Zusammenfassung
Eine Zentralheizung (Sammelheizung) versorgt über eine zentrale Heizstelle sämtliche Wohneinheiten des Gebäudes.
1 Verpflichtung zur Inbetriebnahme
Befindet sich im Anwesen eine Zentralheizung, ist der Vermieter verpflichtet, sie während der üblichen Heizperiode in Betrieb zu nehmen. Es besteht für den Gebäudeeigentümer eine Heizpflicht, d. h., er muss die Heizanlage während der gesamten Heizperiode in ortsüblicher Weise in Betrieb halten.[1]
Heizperiode
Finden sich im Mietvertrag keine Vereinbarungen hierüber, wird als Heizperiode die Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April angesehen, teilweise auch schon vom 15. September bis zum 15. Mai.[2]
Ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter außerhalb dieser Zeit zur Inbetriebnahme der Heizung verpflichtet ist, ist im Einzelnen umstritten. Entscheidend sind die Dauer der Kälteperiode und der Aufwand der Inbetriebnahme der Heizung. Fallen die Heizkosten nur bei den Mietern an, die eine Beheizung wünschen, und ist dies ohne großen Aufwand möglich, muss geheizt werden.
Schwieriger ist es, wenn ein Teil der Mieter die Beheizung verlangt, ein anderer Teil sie ablehnt und die Kosten teils nach Verbrauch, teils nach Wohnfläche ermittelt werden. Das AG Hamburg hält es für zulässig, wenn der Vermieter sich an die Mehrheitsentscheidung hält[3]; das AG Köln stellt auf die objektiven Gegebenheiten ab.[4] Danach soll eine Heizpflicht bestehen, wenn die Raumtemperatur einen Tag unter 20° C bleibt und mit einer Besserung in den nächsten 1 bis 2 Tagen nicht zu rechnen ist. Dem ist insbesondere im Hinblick auf sparsamen Umgang mit Heizenergie nicht zuzustimmen.
Eine Heizpflicht ist erst bei 3-tägiger Unterschreitung der Raumtemperatur von 20° C anzunehmen. Eine Heizpflicht des Vermieters wird ferner dann angenommen, wenn die Innentemperatur bei geschlossenen Fenstern ohne Zusatzheizung auf unter 17° C abfällt und mit einer Erwärmung für die nächsten Stunden nicht zu rechnen ist.[5] Im Temperaturbereich zwischen 17° C und 20° C ist dem Mieter zuzumuten, für kurze Zeit eine elektrische Zusatzheizung zu benutzen.[6] Ein formularmäßiger Ausschluss der Beheizung im Sommer ist unwirksam.[7]
2 Raumtemperatur
Mindesttemperatur
In der Rechtsprechung finden sich verschiedene Ansichten darüber, welche Mindesttemperatur erreicht werden muss. Es muss die sog. Behaglichkeitstemperatur erreicht werden. Im Allgemeinen wird eine Temperatur von mindestens 20° C von 6 Uhr morgens bis 24 Uhr abends für ausreichend gehalten.[1] Dies gilt auch für Büroräume.[2] Teilweise wird je nach Zimmer differenziert, z. B. Wohn- und Schlafzimmer sowie Küche 20° C, Bäder und Duschen 22° C, Flur 17° C.[3] Hiervon geht auch die DIN-Norm 4701 aus.
Absenkung in der Nachtzeit
Eine Absenkung in der Nachtzeit auf 17–18° C wird allgemein für zulässig gehalten. Die Nachtabsenkung sollte in der Zeit von 24 Uhr bis 6 Uhr stattfinden. Eine Mindesttemperatur von 15–17° C muss aber auch in der Nacht gewährleistet sein. Es bestehen erhebliche Bedenken, ob in einem Mietvertrag eine geringere Temperatur wirksam vereinbart werden kann.
Wie das OLG Düsseldorf entschieden hat, kann der Mieter von Geschäftsräumen nicht deshalb fristlos kündigen, weil die Raumtemperatur an 2 Tagen außerhalb der Heizperiode unter 20° C gelegen hat.[4] Eine Innentemperatur von mehr als 35° C über mehrere Monate in einem normalen Sommer berechtigt hingegen zur fristlosen Kündigung.
3 Heizpflicht des Mieters
Der Gebäudeeigentümer kann vom Mieter zwar nicht die Einhaltung einer bestimmten Mindesttemperatur einfordern. Der Mieter muss aber dafür Sorge tragen, dass durch die von ihm eingestellte Raumtemperatur kein Schaden an der Mietsache entsteht. Er muss darauf achten, dass die Heizungs- und Wasserrohre nicht einfrieren.[1]
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