstigtes Vermögen vorliege, bat es um Mitteilung und konkrete Benennung des Umfangs. Die KG übersandte dem Beklagten im März 2014 ergänzend zur im August 2013 eingereichten Erklärung weitere Angaben; u.a. bezifferte sie in Zeile 34 bzw. 38 der Anlage zur Ermittlung des Substanzwerts zur Feststellungserklärung den Wert der inländischen Betriebsgrundstücke nach dem BewG mit 1.365.189 EUR.

Mit Bescheid über die gesonderte Feststellung des Werts des Anteils am Betriebsvermögen (§ 97 BewG) auf den x.4.2012 für Zwecke der Erbschaftsteuer nach § 151 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BewG, die gesonderte Feststellung des Verwaltungsvermögens nach § 13b Abs. 2a ErbStG, die gesonderte Feststellung der Ausgangslohnsumme und der Anzahl der Beschäftigten nach § 13a Abs. 1a ErbStG vom 25.4.2014 stellte der Beklagte – Bezug nehmend auf die Wertermittlung in der Anlage zum Bescheid – den Wert des Anteils am Betriebsvermögen auf 1.368.132 EUR und die Summe der gemeinen Werte des Verwaltungsvermögens auf 1.369.738 EUR fest. Dieser Betrag war identisch mit dem vom Beklagten ermittelten Substanzwert der vier inländischen Betriebsgrundstücke (K-Str. 5 und 9 sowie T-Str. 45 und 47, alle in C-Stadt). In den Erläuterungen führte der Beklagte aus, die zum Betriebsvermögen der KG gehörenden Grundstücke zählten zum Verwaltungsvermögen, da der Hauptzweck des Betriebes keinen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb i.S. des § 13b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 S. 2 Buchst. d ErbStG erfordere.

Im Einspruchsverfahren legte die Wohnungs GmbH & Co. KG dar, nach dem Gesellschaftsvertrag sei ihr Hauptzweck die Vermietung von Wohneinheiten. Dieser Unternehmensgegenstand bringe eine Vielzahl von Tätigkeiten mit sich, welche den ganz erheblichen Einsatz von Personal und umfangreiche Verwaltungstätigkeiten zur Folge hätten. Die Verwaltung der Wohnungen sowie Nebentätigkeiten wie z.B. Hausreinigung, Hausmeistertätigkeiten und Winterdienste sowie kleinere Handwerkerleistungen würden durch die S-GbR, an der die Kläger zu 2.) und zu 3.) zu jeweils 50 v. H. beteiligt seien, durchgeführt und der KG in Rechnung gestellt. Im Einzelnen handele es sich folgende Tätigkeiten:

▪	Erstellung der Mietverträge durch das eigene Personal,
▪	Einstellen von Mietinseraten f...