ZErb 02/2022, Zur Prüfung der Entgeltlichkeit durch das ... / 1 Gründe

I.

Der Beteiligte zu 1. erstrebt die Löschung des Nacherbenvermerks, der in Abteilung II Nr. 5 des Grundbuchs von … zugunsten der Beteiligten zu 2. und zu 3. eingetragen ist. Dem Löschungsantrag liegt der folgende Sachverhalt zugrunde:

Die Beteiligten zu 2. und zu 3. sind Nacherben nach dem Tod ihres Vaters … Dessen zwischenzeitlich ebenfalls verstorbene Ehefrau … (nachfolgend: Erblasserin) war befreite Vorerbin ihres Ehemannes. Die Eheleute waren hälftige Miteigentümer einer neu errichteten, 90 qm großen Eigentumswohnung im Hause … , die sie im Jahr 2004 zum Preis von 209.900 EUR erworben hatten.

Mit notariellem Kaufvertrag des Notars … vom 28.1.2015 (UR-Nr. …) hat der Beteiligte zu 1. von der Erblasserin die vorgenannte Eigentumswohnung zu Eigentum erworben, und zwar deren eigenen Miteigentumsanteil schenkweise und den unter die befreite Vorerbschaft fallenden Miteigentumsanteil gegen Zahlung eines Barkaufpreises von 100.000 EUR. Jener Kaufpreis war in Höhe eines Betrages von 50.000 EUR zur Ablösung eines auf dem Wohnungseigentum noch eingetragenen Grundpfandrechts zu entrichten und im Übrigen in monatlichen Raten von 900 EUR zu zahlen. Der Notarvertrag sieht darüber hinaus ein lebenslanges Wohnungsrecht der Erblasserin an den Räumen der Eigentumswohnung vor.

Der Beteiligte zu 1. hat unter Vorlage eines D.-Wertgutachtens, das den Verkehrswert des Wohnungseigentums zum 28.1.2015 unbelastet auf 191.000 EUR und unter Berücksichtigung des eingeräumten Wohnungsrechts auf 105.000 EUR veranschlagt, die Löschung des Nacherbenvermerks beantragt. Die Beteiligten zu 2. und 3. sind dem entgegengetreten. Sie verweisen auf ein von ihnen eingeholtes Wertgutachten des Sachverständigen V., das den unbelasteten Verkehrswert der Eigentumswohnung und eines Tiefgaragen-Stellplatzes auf 258.000 EUR beziffert. Sie sind der Auffassung, das Wohnungseigentum sei unter Wert veräußert worden und deshalb nicht aus der Nacherbschaft frei geworden.

Das Amtsgericht hat den Löschungsantrag zurückgewiesen. Es hat seiner Beurteilung das Wertgutachten V. zugrunde gelegt und den – unstreitig nicht der Nacherbschaft unterfallenden – Garagenplatz mit 5.000 EUR in Abzug gebracht. Dementsprechend hat es den Verkehrswert des verkauften Miteigentumsanteil auf 126.500 EUR (258.000 EUR abzüglich 5.000 EUR : 2 = 126.500 EUR) veranschlagt. Gegengerechnet hat das Amtsgericht den hälftigen Betrag zur Ablösung des Grundpfandrechts (= 25.000 EUR), die zweite Kaufpreisrate (= 50.000 EUR) in voller Höhe sowie den hälftigen Wert des Wohnungsrechts mit 40.000 EUR, mithin einen Betrag von insgesamt 115.000 EUR. Aufgrund der rechnerisch verbleibenden Differenz zwischen dem Verkehrswert (126.500 EUR) und den Leistungen des Beteiligten zu 1. (115.000 EUR) in Höhe von 11.500 EUR hat es angenommen, dass der hälftige Miteigentumsanteil nicht zu einem marktüblichen Preis an den Beteiligten zu 1. verkauft worden sei.

Dagegen wendet sich der Beteiligte zu 1. mit seiner Beschwerde, der das Amtsgericht nicht abgeholfen hat.

II.

Der Rechtsbehelf hat Erfolg.

Das Amtsgericht hat zu Unrecht angenommen, dass der Beteiligte zu 1. den unter die Vorerbschaft fallenden hälftigen Miteigentumsanteil nicht entgeltlich erworben habe und dieser deshalb nicht von der Nacherbenbindung frei geworden sei. Bei der zutreffenden rechtlichen Beurteilung liegen die Voraussetzungen für die Löschung des Nacherbenvermerks vor. Das Grundbuchamt darf daher den Löschungsantrag des Beteiligten zu 1. nicht mangels nachgewiesener Entgeltlichkeit zurückweisen. Von einer Weisung, den Nacherbenvermerk zu löschen, sieht der Senat ab, weil er eine zwischenzeitliche Änderung der Grundbuchlage nicht ausschließen kann.

A. Durch Löschung des Nacherbenvermerks berichtigt werden kann das Grundbuch, wenn entweder derjenige sie bewilligt, dessen Recht von der Löschung betroffen ist (§ 19 i.V.m. § 22 Abs. 1 GBO) oder wenn – was vorliegend allein in Betracht kommt – die Unrichtigkeit des Nacherbenvermerks nachgewiesen wird (§ 22 Abs. 1 GBO). An den Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs sind strenge Anforderungen zu stellen. Der Antragsteller hat nicht nur darzutun, dass das Grundbuch hinsichtlich der derzeitigen Eintragung unrichtig ist; er hat vielmehr darüber hinaus alle ernsthaft in Frage kommenden Möglichkeiten auszuräumen, die der beantragten Löschung entgegenstehen könnten. Ein gewisser Grad von Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Soweit es nicht um bei dem Grundbuchamt offenkundig bekannte Umstände geht, ist der Nachweis der Unrichtigkeit in der Form des § 29 Abs. 1 GBO, mithin durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden, zu führen.

1. Geht es – wie im Entscheidungsfall – um die Veräußerung einer zum Nachlass gehörenden Immobilie durch den befreiten Nacherben, kommt es für die Unrichtigkeit des im Grundbuch eingetragenen Nacherbenvermerks darauf an, ob der Grundbesitz vom Vorerben entgeltlich übertragen worden ist. Nach §§ 2136, 2113 Abs. 1 und 2 BGB ist der befreite Vorerbe nämlich befugt, entgeltlich über ein z...