Zentralheizung / 1 Verpflichtung zur Inbetriebnahme

Befindet sich im Anwesen eine Zentralheizung, ist der Vermieter verpflichtet, sie während der üblichen Heizperiode in Betrieb zu nehmen. Es besteht für den Gebäudeeigentümer eine Heizpflicht, d. h., er muss die Heizanlage während der gesamten Heizperiode in ortsüblicher Weise in Betrieb halten.^[1]

Hinweis

Heizperiode

Finden sich im Mietvertrag keine Vereinbarungen hierüber, wird als Heizperiode die Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April angesehen, teilweise auch schon vom 15. September bis zum 15. Mai.^[2]

Ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter außerhalb dieser Zeit zur Inbetriebnahme der Heizung verpflichtet ist, ist im Einzelnen umstritten. Entscheidend sind die Dauer der Kälteperiode und der Aufwand der Inbetriebnahme der Heizung. Fallen die Heizkosten nur bei den Mietern an, die eine Beheizung wünschen, und ist dies ohne großen Aufwand möglich, muss geheizt werden.

Schwieriger ist es, wenn ein Teil der Mieter die Beheizung verlangt, ein anderer Teil sie ablehnt und die Kosten teils nach Verbrauch, teils nach Wohnfläche ermittelt werden. Das AG Hamburg hält es für zulässig, wenn der Vermieter sich an die Mehrheitsentscheidung hält^[3]; das AG Köln stellt auf die objektiven Gegebenheiten ab.^[4] Danach soll eine Heizpflicht bestehen, wenn die Raumtemperatur einen Tag unter 20° C bleibt und mit einer Besserung in den nächsten 1 bis 2 Tagen nicht zu rechnen ist. Dem ist insbesondere im Hinblick auf sparsamen Umgang mit Heizenergie nicht zuzustimmen.

Eine Heizpflicht ist erst bei 3-tägiger Unterschreitung der Raumtemperatur von 20° C anzunehmen. Eine Heizpflicht des Vermieters wird ferner dann angenommen, wenn die Innentemperatur bei geschlossenen Fenstern ohne Zusatzheizung auf unter 17° C abfällt und mit einer Erwärmung für die nächsten Stunden nicht zu rechnen ist.^[5] Im Temperaturbereich zwischen 17° C und 20° C ist dem Mieter zuzumuten, für kurze Zeit eine elektrische Zusatzheizung zu benutzen.^[6] Ein formularmäßiger Ausschluss der Beheizung im Sommer ist unwirksam.^[7]

[1] OLG Hamburg, Urteil v. 3.11.1977, WuM 1984 S. 54.

[2] AG Hamburg, Urteil v. 21.8.1984, 42b C 271/84.

[3] AG Hamburg, Urteil v. 7.9.1978, 29 C 203/78, ZMR 1981 S. 330.

[4] AG Köln, Beschluss v. 29.11.1984, 206 C 351/84, WuM 1986 S. 136.

[5] Kraemer, in Bub-Treier, III Rn. 1307.

[6] AG Hamburg, Urteil v. 8.3.1995, WuM 1996 S. 469.

[7] LG Hamburg, Urteil v. 5.6.1987, WuM 1988 S. 151.