Gemeiner Wert einer Immobilie aus einer Teilerbauseinandersetzung

Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einer Immobilie

Vor dem FG Düsseldorf wurde folgender Sachverhalt verhandelt:

Die Erblasserin hinterließ nach ihrem Tod ein mit einem Reihenmittelhaus bebauten Grundstück. Dies erbte deren Bruder zu 60 % und der Kläger zu 40 %. Der Kläger war mit der Erblasserin nicht verwandt. Er erwarb im Rahmen einer Teilerbauseinandersetzung den auf den Bruder entfallenden Anteil zu einem Kaufpreis i. H. von 48.000 EUR.

Der Kläger gab an, dass er sich bei dem Wert an dem Kaufpreis eines ähnlichen, vermietungsfähigen Einfamilienhaus orientierte, welches in der Umgebung  zum Verkauf angeboten worden wäre. Seiner Ansicht nach ergebe sich ein Verkehrswert i. H. von 80.000 EUR, wovon 60 % auf den Bruder entfielen.

Wertermittlung bei einer Teilerbauseinandersetzung

Das Finanzamt ermittelte im Vergleichswertverfahren für Zwecke der Erbschaftsteuer einen Grundbesitzwert i. H. von 137.592 EUR. Nach Auffassung des Finanzamts lag kein Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vor, da der auf den Bruder entfallende Grundstücksanteil nur einem begrenzten Personenkreis, nämlich nur dem Kläger, angeboten worden sei.

Der Kläger verwies darauf, dass hier allein deshalb ein Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr gegeben sei, da zwischen Kläger und dem Bruder der Erblasserin kein Näheverhältnis bestanden habe. Schließlich lag kein Verwandtschaftsverhältnis vor.

Das FG Düsseldorf entschied, dass der niedrigere Verkehrswert nicht durch einen zeitnah erzielten Kaufpreis nachgewiesen wurde. Es sah hier keine Teilerbauseinandersetzung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr als gegeben an. Außerdem hätte die Teilerbauseinandersetzung nur einen Teil der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit betroffen. Es handelte sich hier um den Verkauf eines Miteigentumsanteils. Dies entspricht nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr, da üblicherweise nicht lediglich ein Miteigentumsanteil veräußert würde.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Die  Revision ist beim BFH unter dem Az. II R 8/21 anhängig.

FG Düsseldorf, Urteil v. 3.9.2020, 11 K 2359/19 BG, veröffentlicht am 12.5.2022